劉洪玉：中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系與企業(yè)經(jīng)營風險分析及應對策略

2022年5月20日, 由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院研究主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十屆產(chǎn)城融合投融資大會”在北京隆重召開。

尊敬的各位來賓、各位朋友，大家好！

接下來由我來跟大家分享以下內(nèi)容，包括中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系與中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險分析及應對策略。

一、中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系

中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究始于2003年，今年已經(jīng)是第20次作這個研究。在2021年中國優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司積極應對各種風險和挑戰(zhàn)，努力擺脫舊發(fā)展模式的影響，在非常困難的發(fā)展環(huán)境下，積極探索新的發(fā)展模式，獲得了資本市場的積極評價，今年我們研究組在總結(jié)歷年經(jīng)驗的基礎上，也對研究方法作了進一步的完善，遵循客觀公正、準確全面的原則，發(fā)掘成長質(zhì)量佳、投資價值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司，探索不同的市場環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司的增長模式，為投資者提供客觀全面的參考依據(jù)。

研究對象是依法設立且公司的股份是在2021年12月31日前在國內(nèi)外主要的交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)。在評價方法方面，企業(yè)綜合實力、經(jīng)營規(guī)模、財富創(chuàng)造能力、投資價值評價的方法和指標體系沒有變化，對財務穩(wěn)健性評價做了些微調(diào)，新增了應付賬款及票據(jù)占總負債比重、少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比差值這么兩個指標，相應地替換掉了流動比率和速動比率指標。

二、中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險與應對策略

1.銷售不旺。從2021年銷售的數(shù)據(jù)可以看出來，銷售增速顯著放緩，2022年以來，受多方因素影響，市場放緩趨勢加劇，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入產(chǎn)生較大的影響，也開始產(chǎn)生了一系列的負面連鎖反應，包括企業(yè)收入減少、流動性風險增加、投資能力下降等。

2.融資不暢。從整體的融資環(huán)境角度來看，房地產(chǎn)融資環(huán)境偏緊。為了防范房地產(chǎn)金融風險，需要降低房地產(chǎn)融資在總?cè)谫Y中占據(jù)的比重，導致房企融資規(guī)模呈大幅下降趨勢。最終導致的結(jié)果就是房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的增速持續(xù)下行，到位資金增速放緩尤其是受國內(nèi)貸款增速放緩和預售收入相關(guān)因素放緩的影響。中央支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、支持住房消費政策，但是資本市場要想恢復對房地產(chǎn)行業(yè)的信心還需要時間，所以房地產(chǎn)融資環(huán)境還需要一段時間才能有所改善。

3.債務壓身。表現(xiàn)一是債務的存量高企。截止今年4月末，房地產(chǎn)行業(yè)的存量債券中一年內(nèi)到期的債券余額接近萬億，債券償付的壓力是非常大的。表現(xiàn)二是新發(fā)債規(guī)模迅速萎縮，尤其是海外債發(fā)行規(guī)模萎縮的幅度更大。此外，行業(yè)目前面臨的風險偏高，投資人普遍持審慎的態(tài)度。新發(fā)債的規(guī)模無法覆蓋到期余額，進一步加劇了債務違約發(fā)生的頻率，讓流動性不足成為當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務風險。表現(xiàn)三是應付賬款及票據(jù)占比較高，房地產(chǎn)公司的債務可能會累及產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈上下游企業(yè)。

應對策略大家也在積極探索，總的來說有短期和中長期兩類策略。

短期策略方面：第一，企業(yè)抓緊政策窗口期、促銷售、抓回款、?，F(xiàn)金，利用中央支持剛性和改善性住房需求，地方政府在調(diào)整房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的窗口期，加緊推銷銷售自己的產(chǎn)品，努力多回款。另外，今年2月份全國也開始規(guī)范商品房預售資金的監(jiān)管，總體是有利于房地產(chǎn)資金回款。第二，抓緊融資窗口。證監(jiān)會提出“積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資”；另外也支持優(yōu)秀企業(yè)進行并購融資，這也是非常寶貴的融資窗口；還有從信用債融資方面，綠色債券也是一個新的不斷發(fā)展壯大的品種。通過抓緊這些機會，就可以改善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，降低融資的成本。第三，民營企業(yè)積極地和地方國企、城投平臺公司合作，來修復、增強自身的信用。第四，保持團隊的穩(wěn)定，積極地行動，維護企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，企業(yè)的正常經(jīng)營對于行業(yè)、市場的信心和信任是非常重要的。

長期策略方面，主要是設法聚焦核心業(yè)務，核心業(yè)務不應該脫離房地產(chǎn)，一個是沿著房地產(chǎn)的生命周期鏈條，另外一個就是沿著不同用途類型的房地產(chǎn)頻譜來聚焦，每個企業(yè)選擇自己的核心業(yè)務。另外就是深耕市場，要把握好自己的核心城市，聚焦核心城市對于企業(yè)應對風險，或者管控風險是非常重要的。再有就是要積極地降杠桿，適度縮表瘦身，因為降低杠桿后企業(yè)才會強壯，才能提高財務韌性，也才能經(jīng)得起市場的風浪。最后，從中長期來看，還是要努力要提高專業(yè)化水平，房地產(chǎn)企業(yè)的最終發(fā)展，要靠自己的專業(yè)能力取勝。

本文首發(fā)于微信公眾號：中指研究院。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。