最新:提前還貸潮又起:各銀行排隊(duì)時(shí)間差異大,有銀行開會(huì)專門討論“還貸激增”問題
每經(jīng)記者 劉嘉魁 每經(jīng)編輯 馬子卿
“這波‘提前還貸潮’太恐怖了,預(yù)約還款的人多到‘爆’!”成都某國有銀行住房貸款中心經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感嘆道。
去年以來,眾多購房者加入“提前還房貸”大軍,網(wǎng)絡(luò)上流傳著種種攻略、“科普”等,熱議如沸。有人“后悔沒有早一點(diǎn)申請(qǐng)”;甚至有人表示,每個(gè)月都會(huì)提前還一些,“上癮了”……
(相關(guān)資料圖)
彼時(shí),各家銀行的提前還貸政策較為寬松,流程簡(jiǎn)便,通過手機(jī)銀行APP即可“一鍵減負(fù)”。
時(shí)至今日,“提前還貸潮”越發(fā)洶涌,然而銀行卻默默建立了各式各樣的“堤壩”。有購房者對(duì)記者表示,年初預(yù)約的提前還款要排隊(duì)到4月份,一些銀行甚至要排隊(duì)到年末。而銀行收取的違約金也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。
有購房者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映,部分銀行的APP上已不見提前還款的申請(qǐng)通道。對(duì)購房者而言,提前還款的“門檻”已悄然提高。
購房人的“怨”:線上預(yù)約難、線下排隊(duì)久、有違約金……
“排隊(duì)還貸”,是近期“提前還貸潮”的縮影。
王女士對(duì)記者表示,她于近日在某國有大行手機(jī)APP上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸,提交申請(qǐng)后,下午收到銀行短信稱提前還款申請(qǐng)已審批通過,但還款的日期已排到了4月份。王女士向記者無奈地?cái)偭藬偸郑皼]想到,現(xiàn)在怎么這么多人排隊(duì)還貸。”
記者曾在去年對(duì)“提前還貸潮”進(jìn)行過走訪調(diào)查。當(dāng)時(shí),互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者小金對(duì)記者表示,自己購房較早,貸款利率低,目前月供只有一千余元。“要是還進(jìn)去想再貸出來就沒門了,提前還款還要收罰息,權(quán)衡后我打算將閑置資金用于理財(cái)。”
近期,小金的想法有所改變,打算提前還一部分。然而當(dāng)他打開手機(jī)銀行卻發(fā)現(xiàn),提前還款需要審批,“最終結(jié)果以審批為準(zhǔn)”。
購房者小金打開手機(jī)銀行發(fā)現(xiàn)提前還款需要審批
資料來源:受訪者提供
詢問銀行得知,提前還款不僅需要排隊(duì)到4月,還有違約金。“過去,提前還款的違約金基本可以協(xié)商免除;現(xiàn)在,提前還款的違約金需要全額賠付,嚴(yán)格按合同來。”小金無奈地說。
更有甚者,“某國有銀行提前還貸的業(yè)務(wù)已經(jīng)排到今年十月份了”,一位該行員工表示,該行曾專門開會(huì)討論如何應(yīng)對(duì)“還款激增”問題。
不止“排隊(duì)”,一些銀行的手機(jī)銀行提前還款的預(yù)約通道悄然關(guān)閉,也引起了廣大購房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便,如異地工作人群想要提前還款,則不得不前往貸款行所在地辦理。
小林是一名金融從業(yè)人員,去年9月,眼見所投資的理財(cái)產(chǎn)品收益率與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠(yuǎn),遂將理財(cái)資金贖回,提前還了一部分房貸。近期,當(dāng)小林想再還一部分房貸時(shí),卻發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行上的“提前還款申請(qǐng)”選項(xiàng)已然無蹤。
一些手機(jī)銀行提前還款線上申請(qǐng)通道已關(guān)閉
資料來源:受訪者提供
“一些購房者反映,部分銀行關(guān)閉了手機(jī)APP上提前還款的功能。而這些購房者就算申請(qǐng)成功,也要賠付違約金。例如,最高賠付6個(gè)月利息等。”小林對(duì)記者表示。
提前還貸為何越來越難?某國有銀行人士向記者透露,“我們總行在去年11月升級(jí)了系統(tǒng),開始管控提前還款額度。以前是想還就還,現(xiàn)在是每個(gè)月給每個(gè)機(jī)構(gòu)一個(gè)還款額度,然后預(yù)約排隊(duì)。”他表示,目前該類業(yè)務(wù)辦理都是“機(jī)控代替人控”的導(dǎo)向,“能系統(tǒng)控制絕不人工控制,降低操作風(fēng)險(xiǎn)。”
提前還貸“大排長(zhǎng)龍”是“標(biāo)配”?看銀行類型、體量和區(qū)域
若無法線上預(yù)約,購房者該如何申請(qǐng)?zhí)崆斑€款呢?
成都某國有銀行住房貸款中心張經(jīng)理對(duì)記者表示,“如果購房者的手機(jī)銀行APP無法使用‘提前還款申請(qǐng)’這一功能,目前可以攜帶身份證前往銀行進(jìn)行線下預(yù)約。”
“這一波‘提前還貸潮’太恐怖了,現(xiàn)在預(yù)約還款的人多到‘爆’,要排隊(duì)很久。”他表示,成都地區(qū)的國有銀行幾乎都要排隊(duì)“3個(gè)月、4個(gè)月以上”,就其所在的銀行來說,每個(gè)支行的排隊(duì)情況都不一樣,“但至少要到5月、6月甚至7月份去了。”
“股份制銀行稍微好點(diǎn),因?yàn)轶w量小,排隊(duì)時(shí)間沒有那么久。”他補(bǔ)充道。
股份制銀行真的是提前還款的“一股清流”嗎?
記者求證了某股份制銀行成都分行個(gè)人住房貸款部門李經(jīng)理,他表示,該行提前還款可通過手機(jī)銀行APP申請(qǐng),最長(zhǎng)不超過10個(gè)審核日,且審核通過后,可立即還款。“相對(duì)來說,我們銀行算很快的了。”
至于違約金,“要看合同里面有沒有規(guī)定,從其約定。”李經(jīng)理告訴記者。
提前還款的排隊(duì)情況,除了與銀行類型、體量相關(guān),也與地域相關(guān)。
一位西北地區(qū)某國有銀行支行副行長(zhǎng)告訴記者,目前提前還款實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約,也需要排隊(duì),但“有額度就可以還”,且等待時(shí)間不會(huì)太久。“有等三四天的,也有等半個(gè)月的,各銀行現(xiàn)在都差不多。”
而某城商行個(gè)貸經(jīng)理則向記者表示,“我們行的還款滿12個(gè)月之后,第13個(gè)月就可以提前還款了,不用排隊(duì)。”
如此看來,并非所有銀行的提前還款都要“大排長(zhǎng)龍”,不同的貸款行,同一銀行的不同區(qū)域分支機(jī)構(gòu),還款政策和等候時(shí)長(zhǎng)不盡相同。購房者不必過于焦慮,被網(wǎng)絡(luò)情緒傳染,可根據(jù)實(shí)際需求,在手機(jī)銀行查看,或前往銀行網(wǎng)點(diǎn)咨詢。
房貸利率一降再降,“高位站崗”的貸款人“流下了羨慕的口水”
“我們一個(gè)月要預(yù)約還款一個(gè)多億,壓力很大。”張經(jīng)理感嘆道。
多年從事房貸業(yè)務(wù)的他表示,“當(dāng)前商品房銷售情況不佳,很多購房人都在提前還款,對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)和銀行個(gè)貸部門來說,雙雙負(fù)增長(zhǎng)。”
2022年全國個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)1.2%,增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)
資料來源:央行網(wǎng)站
對(duì)于“提前還貸潮”這一現(xiàn)象,他分析主要有兩點(diǎn)原因:一是購房者缺乏收益更高、更穩(wěn)健的投資渠道,導(dǎo)致閑置資金配置于提前還款;二是房貸利率一降再降,對(duì)此前利率較高的存量購房者形成沖擊。張經(jīng)理指出,“購房者感覺不劃算,還不如提前把貸款還了。”
根據(jù)目前貸款規(guī)則,新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。2022年,LPR報(bào)價(jià)經(jīng)歷了降幅最大的一年,5年期以上LPR共下降三次,累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn),目前為4.3%。
2022年5月,央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率,將下限由不低于相應(yīng)期限LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)調(diào)整為L(zhǎng)PR-20BP。
張經(jīng)理表示,在春節(jié)后,成都地區(qū)的首套房利率普遍開始執(zhí)行4.1%,即在相應(yīng)期限LPR基準(zhǔn)上扣除20個(gè)BP。
資料來源:央行網(wǎng)站
記者注意到,近期多地發(fā)布了下調(diào)首套房貸利率下限的通知。截至目前,已有數(shù)十個(gè)城市的房貸利率低于4.1%的下限。例如鄭州于1月29日將首套房貸利率由4.1%調(diào)整為3.8%,引起市場(chǎng)普遍關(guān)注。
房貸利率的下降,在利好新進(jìn)購房者尤其是剛需型購房者的同時(shí),也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款人們心中五味雜陳,“流下了羨慕的口水”。
存量貸款人趨之若鶩地提前還款,銀行則不斷提升著還款“門檻”加以應(yīng)對(duì)。有購房者表示,“排隊(duì)還貸”期間不僅要付出更多的利息成本,更擔(dān)心銀行要是采取措施限制提前還款怎么辦?
對(duì)此疑慮,記者求證了張經(jīng)理,他表示,目前來看,只要申請(qǐng)了提前還款,遲早都是可以還的,只是需要等待。
“房貸利率降低,樓市也出臺(tái)激勵(lì)政策。隨著市場(chǎng)熱度恢復(fù),以后貸款投放額相對(duì)多,提前還款額相對(duì)少,逐漸均衡,當(dāng)前的一些矛盾也會(huì)隨之得到化解。”他向記者表達(dá)了自己對(duì)后市的期望。
是否提前還貸關(guān)注哪些指標(biāo)?
提前還貸的“門檻”水漲船高,可放貸的“門檻”,卻一降再降。
“現(xiàn)在銀行之間‘內(nèi)卷’很厲害。”張經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感慨道,“現(xiàn)在購房人只要給得起首付,一些銀行就可以放貸,相比之前,可以說“門檻”已經(jīng)低到不能再低了。”
他還表示,如果購房者成功辦理了房貸,那么銀行還會(huì)推薦其辦理許多其他品種的貸款,例如消費(fèi)貸等。“沒辦法,發(fā)放幾千萬,提前還款一個(gè)億,規(guī)模還是負(fù)增長(zhǎng),根本吃不消。”
這也側(cè)面反映出,銀行面對(duì)來勢(shì)洶洶的“提前還貸潮”,的確“壓力山大”,貸款新增額的考核形勢(shì)不容樂觀。
回望2020年前后,房?jī)r(jià)高、利率高、審批難的情景還歷歷在目。可現(xiàn)如今,“反差太大了,幾乎完全變天。”張經(jīng)理無奈笑道。
“我們經(jīng)常去探探其他銀行的口風(fēng),政策,然后我們就基本上保持一致,有可能比人家還要寬松。”張經(jīng)理對(duì)記者表示,同一區(qū)域的銀行房貸政策大體相同。
對(duì)于銀行來說,房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)期資產(chǎn),在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大環(huán)境下,更顯珍貴。加之‘提前還貸潮’使得銀行貸款增量和增速的考核承壓,因此才有意提升了還貸“門檻”。
對(duì)于購房者來說,也需要注意,并非所有的提前還貸操作都能“薅羊毛”。對(duì)于購房者而言,這是一道“數(shù)學(xué)題”,要把握住唯一金標(biāo)準(zhǔn):房貸利率VS投資收益率,來判斷是否適合提前還貸。
具體來說,如果房貸利率居于高位達(dá)到5%甚至6%的水平,而在自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和偏好范圍內(nèi),沒有達(dá)到或超過房貸利率水平的理財(cái)方式,那么就可以考慮提前還款。
反之,如果房貸利率較低,甚至在LPR的基礎(chǔ)上下浮,有利率水平相近的理財(cái)方式可以選擇,或是想要留有一些閑置資金在手中,以備不時(shí)之需,“手有余糧,心中不慌”,還款壓力也不大的話,則可以結(jié)合自身情況,理性考慮是否提前還款,而非“盲從”潮流。
提前還款不僅是一道數(shù)學(xué)題,亦是一道選擇題。
既然“線上預(yù)約難,沒通道;線下排隊(duì)久,還有違約金”,那么不妨換個(gè)思路,研判自身風(fēng)險(xiǎn)偏好,評(píng)估排隊(duì)等候的時(shí)間成本,合理調(diào)配閑置資金。正如小金在接受記者采訪時(shí)所說,“如果大家都在做同一件事,那么就不是最好的入場(chǎng)時(shí)機(jī)了,提前還貸亦然。”
封面圖片來源:每經(jīng)記者 張建 攝
標(biāo)簽: 房貸利率
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