過去10年漲幅最猛的區(qū)域，現(xiàn)在我勸你別買！

上次從鄭州回來，心里就一直有個感慨：

規(guī)劃的力量真的無敵啊，連鄭東新區(qū)這個曾經(jīng)的“鬼城”都被盤活，成了房價上漲的潛力板塊。

今天，我們就來聊一聊那些起死回生的“鬼城”。

2015年前后，全國住房庫存堆積，但是很多新區(qū)卻少有人居住，到了晚上漆黑一片，這些地方就被通俗地叫做“鬼城”。

先把時間撥回7年前，彼時“鬼城”是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。

曾經(jīng)一份知名的中國十大鬼城名單如下：

看到這個名單的第一眼，就會發(fā)現(xiàn)不少熟悉的名字：鄭東新區(qū)、惠州大亞灣、貴陽金陽新區(qū)......

沒想到，這些區(qū)域居然也“榜上有名”。

然而多年過去，這些曾經(jīng)名聲在外的“鬼城”，現(xiàn)在早已換了模樣。

來，先看數(shù)據(jù)再分析：

如圖所示，如果把全國平均值作為參考點，僅有京津冀新城低于全國平均增長率；

當(dāng)中的鄭東新區(qū)和金陽新區(qū)，分別是全國平均增長率的3.15倍和2.49倍。

人來了，帶來最直接的影響是什么？

曾經(jīng)堆積如山的房子，正在被快速消耗。

消耗速度加快帶來的直接影響，就是房價像坐了火箭一樣上漲。

比如鄭東新區(qū)2015年開盤的瀚海晴宇，開盤價1.7萬元/㎡，而到2020年時最高賣到4.5萬元/㎡，漲了2.6倍；

比如金陽新區(qū)，均價從曾經(jīng)的5000元/㎡，漲到2020年時最高的1.5萬/㎡，漲了3倍；

再比如惠州大亞灣，從2015年時的5500元/㎡，漲到如今1.7萬元/㎡，也漲了3倍。

意外吧？

這還真應(yīng)了那句，曾經(jīng)你對我愛答不理，如今我讓你高攀不起。

誰又能想到曾經(jīng)無人問津的鬼城，如今卻成了房價上漲的香餑餑。

鬼城搖身一邊就成了房價上漲領(lǐng)頭羊，那是不是現(xiàn)在遍地的新區(qū)都能沖進去買了？

我勸你謹慎，今時可不同往日。

所謂的“鬼城”和“空城”依舊遍布全國，成了很多人買房投資路上的大坑，如果你剛好有投資需求，建議你掃碼添加我們的房產(chǎn)置業(yè)老師，進行免費咨詢，避免踩坑。

“鬼城”變身人氣新城，到底靠什么？

表面上看，是人口。

但更深層次其實是產(chǎn)業(yè)。

而產(chǎn)業(yè)落不落地，看什么？

城市規(guī)劃的力度。

——簡單理解，zf給到規(guī)劃集中全市甚至全省之力去引進產(chǎn)業(yè)，最后還要拼命搶人。

就像上面那些最終崛起的新城規(guī)劃，都是如此。

最終形成了一個完美閉環(huán)：規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)——人口——房價上漲。

而我們都知道，在中國一件事情能否辦成，就看政策給不給力。

——想要發(fā)展新區(qū)，必須有一個宏大的規(guī)劃。

舉個例子，倘若鄭東新區(qū)不叫這個名字，房價還能漲嗎？

再比如東莞松山湖、合肥濱湖新區(qū)等，不都是一紙政策之后的順勢騰飛嗎？

這叫什么？

這就叫規(guī)劃的魅力。

當(dāng)然，只有規(guī)劃后期沒有發(fā)展起來的新區(qū)也不少，差別就在于后續(xù)產(chǎn)業(yè)的布局和人口的流入情況能否跟上。

我們挨個重點來看。

首先，產(chǎn)業(yè)布局：

一個地方想要有錢，光靠賣地肯定不行，牛逼產(chǎn)業(yè)的布局和發(fā)展才是最核心的動作。

舉個最簡單的例子，北上廣深為什么能夠聚集那么多人口？

就是因為工作崗位多，薪資水平高呀！

所以想要發(fā)展，必須要有足夠多的崗位，和足夠高的薪酬。

而在新區(qū)規(guī)劃的初期，一定是大量賣地建廠，吸引企業(yè)入駐，釋放工作崗位。

而能賺錢了，人口自然就慢慢聚攏過來。

如圖所示，賣出了土地建廠，企業(yè)入駐，工資開始上漲，最后人口也開始流入。

其次，人口引進：

人口想要大量流入，光靠產(chǎn)業(yè)自發(fā)吸引還遠遠不夠，還要“搶”！

目前中國行政意義上的600多個城市中，有180個城市的人口在流失，中國三分之一的國土面積人口密度在下降。

人口形勢出生率本就不容樂觀，大城市還在源源不斷虹吸。

因此新區(qū)規(guī)劃想要避免人口流出、最終淪為“鬼城”，必須“搶人”。

什么降低落戶門檻、給予住房補貼、一次性補助等各種政策手段，統(tǒng)統(tǒng)用上。

很多城市已經(jīng)先后出臺了諸多人才引進政策：

其次，房價上漲：

根據(jù)規(guī)律，當(dāng)工資超過其他同級別城市后的4-5個季度，人口流入就會明顯加快。

工資上漲了，人口大量流入，住房需求當(dāng)然就大大增加，房價當(dāng)然就會蹭蹭漲了！

經(jīng)過這么一番整理就明白了：

有規(guī)劃布局、有產(chǎn)業(yè)發(fā)展、有人口流入，最后才有房價上漲！

從空城到新興潛力板塊，城市財富和房價的增長，卻始終逃不過“短期看金融，中期看土地，長期看人口”的定律。

在城市人口的自然增長率直線下滑的今天，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才是未來人口流入的關(guān)鍵。

現(xiàn)如今，再去討論那些已經(jīng)復(fù)活的“鬼城”和潛力板塊，多少有點馬后炮的感覺。

畢竟，情況已經(jīng)變了！

現(xiàn)在想要再發(fā)展一個新區(qū)，瓶頸越來越明顯了，所以現(xiàn)在去賭新區(qū)，風(fēng)險太大。

為什么？

一是因為周期太長。

鄭東新區(qū)發(fā)展了10多年才成功崛起；

合肥濱湖新區(qū)從2006年開始規(guī)劃，經(jīng)歷了十幾年才發(fā)展成熟；

貴陽金陽新區(qū)則是從2000年就開始規(guī)劃......

如今再去投資一個新區(qū)板塊，這樣的回報周期，顯然太過漫長。

二是因為產(chǎn)業(yè)增長會出現(xiàn)天花板。

上面說了，一個新區(qū)想要發(fā)展起來，光有規(guī)劃還不夠，還得引進產(chǎn)業(yè)。

但我們都明白，每年不可能有那么多新產(chǎn)業(yè)的誕生。

實際上很多城市產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重的同質(zhì)化現(xiàn)象，什么大數(shù)據(jù)、新能源、生物醫(yī)藥，幾乎每個城市都在搞。

而形成規(guī)模的只有少數(shù)幾個早期布局的城市，大多數(shù)城市只能陪跑。

三是因為人口增長也很難繼續(xù)維持。

現(xiàn)如今全國城市間的搶人，已經(jīng)白熱化。

經(jīng)過10余年發(fā)展，才填滿人口的新區(qū)，未來10年后的新區(qū)又要靠哪些人來填滿呢？

現(xiàn)在的趨勢是人越生越少，房價越來越貴，人口只會往一二線城市成熟板塊更加集中，新規(guī)劃的板塊，很難搶到人。

所以說，過去的5-10年，買對了新區(qū)漲幅確實很猛，但從現(xiàn)在開始，難度卻越來越大。

但如果真要買新區(qū)，最后給大家?guī)c建議：

1.一線和強二線城市，才有能力盤活新區(qū)。

城市能級直接決定了新區(qū)的規(guī)劃高度和落地情況。

一二線城市在區(qū)域內(nèi)的輻射范圍更廣，甚至還會拿到國家級政策的支持。

但最終想要發(fā)展起來，還得需要有錢投資，而一二線才有這樣的財政實力。

2.有產(chǎn)業(yè)的城市，才有轉(zhuǎn)移的希望。

這里所說的產(chǎn)業(yè)不是無中生有，而是依靠城市本身就有的產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展變強。

比如青島海爾依靠原先的家電產(chǎn)業(yè)鏈成功向工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型；

合肥憑借原先的汽車制造，引進蔚來，向新能源行業(yè)進軍。

總而言之，有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市才有轉(zhuǎn)型升級和實現(xiàn)外溢的可能性。

3.現(xiàn)在還有人口增長的城市，才有人口流動的必要。

還有人口流入的城市，才可能實現(xiàn)城市中心的變遷，新區(qū)的發(fā)展才有機會。

換句話說，新區(qū)的人口需要從城市內(nèi)部其他地方遷移過來。

而那些人口還在不斷流出的城市，發(fā)展新區(qū)的可能性能有多大，你品！

最后，我想提醒大家一點：

曾經(jīng)的部分新區(qū)確實是房價上漲的潛力股，而如今的新區(qū)可能就是遍地的大坑了，投資跟著規(guī)劃沒錯，但規(guī)劃能否落地又是另一回事。

遍地的新區(qū)規(guī)劃，千萬擦亮眼睛。

在樓市全面放松的當(dāng)下，千萬不要亂買房，順手關(guān)注一波大胡子說房，任何買房問題，歡迎隨時騷擾。

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