東莞首批集中供地掛牌 出讓規(guī)則調(diào)整提振市場信心

廣東又有一座城市加入了集中供地的“群聊”，這一次是東莞。

3月13日，東莞今年首批集中供地正式掛牌，本次共計出讓8宗涉宅地塊，起拍總價170.83億元，出讓總面積33.29萬平方米，將于4月19日-20日進行集中競價出讓。

對比之前，東莞本次在土地出讓規(guī)則上作出了較大的改變。例如，取消了新房銷售限價的要求，也僅有一宗地塊需要配建安居房，此外，保證金比例也有小幅調(diào)整。整體上來看，東莞本次集中供地在規(guī)則上對房企而言相對友好。

東莞樓市從去年下半年以來表現(xiàn)平淡，土地市場也隨之轉(zhuǎn)冷，流拍的情形也時有出現(xiàn)。在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪的多名業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前東莞市場觀望情緒濃厚，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，東莞土地出讓規(guī)則率先調(diào)整是情理之中的變化，在政策面邊際放松的預(yù)期下，東莞樓市也有望隨之回暖。

出讓規(guī)則變化

東莞本次供地所推出地塊分別位于道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平和橫瀝6個鎮(zhèn)街，其中2022WR003長安地塊和2022WR004塘廈地塊為“回爐地”，這兩宗地塊均曾于2021年掛牌出讓。

以這兩宗地塊為例，相較于去年的出讓規(guī)則，本次掛牌均在具體細(xì)則上有較大的變化。兩宗土地不僅取消了毛坯限價的規(guī)定，且保證金也有大幅下調(diào)，在配建條件上也有較大讓步。

例如2022WR003長安地塊去年設(shè)定了41998元/平方米的毛坯銷售限價，本次則取消了這一規(guī)定；其競買保證金也從去年22億元下調(diào)至10.1億元；此外也取消了無償配建安居房的要求。

除了上述兩宗回爐地外，其余的6宗地塊也均未設(shè)定限價，在配建要求上，也僅有塘廈地塊需要無償配建宗地住宅計容建筑面積10%的比例作為安居房并無償配建相應(yīng)的停車位。

在出讓條件上進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，對房企拿地信心或有一定的提振作用。

中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時指出，東莞市場目前需要“增信心、穩(wěn)預(yù)期”，這種情況下，一級土地市場率先作出調(diào)整是一個信號，它對于地價、房價的預(yù)期起到了穩(wěn)定的效果，對當(dāng)前低迷的市場也起到了提振作用。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強也分析認(rèn)為，此次東莞土拍調(diào)整可視作東莞正在積極貫徹“因城施策”落實中央“支持合理性住房需求釋放”的指導(dǎo)意見，一方面，降低參拍保證金可以為房企現(xiàn)金流減負(fù)；另一方面，取消無償配建及取消新房限價可提高房企的開發(fā)利潤，調(diào)動房企參拍積極性，從土地端提高房企拿地信心進而促進市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

不過，盡管如此，但具體到每一宗地塊上，市場的信心還是存在細(xì)微的差異。

一位不愿具名的東莞房企人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析稱，東莞首輪集中供地應(yīng)該會延續(xù)當(dāng)前市場的態(tài)勢，大多數(shù)地塊最終也是能夠成交的，因為起拍價其實都比較低，比較合理。但本次推出的地塊，有部分按照目前周邊的成交情況測算下來，仍然還是存在一定挑戰(zhàn)的。

市場回暖在即？

東莞對土地市場的競拍規(guī)則進行調(diào)整的背景是，去年下半年以來，隨著調(diào)控政策的深入，東莞樓市表現(xiàn)平淡，且這種趨勢暫未有明顯的扭轉(zhuǎn)。

從土地市場來看，2021年東莞掛牌36宗商住用地，成功出讓32宗，另外有3宗地塊終止出讓，1宗地塊流拍，這4宗出現(xiàn)流拍和終止出讓的地塊均出現(xiàn)在去年下半年。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)分析，2022年2月，東莞一手住宅供應(yīng)約1104套，同比減少2成，環(huán)比大幅減少約7成。而網(wǎng)簽僅585套，同比減少近9成，環(huán)比下降約7成。

與此并行，東莞的樓市庫存也在逐漸走高。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)指出，截至2022年2月底，東莞住宅庫存套數(shù)34749套，約412萬平方米，庫存面積環(huán)比基本持平，同比上升52%。按照過去6個月消化速度計算，2月底住宅庫存消化周期約15.2個月，創(chuàng)近8年新高，高庫存壓力顯現(xiàn)。

車德銳分析稱，受到各方面的影響，從去年下半年開始，東莞樓市的預(yù)期逐漸拉低，由此也導(dǎo)致了購買率低的局面。

不過，車德銳也續(xù)稱，從供需關(guān)系來看，東莞市場的需求還是相對強勁。“東莞當(dāng)前的人口是1000萬左右，而東莞的商品房保有量目前也只有100萬套左右，缺口是有的。而且東莞每年的土地和項目供應(yīng)量其實也供不應(yīng)求的，但需求量在累積，市場卻沒有起來，還是因為價格等因素的影響，目前供需是比較失衡的狀態(tài)。”

不過，隨著購房者合理住房需求逐漸釋放，東莞市場也有望走出平淡。從今年3月市場的反應(yīng)來看，已經(jīng)有回暖的跡象。

根據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年3月的第一周，東莞新房網(wǎng)簽量環(huán)比大幅增加6成，具體而言，新建商品住宅網(wǎng)簽約300套較前一周增加86套，環(huán)比增加40%；網(wǎng)簽面積約3.9萬平米，環(huán)比大幅增加約6成。二手房方面，當(dāng)周東莞二手住宅網(wǎng)簽212套，環(huán)比增加16%。

（作者：吳抒穎 編輯：林虹）