2023中國房地產百強企業(yè)研究報告

中指研究院 中國房地產TOP10研究組

中國房地產TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產百強企業(yè)研究，已連續(xù)進行了二十年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產企業(yè)經營規(guī)律，為促進房地產行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

(資料圖)

今年全國兩會政府工作報告指出，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況；支持剛性和改善性住房需求。當前宏觀經濟好轉預期增強，房地產市場信心加快恢復。為此，研究組啟動“2023中國房地產百強企業(yè)研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導企業(yè)把握新一輪的發(fā)展機遇，穩(wěn)健經營，為促進行業(yè)健康發(fā)展作出貢獻。

業(yè)績規(guī)模：銷售額同比下降 央國企份額逆勢提升

2022年，房地產市場成交保持低迷態(tài)勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元。在行業(yè)內整體信心不足的情況下，百強企業(yè)整體銷售額也出現了負增長。百強企業(yè)投資繼續(xù)聚焦核心熱點城市，擇機拓展優(yōu)質土地儲備，為未來業(yè)績儲備資源。

（1）銷售額同比下降30.3%，市場份額下降2.4個百分點

2022年，房地產市場成交保持低迷態(tài)勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元。百強企業(yè)雖積極推進保交付工作，集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規(guī)模出現下滑態(tài)勢，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。

過去幾年，全國房地產市場規(guī)模高位盤整，2022年市場下行更加明顯，房地產行業(yè)進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，百強企業(yè)市場份額持續(xù)下滑。2022年，百強企業(yè)市場份額為47.5%，較上年下降2.4個百分點。百強企業(yè)中，央國企銷售額份額較去年有顯著提升。

（2）前十城市貢獻度過半，改善及高端需求超三成

2022年，百強企業(yè)繼續(xù)深耕重點城市，一線城市銷售貢獻占比提升，二線城市仍是主要銷售來源。2022年房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優(yōu)化，市場保持一定活躍度，百強企業(yè)錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發(fā)展機遇，重點城市銷售貢獻占比提升。

2022年，宏觀經濟基本面疲軟，剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預期整體好于剛需客戶，同時近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢，改善型需求持續(xù)釋放。百強企業(yè)順勢而為，加大改善類產品推出比例。同時，百強企業(yè)在行業(yè)各方信心受挫的時期，保交付樹立客戶信心，進一步反哺銷售；通過線上平臺搭建、爆點事件引流，線下促銷活動助力項目去化。

（3）投資聚焦核心城市，提高業(yè)績保障程度

2022年住宅用地供應降幅超三成，且房地產市場持續(xù)調整，企業(yè)投資態(tài)度消極，全年百強企業(yè)投資規(guī)模“腰斬”。百強企業(yè)布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。同時，22城均加大優(yōu)質土地供應，百強代表企業(yè)從市場支撐度和城市周期出發(fā)，將有限的資源集中在集中供地22城，以加快布局結構和貨值結構調整，適應房地產市場發(fā)展新階段。

運營表現：營收凈利同比下降 盈利水平降至低位

2022年，隨著房地產市場進入下行通道，疊加疫情多點散發(fā)，百強企業(yè)盈利水平降至近年低位，營收增速下降，部分企業(yè)出現虧損，利潤空間持續(xù)收窄，百強企業(yè)不斷修煉內功以迎戰(zhàn)周期低谷，促企業(yè)高質量發(fā)展。

（1）盈利水平降至近年低位，結轉少毛利降低導致利潤下行

2022年百強企業(yè)營業(yè)收入同比下降，凈利潤下降顯著，部分企業(yè)由盈轉虧。竣工和結轉增速不利導致營業(yè)收入和凈利潤均走低，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達371.6億元，凈利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個百分點。近年來受新冠疫情反復、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百強企業(yè)凈利率持續(xù)下降，趨勢未有緩解。

（2）保交付促結轉，改善盈利狀況

中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、向房地產發(fā)展新模式過渡影響，企業(yè)盈利率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，行業(yè)利潤率在房地產金融化勢頭被遏制的新周期回到社會平均利潤水平。因此，面向新周期如何維持有利潤的增長成為百強企業(yè)必須面對的課題。在保交付的基礎上，伴隨行業(yè)進入深度調整期，行業(yè)面臨大洗牌，各大企業(yè)不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規(guī)模，轉而將經營安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤的增長，實現高質量發(fā)展。

經營安全：財務隱憂仍在 多渠道增厚安全墊

2022年，行業(yè)繼續(xù)在下行周期運行，企業(yè)普遍面臨流動性緊張問題。違約企業(yè)數量及違約債務規(guī)模持續(xù)攀升，且恰逢債務到期高峰，企業(yè)現金流呈大幅凈流出狀態(tài)。市場銷售端疲軟，銷售回款不力，企業(yè)經營性現金流無法形成有力支撐。四季度，央行協同相關部門連續(xù)出臺房地產行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權端“三箭齊發(fā)”，鼓勵和支持企業(yè)融資。在此環(huán)境下，百強企業(yè)內外兼修，對內順應周期調整財務結構，保持充足的償債能力，打造風險緩沖墊；對外充分利用政策資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢，抓住窗口期及時補充融資資金，借助政策工具優(yōu)化資產負債表，為適應行業(yè)新周期提前做好準備。

（1）杠桿率保持合規(guī)水平，短期償債能力惡化

百強企業(yè)嚴格遵守“三道紅線”要求，指標均值均已合規(guī)，但現金短債比有所下滑。百強企業(yè)嚴控杠桿率，“三道紅線”明顯優(yōu)于合規(guī)值。受流動性緊張及一年內到期債務持續(xù)增加影響，凈負債率和現金短債比指標表現有所減弱。

（2）融資規(guī)模大幅下滑，政策支持有望緩解償債壓力

行業(yè)融資規(guī)模同比大幅下滑，各渠道同比均出現下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。2023年一季度即為首個償債高峰，4月、7月到期規(guī)模均超千億。根據“金融16條”的指導原則，信用債可通過協商合理展期，境內債償債壓力有望暫緩。同時無論從發(fā)行主體特征還是募集資金用途來看，債券發(fā)行條件都在逐步放松，企業(yè)可適當利用借新償舊置換到期債務。

（3）抓住政策契機，多渠道增厚安全墊

《改善優(yōu)質企業(yè)資產負債表計劃行動方案》支持的對象為系統(tǒng)重要性優(yōu)質企業(yè)，通過“資產激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質企業(yè)經營性和融資性現金流，引導優(yōu)質企業(yè)資產負債表回歸安全區(qū)間。通過債權、股權的合理融資支持，企業(yè)將提升資產的流動性，在資產端體現出整體優(yōu)化，進而實現資產負債表的全面改善。

社會責任：盡職盡責保交付 多方回饋社會

2022年，百強企業(yè)積極履行企業(yè)公民責任，一方面積極響應高質量發(fā)展號召，強化責任擔當，扎實落實“保交付、保民生”的企業(yè)使命；另一方面，履行納稅義務，積極投入到公益慈善、綠色可持續(xù)性發(fā)展等領域，踐行回報社會理念。

（1）盡職盡責保交付，穩(wěn)預期強信用

2022年，百強企業(yè)加強交付力建設，彰顯責任擔當。同時，百強企業(yè)實踐“交房即交證”，為購房者提供優(yōu)質交付服務；利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務；圍繞項目交付建立完整的交付流程，從機制建設方面保證交付進度與質量。

（2）積極依法納稅，多方回饋社會

2022年，百強企業(yè)積極依法納稅，熱心公益，關注特殊群體，主動履行社會責任，重塑行業(yè)責任發(fā)展新形象。此外，百強企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略，推動節(jié)能減排綠色建筑；秉承綠色理念，注重綠色優(yōu)先選取綠色供應鏈產品及服務。

結束語

2023年，房地產政策不斷優(yōu)化，政策效果初步顯現，市場開始企穩(wěn)并逐步恢復，但總體市場仍處于深度調整階段。在此背景下，企業(yè)的銷售規(guī)模和盈利能力都遇到了挑戰(zhàn)，未來在保證交付的前提下，企業(yè)仍應將現金流安全和有利潤的增長作為重中之重，致力于追求高質量的增長。