住建部新規(guī)或有4大變化，新房2層須裝電梯，住宅層高不低于3米

建于上世紀(jì)八、九十年代的多層住宅絕大多數(shù)都沒(méi)有電梯，對(duì)這類(lèi)房子加裝電梯順應(yīng)了老百姓(603883)們的需求，特別是老年人的迫切需要。現(xiàn)如今如火如荼的老舊小區(qū)加裝電梯的確是一件民生大事，是值得提倡的，但由于各種原因開(kāi)展起來(lái)還是面臨著巨大的困難。

或許以后就不用有這個(gè)擔(dān)心了，很可能今后新蓋的房子只要是2層及以上都必須加裝電梯，也不用擔(dān)心后期加裝帶來(lái)的困難了。以前是有規(guī)定的，住宅樓7層及以上的住宅必須設(shè)置電梯，后來(lái)也有提過(guò)四層樓及以上新建住宅必須加裝電梯，不過(guò)這是個(gè)意見(jiàn)稿，幾年前的。

這次2層及以上住宅須加裝電梯，其實(shí)也是個(gè)意見(jiàn)稿，不過(guò)這次變成現(xiàn)實(shí)的可能性更大。

3月15日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。內(nèi)容顯示，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過(guò)，再次公開(kāi)征求意見(jiàn)，這也意味著該規(guī)定還不是正式發(fā)布的文件，是在征求意見(jiàn)的階段。但如果沒(méi)有大問(wèn)題，其實(shí)基本上板上釘釘了。

這一次的意見(jiàn)稿，相比過(guò)往的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》或有哪些具體的變化呢？我們一起梳理下。

1、新建住宅入戶層2層及以上樓房必須加裝電梯，既有建筑加裝電梯可適當(dāng)降低日照標(biāo)準(zhǔn)。

在最新的意見(jiàn)稿中我們發(fā)現(xiàn)，有這樣的規(guī)定，新建住宅建筑中入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯；如果是四層及以上的，還應(yīng)該滿足，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯；入戶層為十二層及以上的，每單元應(yīng)至少設(shè)置2臺(tái)電梯，其中一個(gè)必須可以容納擔(dān)架，另一個(gè)必須是消防梯。

我們?cè)倏纯丛瓉?lái)的規(guī)定，7層及以上的住宅必須設(shè)置電梯；12層及以上的住宅，每幢樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)。也就是說(shuō)，現(xiàn)在的新規(guī)，只要是樓房基本上就必須加裝電梯了。

電梯的重要性不言而喻，是大家上下樓的重要交通工具，尤其是進(jìn)入老齡化社會(huì)以后，老年人對(duì)電梯的需求更加強(qiáng)烈，在新建住宅有望實(shí)現(xiàn)都能有電梯可用的時(shí)候，也希望一些老舊小區(qū)改造順利進(jìn)行。希望大家都能從全局出發(fā)，不能只從個(gè)人利益著想，推動(dòng)居民協(xié)商取得“加梯”共識(shí)，這是民生大事。

意見(jiàn)稿也明確了既有建筑的規(guī)定，增加了對(duì)既有建筑加裝設(shè)施的規(guī)定，在既有建筑外增加任何設(shè)施，不應(yīng)使相鄰住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)降低，但是對(duì)于既有住宅加裝電梯的，在充分協(xié)商的前提下，可以允許適當(dāng)降低相鄰住宅日照標(biāo)準(zhǔn)。

可以說(shuō)在政策上對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行了明確規(guī)定，對(duì)今后開(kāi)展加裝電梯工程更加順利，已經(jīng)非常人性化了。

在新的意見(jiàn)稿中，除了對(duì)電梯質(zhì)量、數(shù)量等有明確規(guī)定外，更有對(duì)消防梯的要求，還有設(shè)置擔(dān)架梯的推動(dòng)，可以說(shuō)不僅考慮到消防安全，還有老年人安全，更具人性化關(guān)懷。

說(shuō)到電梯，對(duì)于購(gòu)房者我們也想多說(shuō)幾句，大家在購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，要注意到這些因素，電梯的數(shù)量、質(zhì)量、速度以及安全性能等，尤其是梯戶比，也就是一套房子中一個(gè)單元共用幾部電梯，一梯兩戶，就是一單元一層中有兩戶人家共用一部電梯。

因?yàn)殡娞莸暮侠碓O(shè)置不僅可以提高出行效率，還能提高居住的舒適度和通風(fēng)采光等，但首先安全是買(mǎi)房的第一考慮。

2、新建住宅建筑層高不應(yīng)低于3米，臥室、起居室室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.5米。

新的意見(jiàn)稿顯示，新建住宅建筑層高不應(yīng)低于3米，臥室、起居室室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.5米，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.1米，且局部?jī)舾叩陀?.5米的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。此外，還有更具體的細(xì)節(jié)規(guī)定。

那現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？我們查了一下，按照現(xiàn)行規(guī)定，住宅層高不能低于2.8米，這是從1986年開(kāi)始施行的，如今算起來(lái)也有36年了。實(shí)際上，這些年中國(guó)人的身高也是大幅度提高。有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)18~44歲男性平均身高比5年前增長(zhǎng)了1.2厘米。從1985年到2019年的35年間，中國(guó)成年男性平均身高增長(zhǎng)了9厘米。

很顯然，身高增長(zhǎng)了不少，但是室內(nèi)高度卻沒(méi)有提高，加上開(kāi)發(fā)商大多數(shù)偷工減料，都遵照底線原則，把層高給做到2.8米到2.9米之間就不錯(cuò)了。這樣讓人們住起來(lái)非常壓抑，而且采光效果也很不好。同樣對(duì)后期的裝修也會(huì)造成很大影響，特別是裝修吊頂?shù)臅r(shí)候。

大家買(mǎi)房的時(shí)候也要弄清楚層高和凈高的區(qū)別，別讓開(kāi)發(fā)商把你給忽悠了。層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差。即凈高＝層高－樓板厚度。

3、新建住宅建筑的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓板厚度不應(yīng)小于100mm。

說(shuō)完層高，其實(shí)跟樓板厚度密不可分，二者甚至是一體的。因?yàn)橹皇菍?duì)層高提出要求，那么開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)在樓板厚度上做手腳，導(dǎo)致凈高大受影響。

所以，最新的意見(jiàn)稿要求，新建住宅建筑的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓板厚度不應(yīng)小于100mm，確保開(kāi)發(fā)商既能保證樓板厚度又能確保層高，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料。

以前的要求好像是，樓板厚度不應(yīng)小于80mm。頂層樓板的厚度不應(yīng)小于120mm，地下室的樓板不小于160mm。樓板厚度的高低直接決定了我們的居住質(zhì)量和生活品質(zhì)，所以要特別注意這個(gè)問(wèn)題。

相信不知道有多少人遭受層高和樓板厚度不隔音的困擾，樓上走路就像在耳邊，樓上說(shuō)話就像對(duì)自己，極大影響樓下人的生活質(zhì)量，增加了層高和樓板的厚度，可以減輕這些問(wèn)題，特別是安裝地暖的人，也不會(huì)太影響到凈高。

4、未見(jiàn)“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的相關(guān)條款。

2019年，住建部在第一版征求意見(jiàn)稿中，首次明確提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。眾所周知，現(xiàn)在我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這就導(dǎo)致，同一個(gè)項(xiàng)目建筑面積一樣，而套內(nèi)使用面積大不相同的情況出現(xiàn)。

可以說(shuō)修改完善面積計(jì)算方式是大勢(shì)所趨，也是呼聲非常高的。不過(guò)在最新版的意見(jiàn)稿中，并沒(méi)有再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的相關(guān)條款。

也就是說(shuō)，這個(gè)規(guī)定可能一時(shí)半會(huì)落實(shí)不下去，畢竟?fàn)幾h還是很大的，試圖一蹴而就取消現(xiàn)有的計(jì)算方式并不現(xiàn)實(shí)。

嚴(yán)格意義上此次意見(jiàn)稿沒(méi)有提及這件事，本來(lái)原有的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》也沒(méi)有，談不上變化，但相比2019年的意見(jiàn)稿確實(shí)是一大變化。

除了對(duì)電梯設(shè)置要求、層高要求以及樓板要求等，新的意見(jiàn)稿中還有一些變化，比如新建住宅建筑戶門(mén)的通行凈寬不應(yīng)小于0.90m，住宅項(xiàng)目應(yīng)配置新能源汽車(chē)充電設(shè)施或預(yù)留安裝條件，另外，還明確了室外空調(diào)外機(jī)要采用坐式安裝，向外開(kāi)啟的戶門(mén)不得妨礙公共交通及相鄰戶門(mén)的開(kāi)啟等規(guī)定。

對(duì)于住宅或房地產(chǎn)的問(wèn)題改進(jìn)還有很長(zhǎng)的路要走，不過(guò)可以看出來(lái)，新規(guī)越來(lái)越合理越來(lái)越人性化，在提升居民居住舒適度和宜居度方面將會(huì)有很大進(jìn)展。

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