港灣周評(píng)|“賣(mài)不掉”的潘石屹

《港灣商業(yè)觀察》李鐳

2019年至今，賣(mài)不掉項(xiàng)目的潘石屹，似乎頗為頭疼。

“歡迎購(gòu)買(mǎi)！”2022年3月11日12點(diǎn)34分，擁有超過(guò)1800萬(wàn)粉絲的大V明星企業(yè)家潘石屹，在微博上轉(zhuǎn)發(fā)公司賣(mài)房消息時(shí)這樣說(shuō)。

3月10日，潘石屹宣布：公司將以七折價(jià)格出售3.2萬(wàn)平米的房源，包括銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目，全部都是北京上海核心地段的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)。

地產(chǎn)行業(yè)下行，疫情又影響商業(yè)租賃，加上SOHO中國(guó)多年來(lái)無(wú)聲無(wú)息，潘石屹鐵一般要堅(jiān)決賣(mài)項(xiàng)目的決心成為房地產(chǎn)行業(yè)最強(qiáng)的。

上一個(gè)引發(fā)如此大關(guān)注的是李嘉誠(chéng)。事后來(lái)看，人們不得不高度贊嘆李嘉誠(chéng)的商業(yè)嗅覺(jué)，即便不是最高點(diǎn)逃離，也先人數(shù)步。

作為房地產(chǎn)行業(yè)以及企業(yè)家群體中的明星代表，潘石屹歷來(lái)以明亮的標(biāo)識(shí)及笑容中多少有些狡詐可愛(ài)的味道，一直活躍在企業(yè)界及社會(huì)層面。

如果說(shuō)能代表著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)曾如日中天的黃金時(shí)代以知名度排名的話，潘石屹、馮侖可能位列前位，他倆都被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)十大功勛人物”，齊名的有王石、楊國(guó)強(qiáng)等。

與那些低調(diào)的廣東系、江浙系地產(chǎn)企業(yè)家不同，潘石屹總是溫文爾雅，老好人，誰(shuí)也不得罪；而馮侖的段子手及黃段子繪聲繪色能力，大概企業(yè)家中找不到第二人。

曾經(jīng)的“萬(wàn)通六君子們”從海南淘金，再到分道揚(yáng)鑣一個(gè)個(gè)打造出屬性各異的商業(yè)王國(guó)，那真可謂房地產(chǎn)行業(yè)版本的“平凡的世界”，這本書(shū)潘石屹整整讀了7遍。

時(shí)代下的潘石屹們，命運(yùn)浮沉。

至于此次7折甩賣(mài)，潘石屹給出的說(shuō)法是，所得款項(xiàng)將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用做股票分紅。

潘石屹說(shuō)，因?yàn)楣镜膫诘狡冢穫€錢(qián)天經(jīng)地義，不會(huì)拖欠任何人、任何單位的錢(qián)。我們相信市場(chǎng)“沒(méi)有賣(mài)不出去的貨，只有賣(mài)不出去的價(jià)”，所以決定血本甩賣(mài)。

事實(shí)是，SOHO中國(guó)的負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)，潘石屹基本面所遇到的問(wèn)題跟高周轉(zhuǎn)狂飆模式的住宅開(kāi)發(fā)商有著本質(zhì)區(qū)別。

在北京，銀河SOHO、三里屯SOHO聲名顯赫；在上海，這些頂尖項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與初衷，也一度讓外界嘆為觀止。

某種意義上，這些商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目的成功，代表著潘石屹的雄心勃勃。“地段、地段，還是地段”，李嘉誠(chéng)這句話近乎成為房地產(chǎn)業(yè)的常識(shí)，潘石屹這些項(xiàng)目的地段含金量不言而喻。

疫情前，北京上海這些核心地段的商業(yè)支撐著潘石屹的較高收益。2018年8月，他談到，望京辦公樓的租金都超過(guò)了10塊錢(qián)（每月每平米），商務(wù)樓的租金達(dá)到29塊錢(qián)，是非常高的。

京滬這些SOHO系，潘石屹確實(shí)一度視它們?yōu)樗囆g(shù)品，精品，當(dāng)值得長(zhǎng)期擁有。

SOHO中國(guó)官微在2021年11月10日表示：“無(wú)論在北京還是上海，每一座SOHO都有獨(dú)特的記憶點(diǎn)，雕刻著城市的天際線，也挑戰(zhàn)著建筑的難度系數(shù)。”

然而，“珍品”終究該有價(jià)格，潘石屹的計(jì)算了然于胸。

2019年，潘石屹就準(zhǔn)備拋售這些核心地段的資產(chǎn)。當(dāng)年6月28日，潘石屹宣布，在2019年將陸續(xù)在大宗交易市場(chǎng)推出在北京、上海可售物業(yè)涉及13個(gè)項(xiàng)目，金額約78億元。首次將推出SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)、望京SOHO、銀河SOHO和建外SOHO具體9個(gè)單獨(dú)標(biāo)的物業(yè)，總建面合計(jì)約2萬(wàn)平米。

換言之，2022年七折甩賣(mài)的項(xiàng)目，潘石屹早就大喊著賣(mài)過(guò)一次了。

時(shí)間軸來(lái)看，其后，2020年疫情來(lái)臨，3月份，外媒相關(guān)傳言稱黑石集團(tuán)正與SOHO中國(guó)就后者私有化進(jìn)行談判，對(duì)后者的報(bào)價(jià)為每股6港元，交易價(jià)值約40億美元。

不理想的是，潘石屹的資產(chǎn)正面臨著迅速掉價(jià)或減值的現(xiàn)實(shí)，黑石與SOHO從傳言到中止，一兩年時(shí)間讓老潘的賬本不斷縮水。

2021年6月中旬，SOHO中國(guó)宣布，黑石集團(tuán)將以5港元/股的價(jià)格要約收購(gòu)SOHO中國(guó)最高91%股權(quán)，要約總價(jià)值236.57億港元（折合195億元人民幣）。交易完成后，SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

按傳言40億美金計(jì)算，折合港幣整整313億元。

僅僅三個(gè)月左右，9月10日， SOHO中國(guó)表示，鑒于目前滿足收購(gòu)要約的先決條件進(jìn)展不足，各方一致認(rèn)為無(wú)法在要約最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件，經(jīng)各方一致同意，黑石集團(tuán)終止對(duì)公司收購(gòu)要約。

截至2022年3月11日，SOHO中國(guó)（00410.HK）股價(jià)僅為1.510港元。與黑石的交易終結(jié)，顯然令潘石屹近兩年不盡如意。

無(wú)法套現(xiàn)、跑不了的潘石屹這次能借助7折完美套現(xiàn)嗎？或者至少套現(xiàn)一部分資產(chǎn)？或許，只要足夠便宜，總能賣(mài)得出去。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

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