117輪、36萬/m2成交 北京一住宅法拍出圈

每經(jīng)記者 王佳飛 北京報(bào)道 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

前有“天價(jià)”車位，現(xiàn)有高價(jià)法拍房。

近日，北京海淀豪宅萬柳書院結(jié)束一場(chǎng)競(jìng)拍，房產(chǎn)單價(jià)直接飆升到36萬元/平方米。而在多個(gè)交易平臺(tái)上，該小區(qū)均價(jià)是20萬元/平方米上下，司法拍賣給出的估價(jià)則是16萬元/平方米，到底發(fā)生了什么？

據(jù)瀚海研究院數(shù)據(jù)，目前北京法拍豪宅溢價(jià)率成交占比還是很高的。

今年以來（截至5月16日），北京千萬元以上的216套豪宅法拍中，超100%溢價(jià)率的房源有6套，占比2.8%。

還有逾353萬起拍的車位

萬柳書院2019年3月曾以138萬元成交的一個(gè)停車位出圈，日前，阿里法拍又掛出了兩套房源，分別是4號(hào)樓5層2單元502房產(chǎn)和14號(hào)樓7層702房產(chǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱獲悉，這兩套房都和張某的合同詐騙相關(guān)。

裁判文書網(wǎng)顯示，張某自2013年以來，以高息為誘餌，誘騙被害人簽訂虛假的理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并將購(gòu)買或受讓虛假理財(cái)產(chǎn)品的錢款轉(zhuǎn)入其控制的個(gè)人銀行賬戶，騙取147名被害人共計(jì)人民幣27.46億余元。她利用資金購(gòu)買以其母親、朋友、朋友母親的名義持有房產(chǎn)包括：“XX名下萬柳書院的兩套房產(chǎn)，其母XXX名下萬柳書院的一套房產(chǎn)，XX母親XXX名下萬柳書院的一套房產(chǎn)，XXX名下萬柳書院的一套房產(chǎn)、七個(gè)車位”。

萬柳書院4號(hào)樓5層2單元502，房間面積為256.4平方米，評(píng)估價(jià)4700萬元，并且拍賣文件也提到小區(qū)均價(jià)16萬元/平方米。但這依舊阻擋不了競(jìng)拍人的熱情，經(jīng)過43輪競(jìng)價(jià)，最終拍賣價(jià)格達(dá)到7600萬元，單價(jià)約30萬元/平方米。

4號(hào)樓7層702更為夸張，雖然評(píng)估價(jià)格是5500萬元，但引發(fā)了8人報(bào)名，每人都繳納了1100萬元保證金，超過16000人圍觀。你追我趕117輪，最終葛某以1.09億元拿下了這套房源，單價(jià)直接來到了36萬元/平方米，這比估價(jià)的兩倍還高。

5月16日，瀚海法拍網(wǎng)張春燕通過微信向記者介紹：“這套房子是頂層南北通透的西邊戶，4室3廳4衛(wèi)，還有100平方米的閣樓贈(zèng)送，房源品質(zhì)極高。”

萬柳書院緊鄰巴溝地鐵站，是海淀有名的豪宅項(xiàng)目，記者此前曾實(shí)地看過該項(xiàng)目，小區(qū)中皆是五六層低密度建筑。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道，萬柳書院的地塊是中赫置地在2012年7月10日經(jīng)過46輪競(jìng)價(jià)和326輪回購(gòu)面積的競(jìng)拍，拿出了26.3億元、溢價(jià)率40.9%才最終收入囊中。

在36萬元/平方米之外，記者留意到，目前阿里法拍還有一個(gè)二拍中的萬柳書院車位，起拍價(jià)高達(dá)353.68萬元。

每經(jīng)品房小程序顯示，萬柳書院2014年建成，周邊配套得分較高的項(xiàng)目為人口結(jié)構(gòu)8.3，地鐵配置9.2，消費(fèi)檔次8.6，購(gòu)物配置7.5。

萬柳書院“搶手”的背后

針對(duì)此次法拍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在其社交媒體上說：“這個(gè)拍賣最終的成交價(jià)驚人！房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的大格局就是好房子越來越貴，差房子價(jià)格回歸，雞犬升天的局面結(jié)束。”

張春燕向記者分析：“萬柳書院位于號(hào)稱‘富人區(qū)’的萬柳片區(qū)，周邊配套成熟，知名學(xué)府云集，匯集了中關(guān)村(000931)三小、人大附等稀缺且頭部的教育資源，二手中介平臺(tái)很少有房源在售，屬于有錢也不一定能買到的稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

“在法拍房市場(chǎng)，萬柳書院的掛牌量也相當(dāng)有限。此次溢價(jià)成交的萬柳書院是2022年首次出現(xiàn)2套豪宅同期上拍的情況，屬于同一被執(zhí)行人，是相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的稀缺在售資產(chǎn)。”

張春燕認(rèn)為：“通過大數(shù)據(jù)分析看，市場(chǎng)上稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)溢價(jià)成交是普遍現(xiàn)象，一線城市核心區(qū)域的房產(chǎn)依舊是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力期，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)更是承擔(dān)了資產(chǎn)配置的重要角色。而房產(chǎn)品質(zhì)不高、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的區(qū)域，一般溢價(jià)率會(huì)低一些，有的甚至折價(jià)成交。”

據(jù)瀚海研究院數(shù)據(jù)，目前北京法拍豪宅溢價(jià)率成交占比還是很高的。

今年以來（截至5月16日），北京千萬元以上的216套豪宅法拍中，10%以下溢價(jià)率成交的房源為69套，占比31.94%；10%~30%溢價(jià)率成交的房源79套，占比36.57%；30%~50%溢價(jià)率成交的房源47套，占比21.76%；50%~100%溢價(jià)率成交的房源19套，占比8.8%；超100%溢價(jià)率的房源有6套，占比2.8%。

關(guān)于北京近期法拍房市場(chǎng)，張春燕表示，情況還是比較樂觀的，從成交量看呈螺旋式上升趨勢(shì)。從參拍人數(shù)看，上周參拍人數(shù)突破409人，成交量58套，環(huán)比上漲114.81%；套均參拍人數(shù)7.1人，其中，別墅熱度最高達(dá)14人爭(zhēng)搶一套。