全球?qū)崟r(shí)：購(gòu)房門(mén)檻再降，80城首付降至20%，20城首套房貸利率3字頭

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為激發(fā)樓市活力，房貸利率步入“3字頭”的城市正越來(lái)越多。

據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，當(dāng)前石家莊、溫州等在內(nèi)的80余城，已調(diào)整首套商貸首付比例至20%；武漢、貴陽(yáng)等20余城，已將首套房貸利率降至4%以下。

首套房貸利率低于4%的城市包括：陽(yáng)江、清遠(yuǎn)、云浮、湛江、濟(jì)寧、武漢、貴陽(yáng)、江門(mén)、宜昌、襄陽(yáng)、天津、包頭、阜陽(yáng)、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂(lè)清、舟山、泉州、蘄春縣、黃岡等。

此輪“降息潮”源自國(guó)慶節(jié)前夕的新政，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)2022年6～8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

政策彼一出臺(tái)，便有多個(gè)城市跟進(jìn)落實(shí)。石家莊一名房產(chǎn)中介稱，年初當(dāng)?shù)厥滋追可藤J利率還在“5字頭”，目前已降至3.8%，以貸款60萬(wàn)、期限30年計(jì)算，月供比此前少500元左右，貸款總額越多差值越大，利率下降一定程度上刺激了市場(chǎng)。

貴陽(yáng)一位房產(chǎn)中介也表示，現(xiàn)在首套房商貸利率最低能做到3.9%，主要是看銀行。在政策作用下，市場(chǎng)也在慢慢回暖，比如國(guó)慶期間很多房企大力促銷(xiāo)，成交量相比上半年月度同期平均增長(zhǎng)六成，現(xiàn)在算買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

昆明一位房產(chǎn)中介則稱，目前中行、工行等首套房貸利率可做到3.95%。天津當(dāng)?shù)貏t有地產(chǎn)人士稱，首套房商貸利率為3.9%，工商銀行(601398)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)等均在執(zhí)行。武漢當(dāng)?shù)刂薪橐卜Q，首套房貸利率從年初的5.8%降到了現(xiàn)在3.9%，熱門(mén)樓盤(pán)銷(xiāo)售較為火熱。

央行最新公布的第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，從實(shí)際發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率看，2022年10月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個(gè)基點(diǎn)，較上年末下降133個(gè)基點(diǎn)，湖北、廣東等部分城市階段性取消了首套房貸利率下限。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來(lái)，多部委持續(xù)釋放政策利好，各地積極落實(shí)“因城施策”，需求端信貸政策不斷優(yōu)化。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，緩和市場(chǎng)觀望情緒，帶動(dòng)住房需求釋放。

“當(dāng)前，部分二線城市限購(gòu)限貸政策仍具備一定優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)隨著‘金融16條’的出臺(tái)，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續(xù)改善，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻仍是重要方向?！标愇撵o稱。

值得注意的是，在過(guò)去的十月份，樓市整體銷(xiāo)售還未明顯改善。億翰智庫(kù)表示，10月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額再次跌下1億平米和1萬(wàn)億元，環(huán)比分別下降27.9%和30.0%，即便低基數(shù)效應(yīng)開(kāi)始發(fā)揮作用，同比仍然下降23.2%和23.7%。

據(jù)億翰智庫(kù)調(diào)研顯示，國(guó)慶期間，由于房企大力度推盤(pán)和營(yíng)銷(xiāo)，部分核心城市和返鄉(xiāng)置業(yè)的目的地三四線城市，成交出現(xiàn)微弱復(fù)蘇。但是之后三周，成交迅速回落，這種特定節(jié)點(diǎn)的活動(dòng)助推的脈沖式行情，并未能帶動(dòng)整月成交。

進(jìn)入十一月份，上述低溫態(tài)勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。民生證券統(tǒng)計(jì)顯示，上周（11.07～11.13）各能級(jí)城市銷(xiāo)售熱度均有下降，其中北京成交28.2萬(wàn)平方米，周環(huán)比下降16.6%，上海、廣州、深圳分別成交9.7、8.1、6.4萬(wàn)平方米，周環(huán)比分別下降65.5%、19.0%、3.9%。

近期，政策逐步延伸至供給端，“第二支箭”、“金融 16 條”、“預(yù)售監(jiān)管保函置換”等新政依次出臺(tái)，托底信號(hào)強(qiáng)烈。

民生證券認(rèn)為，金融系統(tǒng)出臺(tái)數(shù)條針對(duì)房企的支持政策，對(duì)預(yù)期恢復(fù)有一定作用。如中債增擔(dān)保龍湖第一批30億債券發(fā)行，能撬動(dòng)其200億量級(jí)總額度落地的信心。增信擔(dān)保的高額度，意在提示增信發(fā)債空間和可持續(xù)性，提振非標(biāo)項(xiàng)目投資人和供應(yīng)商信心，避免再發(fā)生發(fā)完債反被擠兌的負(fù)面案例。

在銷(xiāo)售層面，未來(lái)兩個(gè)月，行業(yè)即將步入年末房企推盤(pán)高峰，天風(fēng)證券(601162)預(yù)計(jì)后續(xù)銷(xiāo)售環(huán)比或有修復(fù)，但基本面趨勢(shì)性回暖仍需時(shí)間。