東莞首批供地遇冷 6宗終止后保利加倉、武漢地產(chǎn)50億落子

觀點(diǎn)網(wǎng)4月19日，東莞市迎來2022年首批供地，原定于4月19日至20日集中出讓的8宗宅地，其中6宗因故于4月18日晚終止出讓。

僅剩下兩宗地塊，一宗被保利發(fā)展以8.85億競得，一宗被武漢城建旗下武漢地產(chǎn)以底價50.13億拿下。

本次8宗土地于上個月12號集中亮相，具體地塊編號為2022WR001、2022WR002、2022WR003、2022WR004、2022WR005、2022WR006、2022WR007、2022WR008，涉及橫瀝、道滘、長安、塘廈、常平、大嶺山6個街道，均為商住地，出讓總面積33.29萬平方米，起拍總價170.83億元。

其中，位于東莞橫瀝鎮(zhèn)村尾村的2022WR001號地塊，經(jīng)過10輪競價后，最終由東莞保利松山湖實(shí)業(yè)投資有限公司以8.85億成功拿下，溢價率5.4%，成交樓面價8639元/平方米，實(shí)際樓面價8672元/平方米。

位于長安站TOD開發(fā)核心區(qū)的2022WR003號地塊，最終由武漢城建旗下武漢地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司以底價50.12億元成功競得。起拍樓面地價2.2萬元/平方米，最高限價57.647億元，最高樓面限價2.5萬元/平方米。

8宗地塊中，只有上述兩宗地塊成功出讓，剩余6宗地塊臨時終止掛牌。據(jù)相關(guān)人士透露，6宗地塊臨時取消或因無房企報名競拍。

保利加倉、武漢地產(chǎn)底價落子

東莞2021年合計(jì)共供應(yīng)36宗商住用地，成功出讓32宗，其中保利拿地數(shù)量最多，共7宗，位于清溪、黃江、橋頭、大嶺山、望牛墩、樟木頭等地。

保利在2021年報中也提到，深耕國家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)，堅(jiān)持“核心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略，重點(diǎn)補(bǔ)倉銷售貢獻(xiàn)高的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

而珠三角、長三角依舊是保利戰(zhàn)略中心區(qū)域，2021年新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計(jì)為54%，較去年提升7個百分點(diǎn)。

綜合考慮東莞的地位和位置以及往年拿地動作，可見保利此次拿地屬于自身的戰(zhàn)略選擇。相信在2022年東莞土地供應(yīng)中，會保持一貫的態(tài)勢。

在此次集中供地之前，東莞對出讓土地規(guī)則有明顯放松，一是取消了新房銷售限價，二是降低保證金，三是8宗地塊中僅有一宗有安居房配建要求。

整體上來看，東莞本次供地在規(guī)則上對房企而言比較友好。

以去年曾掛牌的2022WR003長安地塊和2022WR004塘廈地塊為例，2022WR003長安地塊此次重新掛牌后，取消了“首批最高房價毛坯不高于41998元/平方米”的規(guī)定；2022WR004塘廈地塊重新掛牌后也取消了“首批最高房價毛坯不高于38220元/平方米”的規(guī)定。

其他掛牌的6塊地，也都沒有了銷售限價約束，且2022WR003長安地塊在去年掛牌時要求無償配建宗地10%比例的安居房和停車位等，今年掛牌中均被取消。

最終這宗長安地塊被武漢地產(chǎn)拿下，地塊位于長安站TOD開發(fā)核心區(qū),地處科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中央，毗鄰濱海灣新區(qū)，南側(cè)為vivo全球總部，與深圳寶安區(qū)一河之隔。

變化中的東莞地市與樓市

回顧全國近期土拍情況，今年一季度拿地金額前20中多為國企央企，其中保利、中海、華潤、建發(fā)等權(quán)益拿地金額均超百億。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“四月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”顯示，前50房企1-3月新增土地建筑面積為2948萬平方米，同比減少69.3%。3月單月拿地力度較大的房企分別是建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)以及華潤置地，拿地權(quán)益金額分別為129億元、93.9億元以及38.6億元。

報告期內(nèi)，二線城市供應(yīng)住宅用地354宗，供應(yīng)土地建筑面積為3261萬平方米，環(huán)比增加267.3%，同比增加47.4%；供應(yīng)起始樓面價為10252元/平方米，環(huán)比上升53.3%，同比上升210.1%。

具體到東莞市場，據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞2021年合計(jì)共供應(yīng)36宗商住用地，成功出讓32宗，另有3宗地塊終止出讓，1宗地塊流拍。

這4宗出現(xiàn)流拍和終止出讓的地塊，均出現(xiàn)在去年下半年。

而于4月14日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《2022年3月東莞市商品住宅網(wǎng)上簽約銷售情況和2022年3月底東莞市分鎮(zhèn)街新建商品住宅庫存情況》。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東莞一手住宅網(wǎng)簽5165套，同比減少57%；網(wǎng)簽面積為56.96萬平方米，同比減少60%。全市新建商品住宅供應(yīng)4462套，同比減少54%；供應(yīng)面積為51.8萬平方米，同比減少51%。

單看3月份，東莞一手住宅網(wǎng)簽2518套，同比增加9%；網(wǎng)簽面積為26.75萬平方米，同比減少5%。二手住宅方面，2022年一季度網(wǎng)簽1827套，為去年同時期的25%，二手樓市低位運(yùn)行已成常態(tài)。

受去年房地產(chǎn)市場低迷影響，造成庫存積壓，加之疫情使得需求暫以觀望為主，表現(xiàn)較為冷淡。雖然東莞此次土拍誠意滿滿，但尚未完全激發(fā)企業(yè)入場的熱情。