圖解｜5月超40城樓市風(fēng)向標(biāo)：放松限購(gòu)、降房貸、激活二手房

“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。”自4月29日中央政治局會(huì)議定調(diào)后，各地“因城施策”的房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集優(yōu)化與加速落地期。

據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，今年5月以來(lái)，超40個(gè)城市發(fā)布了60余條相關(guān)樓市政策，其中不乏熱點(diǎn)的二線城市，比如杭州、南京等。而且政策調(diào)整的城市數(shù)量還在與日俱增，用“井噴”來(lái)形容也不為過(guò)。

如果說(shuō)三四月份的政策還是試探性的放松調(diào)控，那么5月以來(lái)的政策不僅數(shù)量多，而且力度大。具體來(lái)看，政策調(diào)整從微降房貸利率、提高公積金額度，升級(jí)到強(qiáng)二三線城市打出限購(gòu)、限售放松的組合拳。部分城市順勢(shì)將政策回歸至上輪調(diào)控加碼前，如東莞的限購(gòu)、二手房增值稅等政策均回歸至2020年。

對(duì)此，保利投顧研究院分析認(rèn)為，近期各地樓市政策逐漸寬松，具有放寬購(gòu)房資格、激活二手市場(chǎng)和降低房貸門(mén)檻三個(gè)特征。而縱觀全國(guó)城市的政策寬松效果，單一力度有限的政策松綁難以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生本質(zhì)性的影響，需要限購(gòu)、限售、限貸、公積金、稅費(fèi)優(yōu)化等政策組合拳綜合作用，從而提振市場(chǎng)信心、帶動(dòng)市場(chǎng)回升。

放松限購(gòu)形式多樣

限購(gòu)政策在我國(guó)已實(shí)施10年多的時(shí)間，一直是熱點(diǎn)城市的必備調(diào)控政策。那么，在此輪調(diào)控放松中，很多城市縮小限購(gòu)范圍，比如南京、無(wú)錫、合肥、中山等。其中，南京在一個(gè)月內(nèi)兩次放開(kāi)限購(gòu)，限購(gòu)取消區(qū)域擴(kuò)大至江北全域、江寧大部分區(qū)域。而一些三四線城市，則是直接取消限購(gòu)政策，其中句容明確取消外地戶籍限購(gòu)。

限購(gòu)政策調(diào)整還集中在對(duì)非戶籍購(gòu)房者的社保認(rèn)定放寬。比如，無(wú)錫非戶籍購(gòu)房從2年社保要求縮短至6個(gè)月，而蘇州對(duì)外地戶籍社保要求也縮短至3年內(nèi)的連續(xù)6個(gè)月。

此外，部分城市針對(duì)特定人群增加了購(gòu)房套數(shù)，涉及人才、養(yǎng)老投親、多孩家庭可增多購(gòu)房名額。比如杭州推出的“杭三條”，明確符合條件的三孩家庭，限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套，而且在參加公開(kāi)搖號(hào)購(gòu)房時(shí)，還可以參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。

在一定條件下，部分城市在限購(gòu)套數(shù)核定方面也出現(xiàn)放松。在成都，遠(yuǎn)郊房產(chǎn)不計(jì)入中心城區(qū)家庭限購(gòu)套數(shù)。而廣東中山的老舊住房、湖南長(zhǎng)沙用于租賃住房的存量房均不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

從增值稅、限售放松激活二手房

在激活二手房交易上，最為明顯的是增值稅“5改2”。其中，從5月1日起，無(wú)錫個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。

據(jù)保利投顧研究院分析人士介紹，2021年杭州、東莞陸續(xù)出臺(tái)了增值稅“2改5”的政策，如今運(yùn)行約1年再現(xiàn)松綁。

各地通過(guò)限售放松也在一定程度上激活二手房市場(chǎng)，使得部分房源可以提前上市。比如福建三明等取消限售，浙江金華限售時(shí)間從取證滿3年縮短為網(wǎng)簽滿3年，而江蘇泰州的限售從2年縮短至1年……這樣的政策達(dá)到支持置換改善需求釋放的效果。

值得一提的是，一些城市的二手房限購(gòu)門(mén)檻降低，比如杭州取消外地戶籍購(gòu)買(mǎi)二手房的社保/個(gè)稅要求，由4年內(nèi)連續(xù)48個(gè)月縮短至1年內(nèi)連續(xù)12個(gè)月。這既是放松限購(gòu)，也是為了激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易。

不少城市降低房貸門(mén)檻

在各地的政策中，降低房貸門(mén)檻最為常見(jiàn)，數(shù)量也最多。

保利投顧研究院分析稱，從整體來(lái)看，目前全國(guó)部分城市的房貸利率降至相對(duì)低位。而5月15日，央行表態(tài)首套利率最低LPR-20BP。這也意味著多數(shù)城市仍有下調(diào)的空間。

從各地來(lái)看，首套房首付的比例在不同程度地降低，尤其是非限購(gòu)城市首套房首付最低2成，中山、江門(mén)非限購(gòu)區(qū)等普遍已經(jīng)落地執(zhí)行。

另外，降低房貸門(mén)檻還表現(xiàn)在二套房首付認(rèn)定放松，其中，揚(yáng)州、長(zhǎng)春均“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首貸已結(jié)清，二次貸款購(gòu)房可執(zhí)行首套政策。

更多城市提高公積金貸款額度以及降低首付的比例，比如金華、嘉興均提高了公積金貸款額度；蘇州市區(qū)有房無(wú)貸首付比例由50%調(diào)整為40%，有貸首付比例由80%調(diào)整為50%；常熟首貸首付比例由30%降至20%；沈陽(yáng)二套房最低首付比例由50%降低至40%。

除此之外，還有一些城市采用購(gòu)房補(bǔ)貼的方式吸引人才，最為典型的是河南鶴壁，明確在2022年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅補(bǔ)貼契稅的50%，中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職稱或本科及以上學(xué)歷人員可補(bǔ)貼契稅的100%。從補(bǔ)貼內(nèi)容來(lái)看，形式各有不同，針對(duì)的人群也不同。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 制圖 倪萍 校對(duì) 盧茜 柳寶慶