每周研究精選 | 房企融資利好政策頻出，上海第四批次土拍小幅回溫

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克而瑞研究中心“每周研究精讀”，聚焦宏觀、行業(yè)、房企、土拍、產(chǎn)品、客需、榜單等多個研究成果，與各界探討行業(yè)運行邏輯、變數(shù)及未來趨勢。

(資料圖片)

榜單

品牌榜

2022年11月中國房地產(chǎn)企業(yè)

品牌傳播力TOP100

11月，雙11品牌促銷，房企融資、企業(yè)年底保交付、保品質(zhì)等依然是社會面關(guān)注熱點。熱點事件上，企業(yè)融資事件受關(guān)注度高，萬科地產(chǎn)與6家深圳市屬國企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，碧桂園獲三家銀行超1500億元綜合授信支持，金地集團(600383)、美的置業(yè)等多家房企也獲融資。

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核心觀點

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核心觀點

土拍點評

01

上海第四批次土拍小幅回溫

佳運成為全場唯一拿地民企

12月9日，上海完成了第四輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面63.8萬平方米，成交總金額126.8億元，本次供應(yīng)地塊的6宗地多位于郊區(qū)，并且3宗地為綜合地塊，樓板價維系在低位；熱度方面，在寶山共富、青浦趙巷兩宗較大體量地塊封頂成交的帶動下，整體溢價率較第三輪集中供地略有上升，增至3.69%，熱度在今年的四輪集中供地中僅次于第二輪。

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02

蘇州：第五輪仍僅有園區(qū)火熱

民企+城投聯(lián)合體成為“新勢力”

12月5日，蘇州完成年內(nèi)第五輪集中土拍，也是2022年的最后一次集中供地。本輪共成功出讓10宗地，在園區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，整體溢價率達到4.8%，成為今年溢價率最高的一次土拍。

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核心觀點

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深度研究

01

央國企“透支”、城投“苦撐”難掩集中供地困境

截止至11月末，22個典型城市基本已完成了2022年集中供地的第三輪，與2021年相比，市場仍深陷調(diào)整期，土地市場的熱度一路下滑。而今年多城都進行了4-5輪供地，實際上集中供地的界限越來越模糊。

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02

中國房地產(chǎn)需求規(guī)模前景及3000縣市分化格局探析

2022年前三季度，全國商品住宅銷售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅銷售額8.7萬億元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。在連續(xù)三年行業(yè)住宅成交達到15億平方米之后，2022年住宅交易量大概率將回落至13億平方米以下，行業(yè)規(guī)模拐點真正到來。

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月報/周報

資本月報

房企融資利好政策頻出

近期將迎來一波配股潮

11月8日，交易商協(xié)會宣布將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式支持民營房企融資，預(yù)計規(guī)模將達到2500億元。

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企業(yè)月報

融資利好頻出

但銷售仍無起色、拿地創(chuàng)三年新低

11月，百強房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5542.3億元，環(huán)比降低1.2%；同比降低26.2%，降幅較近兩月基本持平。集中供地進入“少量多次”的狀態(tài)，共有9城進行了集中供地，但市場熱度持續(xù)低迷，依然以底價成交、城投托底為主，30家監(jiān)測房企土地投資金額、面積環(huán)比繼續(xù)下滑。

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領(lǐng)先股指

11月樓市成交低位回升

指數(shù)大幅上漲

2022年11月，恒生指數(shù)上漲20.3%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上漲57.4%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲63.1%，房地產(chǎn)（申萬）板塊上漲26.2%。估值方面，11月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值整體PE、PB較上月上升，月內(nèi)勻速上漲，月末達到最高。

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新房周報

9城政策放松

成交一二線持穩(wěn)、三四線回落（11.28-12.4）

2022年第49周，一線城市成交指數(shù)為65.76，環(huán)比增長2.36點；二線城市成交指數(shù)為63.74，環(huán)比增長5.60點；三四線城市成交指數(shù)為66.59，環(huán)比下降7.32點。

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二手房周報

15城成交再降8%

京蓉等皆不及年內(nèi)周均（11.28-12.4）

2022年第49周，15個重點監(jiān)測城市成交109.8萬平方米。本周成交規(guī)模繼續(xù)回落，由此前高點第44周146.9萬平方米連續(xù)三周環(huán)比下降，本周環(huán)比再降8%。一方面部分城市存在成交沖高后短期需求乏力的現(xiàn)象；另一方面金融“三支箭”齊發(fā)后購房需求陸續(xù)向新房市場回流。

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土地周報

土地成交量價環(huán)比齊漲

京杭四批次土拍熱度上升（11.28-12.4）

11月28日-12月4日，迎來北京、杭州、武漢和無錫等多個城市的集中土拍。在此影響下，土地市場成交規(guī)模環(huán)比大漲，平均地價也因高價優(yōu)質(zhì)宅地成交比例上升而環(huán)比上漲。重點城市集中供地方面，武漢、無錫的集中土拍熱度仍在低位，成交地塊基本均為零溢價，而北京和杭州則仍有較高的熱度，成交地塊中均有3幅地觸及地價上限，平均溢價率較上一輪進一步上漲。。

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核心觀點

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云端分享

12月云端分享【第1講】

2022年遠郊項目營銷策略研究

在固有印象中，遠郊盤由于偏遠的地理位置，不僅會導(dǎo)致生活上的不便利，未來房子的增值空間也有很大的不確定性，因此并不會成為購房者的首選。

本研究將根據(jù)目前市場上遠郊盤的現(xiàn)狀，從推廣、推售、價格、渠道、社群五個方面分析遠郊盤特點，并結(jié)合典型房企去化較好的遠郊項目探討遠郊盤營銷策略，給房企提供一些借鑒和建議。

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品牌觀察

中國鐵建高端作品西派系

為南沙重塑豪宅標準

近期，深耕南沙7年的中國鐵建(601186)也有了大動作，在南沙即將推出西派項目第一子-西派瀾岸，該項目為中國鐵建體系內(nèi)最高端豪宅產(chǎn)品序列西派系，定位于板塊內(nèi)極致景觀資源的稀缺豪宅。

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本期編輯 | 太陽

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