每日視點(diǎn)！直通315|超千萬(wàn)元學(xué)區(qū)房交易過(guò)程中學(xué)位被占用 中介機(jī)構(gòu)是否要擔(dān)責(zé)？

中新經(jīng)緯3月15日電 (薛宇飛)由于教育資源分配不均衡，學(xué)區(qū)房受到部分家長(zhǎng)的追捧，其價(jià)格常常明顯高于所在城市的房屋均價(jià)。但是，如果購(gòu)置的學(xué)區(qū)房學(xué)位被占用，其價(jià)值也會(huì)受到影響。

【資料圖】

近日，一位購(gòu)房人向中新經(jīng)緯投訴，她購(gòu)買的位于北京市海淀區(qū)房源的學(xué)位，被原業(yè)主的孩子占用。而按照“六年一學(xué)位”的入學(xué)規(guī)定，該套房源要在2028年才能再次提供新的學(xué)位。

購(gòu)置千萬(wàn)學(xué)區(qū)房 原業(yè)主私下使用學(xué)位

2021年，董琳(化名)通過(guò)麥田房產(chǎn)看中了海淀區(qū)某小區(qū)的一套兩居室。麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，該小區(qū)對(duì)口的學(xué)校是萬(wàn)泉小學(xué)曙光校區(qū)和首師大二附中，萬(wàn)泉小學(xué)曙光校區(qū)雖不是北京頂尖的小學(xué)，但教學(xué)質(zhì)量也比較突出。

據(jù)房屋交易平臺(tái)信息顯示，目前該小區(qū)兩居室的總價(jià)均在千萬(wàn)元以上，單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。董琳也對(duì)中新經(jīng)緯表示，當(dāng)時(shí)她與原業(yè)主協(xié)商的交易價(jià)格超過(guò)1000萬(wàn)元。董琳稱，當(dāng)時(shí)她得知原業(yè)主共有兩個(gè)孩子，其中一個(gè)已經(jīng)正在使用該房源的學(xué)位，按照海淀區(qū)“六年一學(xué)位”的要求，學(xué)位會(huì)在兩三年內(nèi)使用完畢。當(dāng)時(shí)，董琳的孩子已在上小學(xué)，短期內(nèi)不使用該學(xué)位，但她依然看重房源的學(xué)位價(jià)值。

2021年6月、2022年9月，她先后兩次向原業(yè)主支付了200萬(wàn)元的定金以及40萬(wàn)元的設(shè)置使用金。按照董琳、原業(yè)主及麥田房產(chǎn)三方簽署的合同約定，雖然房源還沒(méi)有過(guò)戶，但此時(shí)董琳已經(jīng)擁有該套房子的使用權(quán)。不過(guò)，由于疫情等原因，該房源在后續(xù)的過(guò)戶、貸款等方面拖延的時(shí)間較長(zhǎng)。

直到2023年2月，董琳準(zhǔn)備支付剩余款項(xiàng)、進(jìn)行房源過(guò)戶時(shí)才從麥田房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人口中得知，就在她于2022年9月支付第二筆定金前，原業(yè)主的第二個(gè)孩子也悄悄使用了該學(xué)位。麥田房產(chǎn)給董琳的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)書面告知》中約定：若您的子女需使用該房屋相關(guān)信息登記入學(xué)，請(qǐng)確認(rèn)當(dāng)年政策下該房屋所在小區(qū)戶籍能否使用相關(guān)學(xué)校的入學(xué)名額，及該房屋相關(guān)信息是否已被使用登記入學(xué)，并書面約定。

董琳稱，在2022年時(shí)，該房源不動(dòng)產(chǎn)證上的名字仍是原業(yè)主的，因此，原業(yè)主不需要通過(guò)她就能向教育部門提交學(xué)位申請(qǐng)。“學(xué)生入學(xué)信息登記，差不多要在當(dāng)年的上半年完成，但原業(yè)主卻不告知我們，還在幾個(gè)月后收了第二筆定金。”按照原業(yè)主第二個(gè)孩子2022年9月入學(xué)計(jì)算，該房源要在2028年才能產(chǎn)生新的學(xué)位。

買方折讓房款 中介是否還擔(dān)責(zé)？

近6年無(wú)法提供新的學(xué)位，讓這套房源的價(jià)值受到了影響。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，雖然該房源能在6年后重新提供新學(xué)位，但由于時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，這類房子只能賣給那些不急于使用學(xué)位的家長(zhǎng)，且要略低于市場(chǎng)價(jià)，總價(jià)大概會(huì)低5%~10%。

對(duì)于原業(yè)主私自使用學(xué)位的做法，董琳感到很是不解與詫異。她表示，盡管她的孩子不需要這個(gè)學(xué)位，但未來(lái)的變數(shù)很多，比如生二孩、房屋再次出售等。之后的溝通中，原業(yè)主向董琳折讓了35萬(wàn)元的房款。由于工作太忙和房屋已在交易過(guò)程中，董琳選擇繼續(xù)交割，并于今年2月底將該房源過(guò)戶至名下。

董琳認(rèn)為，這場(chǎng)交易中，麥田房產(chǎn)作為提供信息、咨詢的一方，沒(méi)有做好房源監(jiān)管，導(dǎo)致原業(yè)主私下使用了學(xué)位，存在服務(wù)瑕疵，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。不過(guò)，不管是負(fù)責(zé)此次房產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人還是麥田房產(chǎn)客訴的工作人員，均不認(rèn)同這種看法，他們認(rèn)為，原業(yè)主再次使用學(xué)位時(shí)他們不知情，直到2023年才知道。而且，房屋的居住屬性并未受損，學(xué)位也會(huì)在幾年后重新可以使用。

3月14日，針對(duì)此次交易，中新經(jīng)緯聯(lián)系了麥田房產(chǎn)相關(guān)人士。該人士表示，公司在推介房源時(shí)，從未宣傳過(guò)學(xué)區(qū)房、承諾過(guò)學(xué)位，并重申原業(yè)主再次使用學(xué)位時(shí)他們并不知曉。對(duì)于這一結(jié)果，董琳不太滿意，但她也不清楚是否還需繼續(xù)索賠。

北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯分析，原業(yè)主私下使用學(xué)位，違反了相關(guān)方的協(xié)議約定，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向買方支付違約金等賠償。如果買方覺得房產(chǎn)中介方存在服務(wù)瑕疵，則需要買方提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。“若中介的行為違反了相關(guān)協(xié)議約定，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，可以按照合同約定追責(zé)。”

麥田房產(chǎn)提到，在中介費(fèi)結(jié)算時(shí)，向董琳折讓了2萬(wàn)多元的中介費(fèi)用。董琳表示，這個(gè)折扣是此前就已談好、在房源過(guò)戶后返還，與學(xué)位被占用問(wèn)題沒(méi)有關(guān)系。她目前還沒(méi)有拿這個(gè)折扣，支付的仍是27.9萬(wàn)余元的中介費(fèi)用。

王玉臣提醒，如果房屋買賣合同中明確約定，購(gòu)買該房源是為了學(xué)位，在學(xué)位被占用的情況下，購(gòu)房人可以據(jù)此解除買賣合同。如果買賣合同中沒(méi)有明確約定學(xué)位使用或約定模糊的，建議購(gòu)房人另立書面約定或補(bǔ)充協(xié)議，避免出現(xiàn)類似問(wèn)題。

賣方、中介隱瞞學(xué)位已占用 被判返還中介費(fèi)

2019年12月，廣州中院通報(bào)過(guò)一起賣方、中介隱瞞學(xué)位已占用的案例，因合同無(wú)法繼續(xù)履行，中介公司被判返還中介費(fèi)。買受人謝某、陳某、出賣人尚某、龐某與中介公司簽訂《廣州市二手房買賣及居間服務(wù)合同》，后來(lái)，買賣雙方就涉案房屋的學(xué)位占用問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，謝某、陳某另案起訴出賣人要求解除房屋買賣合同關(guān)系并雙倍返還定金。

該案生效判決認(rèn)定，出賣人沒(méi)有證據(jù)證明在合同簽訂前已將房屋附屬學(xué)位的占用情況如實(shí)告知買受人，雙方未能就學(xué)位被占用的問(wèn)題達(dá)成合意導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行，判決支持了買受人全部訴訟請(qǐng)求。

該案中買受人謝某、陳某主張中介公司隱瞞涉案房屋附屬學(xué)位占用情況，要求解除居間合同關(guān)系并返還已付中介費(fèi)、賠償律師費(fèi)損失。

一審法院認(rèn)為：房屋是否具備學(xué)位、學(xué)位是否可為買受人使用等，均為影響涉案房屋交易價(jià)格、交易意向的重要信息，中介公司負(fù)有向買受人如實(shí)報(bào)告與房屋交易有關(guān)信息的義務(wù)。該案中介公司在出賣人放售涉案房屋時(shí)，對(duì)出賣人要使用涉案房屋對(duì)口學(xué)校學(xué)位的事實(shí)已知情，但未如實(shí)告知買受人，損害了買受人利益，則無(wú)權(quán)收取中介服務(wù)費(fèi)。律師費(fèi)并非訴訟的必要費(fèi)用，故判決中介公司返還中介費(fèi)31150元。二審時(shí)，廣州中院判決駁回上訴，維持原判。

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