鄭州樓市大尺度放松：限購限貸同時(shí)松綁 再次啟動(dòng)棚改貨幣化安置

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”19條措施。

其中，最重要的舉措包括變相放松限購，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)重新啟動(dòng)去庫存利器——棚改貨幣化安置。

此外，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，鄭州已落地二手房交易新政：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非滿五唯一的二手房時(shí)，業(yè)主可選擇按核稅價(jià)的1%，或按照20%差額稅征收個(gè)人所得稅。

去庫存

首先，圍繞支持合理住房需求，《通知》提出4項(xiàng)措施：

一是保障大學(xué)生在鄭安居，對(duì)博士生、碩士生、本科生(技工院校預(yù)備技師、技師)、專科畢業(yè)生(技工院校高級(jí)工)在鄭州就業(yè)創(chuàng)業(yè)，可根據(jù)條件購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品房則給予購房補(bǔ)貼，租住保障性租賃住房給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。

二是鼓勵(lì)外來務(wù)工人員置業(yè)，外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金并買房時(shí)，與鄭州市繳存職工同存同取同用。

三是親屬來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

四是鼓勵(lì)賣小買大、賣舊買新，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等便利。

一位鄭州地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，新規(guī)保障大學(xué)生在鄭安居涉及范圍再次拓寬，不僅包括專科、本科、碩士、博士，還涵蓋技工院校高級(jí)工、技工院校預(yù)備技師、技師，還允許親屬投靠家庭新購一套住房，這意味著鄭州家庭購房套數(shù)將實(shí)現(xiàn)從2套到3套的突破，變相放松了限購，充分挖掘年輕人、外來務(wù)工人員乃至老年人的購房需求。

半個(gè)月前，鄭州市代市長何雄便釋放將出臺(tái)措施引人引才、去庫存的信號(hào)。在鄭州市委十二屆二次全體會(huì)議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，何雄表示，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會(huì)有大問題，并表示鄭州今年計(jì)劃出臺(tái)政策每年吸引大學(xué)生20萬留在鄭州，這些留鄭大學(xué)生如果3年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計(jì)超過1000萬平方米；鄭州還計(jì)劃出臺(tái)支持政策鼓勵(lì)外來務(wù)工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。“僅此兩項(xiàng)，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉”。

在供給端，《通知》提出將調(diào)節(jié)宅地供應(yīng)節(jié)奏，去化周期小于18個(gè)月時(shí)適度增加宅地供應(yīng)，反之則相應(yīng)減少；同時(shí)，土地保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，可在成交后1年內(nèi)分期繳納，降低開發(fā)商資金負(fù)擔(dān)。

一位Top3房企鄭州市場(chǎng)客研人士指出，2021年下半年，鄭州市場(chǎng)熱度驟降，存量去化承壓，主城區(qū)存量商品房約1389萬平方米，去化周期23個(gè)月，郊區(qū)存量高達(dá)1495萬平方米，去化周期長達(dá)43個(gè)月。2022年并未回暖，前兩月市場(chǎng)持續(xù)低迷，春節(jié)10天假期整個(gè)鄭州市僅銷售20余套新房。

《通知》還規(guī)定，取消因新冠肺炎疫情期間允許房企“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策。一位鄭州本土房企投資人士解釋，從2020年3月以來，鄭州取消了新建項(xiàng)目工程需建4層后才能開始預(yù)售的規(guī)定，此輪取消允許“正負(fù)零”即預(yù)售，將導(dǎo)致項(xiàng)目至少延后1個(gè)月開盤。但前述鄭州市場(chǎng)客研人士則認(rèn)為，此舉將一定程度減緩供應(yīng)節(jié)奏，目前在售項(xiàng)目需加大營銷力度，把握窗口期。

此外，《通知》明確再次啟動(dòng)棚改貨幣化安置，促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。政府還將以回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年-2020年鄭州土地成交中，城改用地供應(yīng)占比在87%以上，2021年因?qū)嵤┘泄┑卣撸_出讓的凈地成交宗數(shù)有所上升，城改用地供應(yīng)占比則下調(diào)至70%。

上述鄭州本土房企投資人士介紹，“鄭州從2015年前后啟動(dòng)大規(guī)模城改，當(dāng)時(shí)四環(huán)以內(nèi)的城中村基本都和房企簽訂一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拆遷協(xié)議，彼時(shí)被拆遷居民也可選擇換安置房或貨幣補(bǔ)償兩種方式，但絕大多數(shù)開發(fā)商的算賬邏輯是：換房是2-3年后建成安置房才給，而貨幣化安置則需要一次性打款。因此，不想增加資金壓力的開發(fā)商一般選擇給拆遷戶換房”。

鄭州規(guī)定，安置房需滿5年才能上市銷售，導(dǎo)致許多拆遷戶手中囤積大量安置房，部分以小產(chǎn)權(quán)方式私下售賣或出租。該鄭州本土房企投資人士認(rèn)為，再次啟動(dòng)棚改貨幣化安置將促使一批拆遷戶手上不再囤積過多安置房，變現(xiàn)成現(xiàn)金，從而提高市場(chǎng)購買力，去購買商品房，還能去庫存、減少安置房供應(yīng)。

對(duì)未開工建設(shè)的安置房，《通知》鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。“但必須考慮的現(xiàn)實(shí)問題是，2015年以后，鄭州四環(huán)以內(nèi)的城改用地基本都名花有主，此時(shí)讓已簽約的一級(jí)開發(fā)公司改為支付現(xiàn)金給拆遷戶，會(huì)讓城改項(xiàng)目壓力更大”，該人士認(rèn)為。

取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

《通知》第三方面是加大信貸融資支持，分別針對(duì)房企、購房者和銀行。

一是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，加大房企并購貸款支持；二是對(duì)支持開發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

前述鄭州市場(chǎng)客研人士透露，此前其所在公司與銀行溝通放貸面臨許多阻力，許多分行不愿意主動(dòng)與總行申請(qǐng)按揭額度、降低房貸利率，但此次《通知》中，則由政府明令要求金融機(jī)構(gòu)加大信貸融資支持，甚至對(duì)支持開發(fā)貸、降低放貸利率的銀行，政府將自己新增財(cái)政存款存入這些金融機(jī)構(gòu)，給予實(shí)際利好。

信貸融資支持的第三條是加大按揭房貸投放，下調(diào)住房貸款利率，明確“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款買房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。至此，鄭州成為第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，松綁限貸。

前述鄭州本土房企投資人士透露，實(shí)際上，2020年下半年以來，鄭州各樓盤都在偷偷松綁限購，外地人在鄭州無戶籍無社保均可無門檻買房，此次取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”才是《通知》中力度最大的一條，它牽涉面廣，需要住建和銀保監(jiān)部門打通，將極大刺激剛改、改善性住房需求。

此外，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，鄭州已落地二手房交易新政：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非滿五唯一的二手房時(shí)，業(yè)主可選擇按核稅價(jià)的1%，或按照20%差額稅征收個(gè)人所得稅。舉例來說，100萬元購入的房子以150萬元賣出，此前需要繳納10萬元差額稅款，現(xiàn)在則可按照1.5萬元繳納。3月1日，鄭州市經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)、航空港區(qū)已開始執(zhí)行。

前述鄭州市場(chǎng)客研人士補(bǔ)充，讓業(yè)主自行選擇核算標(biāo)準(zhǔn)，有利于降低二手房交易成本，比如差額不大的房子，選擇差額稅更好；而對(duì)差額較大的二手房，按照核稅價(jià)的1%計(jì)算的成本更低。

貝殼研究院鄭州分院院長丁贊也認(rèn)為，鄭州是全國除北京外唯一執(zhí)行差額稅的城市。新規(guī)讓業(yè)主自己選擇稅率再辦理手續(xù)，標(biāo)志著鄭州執(zhí)行了7年的20%差額稅有所放松。取消差額稅，將提高業(yè)主售賣意愿，增強(qiáng)賣小買大、以舊換新，促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍度，同時(shí)還能帶動(dòng)改善型新房回暖。

“鄭州此次在限購名存實(shí)亡的基礎(chǔ)上，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，差額稅執(zhí)行范圍有所放寬，還吸引大學(xué)生和外來務(wù)工人員置業(yè)，包括開發(fā)商土地款比例降低且分期支付，大中城市（提振樓市）的措施能給到這樣的力度非常罕見，基本是把能用的政策都用上了。”一位鄭州房企人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示。