單套直降300萬元！深圳學(xué)區(qū)房也不香了，“老破小”房源退燒明顯

深圳的學(xué)區(qū)房似乎也不香了。

近期，市場熱傳著一個段子：勒緊褲腰帶花成百上千萬元購買的學(xué)區(qū)房，就上了幾年網(wǎng)課。從某種角度上來說，經(jīng)歷政策和市場的雙重降壓后，一線城市的學(xué)區(qū)房信仰正在逐漸被打破。

3-4月正是學(xué)位申請期，往年也是學(xué)區(qū)房交易的熱度期。但自去年下半年以來，深圳、北京、上海等地持續(xù)打擊學(xué)區(qū)房炒作、實(shí)現(xiàn)大學(xué)區(qū)改革等系列措施后，曾經(jīng)的天價(jià)學(xué)區(qū)房已然降溫。

從去年底至今，深圳就頻頻出現(xiàn)名校學(xué)區(qū)房降價(jià)百萬元但仍無人問津的現(xiàn)象。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日從多方采訪了解到，深圳學(xué)區(qū)房的降溫趨勢還將延續(xù)。不過，學(xué)區(qū)房之中也存在分化，降溫最為明顯的是“老破小”學(xué)區(qū)房，次新或豪宅學(xué)區(qū)房整體價(jià)格仍然比較平穩(wěn)。

深圳某樓盤項(xiàng)目 每經(jīng)記者 甄素靜 攝（資料圖片）

學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)大幅下調(diào)

在過去很長一段時間里，學(xué)區(qū)房都被市場普遍認(rèn)為是能抗周期、抗跌幅的房產(chǎn)。如今，這種信仰正在被市場打破。

深圳打擊學(xué)區(qū)房的大殺器，是在2021年8月擬立法推行大學(xué)區(qū)政策，包括羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區(qū)均試行大學(xué)區(qū)。這之后，深圳學(xué)區(qū)房出現(xiàn)大幅回落，福田的百花園、八卦嶺宿舍、旭飛花園，龍華的水榭春天等學(xué)區(qū)房，如今的均價(jià)較去年均出現(xiàn)大幅回調(diào)。

深圳龍華區(qū)一房產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，龍華區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)房水榭春天5期，近期學(xué)位空置，88平方米戶型總價(jià)多在960萬元左右，折合均價(jià)約10.9萬元/平方米。而此前同類戶型的高位均價(jià)達(dá)13萬元/平方米，總價(jià)回調(diào)超過180萬元。137平方米戶型此前成交總價(jià)超1700萬元，現(xiàn)在下調(diào)超250萬元。

另外，南山、福田等片區(qū)目前亦有接近指導(dǎo)價(jià)或者直接按指導(dǎo)價(jià)出售的帶有“學(xué)位”的房源。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，自2021年9月開始，深圳全市6大名校片區(qū)的業(yè)主房源掛牌價(jià)有了明顯下滑。具體跌幅上，羅湖深中周邊的掛牌價(jià)跌幅最大，達(dá)到10%；其余名校片區(qū)的房源掛牌價(jià)跌幅在3%-6%。部分業(yè)主急售，有心讓利，“按指導(dǎo)價(jià)賣”的現(xiàn)象也逐漸出現(xiàn)。

大學(xué)區(qū)意味著可以不受地段限制，申請大學(xué)區(qū)內(nèi)的任意一所或多所學(xué)校。換言之，房產(chǎn)不再直接跟某所學(xué)校掛鉤。一個小區(qū)對應(yīng)的多所學(xué)校中，可能是名校也可能是普通學(xué)校。

淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒告訴記者，“大學(xué)區(qū)政策落地后，學(xué)區(qū)房的議價(jià)空間明顯增大，業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了一些變化。有些名校片區(qū)的房源實(shí)際成交價(jià)格從去年高位的1000萬降至現(xiàn)在的700萬左右，成交量下滑也比較明顯。”

今年1月21日，深圳首次提出“電腦派位學(xué)區(qū)”，華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校劃出“電腦派位學(xué)區(qū)”，這進(jìn)一步削弱了房產(chǎn)與學(xué)位的關(guān)聯(lián)。

老破小學(xué)區(qū)房退燒明顯

深圳羅湖一位業(yè)主告訴記者，4年前他以7.5萬元/平方米的均價(jià)購入一套學(xué)區(qū)房，如今這套房源的市場均價(jià)僅為5萬元/米。

值得一提的是，去年11月深圳百花片區(qū)長城大廈掛牌的23套學(xué)區(qū)房，單套總價(jià)在938萬-2653萬元，低于市場價(jià)100萬元。

“指導(dǎo)價(jià)出臺疊加大學(xué)區(qū)政策落地后，過往那些單純因?qū)W位而大漲的‘老破小’學(xué)區(qū)房，回調(diào)的比較明顯的。”美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，大學(xué)區(qū)政策下大家對于學(xué)區(qū)的追求沒有以前那么迫切，不少人都是觀望心態(tài)。

江少杰認(rèn)為，隨著大學(xué)區(qū)房政策慢慢地推行和細(xì)化，“老破小”學(xué)區(qū)房肯定還會有回調(diào)的壓力。與之形成對比的是，類似南山后海學(xué)區(qū)豪宅房源，因?yàn)榕涮坠芾磔^好、樓齡比較新，擁有學(xué)位之外的多重支撐因素，這類學(xué)區(qū)房的價(jià)格是比較穩(wěn)定的，有些還會出現(xiàn)微漲。

樂有家研究中心表示，從成交價(jià)來看，深圳名校片區(qū)的房價(jià)在過去一年多經(jīng)歷了幾次波動。不過整體來看，當(dāng)前名校片區(qū)的房價(jià)與2021年1月相比還是下滑較多。其中尤以福田百花、南山南二外及龍華深高北的房價(jià)跌幅最大，達(dá)到20%左右；福田香蜜湖因有豪宅片區(qū)支撐，房價(jià)跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類片區(qū)。

龍華片區(qū)一位資深地產(chǎn)人士也向記者坦言，價(jià)格出現(xiàn)跳水的主要是房產(chǎn)價(jià)值僅靠學(xué)區(qū)屬性支撐那種學(xué)區(qū)房，他所在的片區(qū)沒有特別頂級的名校，“現(xiàn)在也無法準(zhǔn)確區(qū)分是參考價(jià)政策導(dǎo)致的價(jià)格下滑，還是學(xué)區(qū)政策導(dǎo)致。”

“學(xué)區(qū)房降溫的延續(xù)是大概率事件，還有相關(guān)政策在落地中或者尚未落地，這些都可能對學(xué)區(qū)房帶來影響。近期深圳市場行情與春節(jié)前相差無幾，不過市場整體氣氛較年前有所好轉(zhuǎn)，包括房貸利率下調(diào)等政策因素。”謝林鋒補(bǔ)充稱。

樂有家研究中心指出，隨著2022入學(xué)季的來臨，市場有了些許復(fù)蘇跡象。2021年12月及今年1月，福田百花、南山南二外、羅湖深中、龍華深高北等多個名校片區(qū)的房源過戶量出現(xiàn)了明顯上漲。雖然由于“過年+疫情”對后續(xù)的過戶量有較大影響，但結(jié)合樂有家門店學(xué)校周邊房源的看房量上漲數(shù)據(jù)來看，市場整體趨正面向上態(tài)勢。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）