世界微動態(tài)丨3600萬“爛賬”，牽扯這家物企輸血關(guān)聯(lián)方秘事

(資料圖)

文/樂居財經(jīng)徐酒眠

跨進2023年，趙偉豪心間郁結(jié)的愁緒或許會又多了幾分。因為按照他六年前接班鴻坤之時的規(guī)劃，今年應(yīng)該是他的一個收獲之年。

即，達成“四個千億目標”：鴻坤地產(chǎn)和鴻坤產(chǎn)業(yè)兩大板塊各千億，另外不動產(chǎn)管理規(guī)模和物業(yè)管理規(guī)模各1000億。

然而這些宏圖偉志，都緊隨一場危機降臨而被迫束之高閣了。30億理財爆雷、美元債逾期未支付……趙偉豪所持公司股權(quán)被凍結(jié)、成為被執(zhí)行人、被限制高消費，他曾經(jīng)所學(xué)多年的經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)等知識，在這場危機中似乎難以發(fā)揮出力量。

鴻坤為危機還在蔓延，這一次“病發(fā)”的是旗下上市平臺燁星集團（01941.HK）。2月17日，在資本市場上沉寂許久的燁星集團刊發(fā)了一則內(nèi)幕消息。

據(jù)此，其債務(wù)人之一無錫永慶房地產(chǎn)有限公司（簡稱“永慶房地產(chǎn)”）破產(chǎn)清算申請已獲法院受理，但截至公告之日，永慶房地產(chǎn)還欠其合計3660萬元未償還應(yīng)收款等。

“董事會將密切監(jiān)察破產(chǎn)的進展，并采取適當行動以盡量減少對集團的負面影響(如有)”，在公告中，燁星集團董事會表示，鑒于破產(chǎn)，這部分應(yīng)收款項等可能無法全部收回了。

2022年財報“交卷”在即，燁星集團此時發(fā)布這樣一則關(guān)于應(yīng)收款的公告，可以說是噩耗傳來。這筆應(yīng)收款對于燁星集團而言不是一個小數(shù)目，其2022年上半年的凈利潤也才935.6萬元。

不過，這則公告卻未引起燁星集團股價波動。截至2月20日，其報收0.216港元/股，市盈率(TTM)5.53，總市值約8754.70萬港元。按照當日匯率計算，這筆3660萬元的應(yīng)收款折合港元約為4178.26萬，抵得上燁星集團近半市值了。

關(guān)聯(lián)交易“疑云”

事實上，永慶房地產(chǎn)的身份并不簡單。

企查查資料顯示，永慶房地產(chǎn)曾是北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“鴻坤偉業(yè)”）全資子公司，并直到2021年9月28日進行股東變更。換而言之，永慶房地產(chǎn)是燁星集團的前關(guān)聯(lián)方。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》獲悉，位于無錫市新吳區(qū)的鴻坤·理想灣，就是永慶房地產(chǎn)開發(fā)的項目。

鴻坤偉業(yè)退出之后，北京富潤泰順科技有限公司（簡稱“富潤泰順”）、北京思傳信息咨詢有限公司（簡稱“思傳信息”）進入，各自持股占比60%、40%。往上穿透，富潤泰順與思傳信息所涉三位自然人股東，最終實控人為陳珊，持股占比60%。

雖然永慶房地產(chǎn)在股東之中抹去了鴻坤，但新進入的富潤泰順、思傳信息，其實與鴻坤存在千絲萬縷的關(guān)系，它們的電話號碼與鴻坤偉業(yè)是同一個。而從時間線來看，鴻坤偉業(yè)退出永慶房地產(chǎn)正是在其危機顯露之時。

據(jù)此來看，陳珊等人或許是鴻坤偉業(yè)與趙偉豪的代持人。

鴻坤偉業(yè)退出永慶房地產(chǎn)，其實也巧妙地“掩藏”了燁星集團此番披露的應(yīng)收款產(chǎn)生原因。

根據(jù)公告，此筆應(yīng)收款包括約3060萬元未償還的應(yīng)收款項，及約600萬元其他未償還貿(mào)易應(yīng)收款項。其中，最大的3060萬元應(yīng)收款項背后，涉及的燁星集團與永慶房地產(chǎn)在2021年度訂立的多份獨家代理服務(wù)協(xié)議。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》查閱燁星集團2022年中報獲悉，2022上半年，燁星集團斥資788.8萬元，從永慶房地產(chǎn)處收購了232個未售停車位，對價已被可退還按金抵銷。

彼時，雙方簽訂了一份結(jié)算協(xié)定，永慶房地產(chǎn)承諾在2023年9月30日前，向燁星集團退還3056.6萬元的可退還按金余額。

因為當時鴻坤偉業(yè)退出了永慶房地產(chǎn)的持股，因此這筆交易未被作為燁星集團的關(guān)聯(lián)交易在港交所披露。

應(yīng)收款“爛賬”

事實上，物企以高額可退換按金置換關(guān)聯(lián)房企車位“獨家租售權(quán)”，在物管行業(yè)并不少見。

值得一提的是，因為停車位租售代理“惹禍”上身的物企也不止一家，尤其是在房企債務(wù)高壓不斷的大環(huán)境下，高額的保證金很容易被質(zhì)疑是否存在“關(guān)聯(lián)利益輸送”。（推薦閱讀：物企賣車位灰幕）

燁星集團這筆三千多萬元應(yīng)收款背后，也有“關(guān)聯(lián)利益輸送”的影子。而對于這筆可退還按金可能“爛賬”，燁星集團似乎早有準備。

2022年6月，雙方訂立結(jié)算協(xié)定時就約定，永慶房地產(chǎn)保證在出售若干物業(yè)(簡稱“資產(chǎn)”)之前需獲得燁星集團的批準，并且出售資產(chǎn)所得款項將優(yōu)先分配給燁星集團；若到期這筆應(yīng)收款項無法退換，永慶房地產(chǎn)需將資產(chǎn)將轉(zhuǎn)移給燁星集團以抵銷未償結(jié)余。

在2022年中報里，燁星集團曾表示，根據(jù)對資產(chǎn)公允價值的評估，董事會認為資產(chǎn)的公允價值高于按金的帳面價值。因此，其將能夠全額收回未償余額，預(yù)計信貸損失極小。

而根據(jù)永慶房地產(chǎn)的破產(chǎn)重整民事裁定文件，對其進行申請破產(chǎn)的是常州市金壇金鼎建設(shè)工程有限公司（簡稱“金鼎工程”）。2022年11月22日，江蘇省無錫市新吳區(qū)人民法院決定將永慶房地產(chǎn)作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件移送破產(chǎn)審查；十天后，12月2日，法院進一步對該案件進行了立案。

據(jù)此來看，永慶房地產(chǎn)破產(chǎn)清算之后，其實還有其他債主的欠款要還；而其未償還給燁星集團的這兩筆應(yīng)收款，可能無法全部償還。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，燁星集團的貿(mào)易及其他應(yīng)收款總額約為1.39億元，較2021年末的1.09億元增加約28%。其中，可退換按金占貿(mào)易及其他應(yīng)收款總額的22%。

同期，燁星集團的總收益約為1.72億元，較2021年同期微漲7.9%。然而凈利潤卻大幅“縮水”65.62%，跌至935.6萬元；凈利率5.43%，跌至谷底。

又一起資產(chǎn)抵債

按照雙方此前簽訂的協(xié)議，永慶房地產(chǎn)破產(chǎn)清算之后，或許能將約定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給燁星集團以抵銷未償結(jié)余。

這是又一起物企被開“資產(chǎn)抵債”單的案例浮出。幾天前，2月13日，雅生活服務(wù)與雅居樂集團簽訂協(xié)議，后者計劃以未售資產(chǎn)向前者抵銷未償還應(yīng)付款項，抵銷資產(chǎn)清單由雙方最終確定，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。

此外，恒大物業(yè)被關(guān)聯(lián)房企中國恒大違規(guī)占用134億資金，中國恒大償還該質(zhì)押所涉及款項的方案，也是主要是通過恒大集團轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項。

此前金科服務(wù)與關(guān)聯(lián)房企金科股份(000656)簽訂了一份借款協(xié)議。據(jù)此，金科服務(wù)向金科股份提供不超15億元借款，借款日期自提款日期開始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。

彼時，雙方也是列出了長達14頁的抵押財產(chǎn)清單，擺在借款合同的附件一欄，包括商業(yè)資產(chǎn)和車位在內(nèi)，金科股份一共出動了27億元可供抵押的資產(chǎn)。

而從2022年中報來看，上市物企應(yīng)收賬款壓力正進一步加大。據(jù)“丁祖昱樓市”披露，2022年中期，57家上市物企的應(yīng)收款均值為12.44億元，較2021年同期的8.84億增長約40.7%。

應(yīng)收賬款與營收占比最高的10家企業(yè)，有7家公布了關(guān)聯(lián)方與第三方數(shù)據(jù)，結(jié)合關(guān)聯(lián)方的在管面積比例，佳兆業(yè)美好、融創(chuàng)服務(wù)、時代鄰里等物企關(guān)聯(lián)方拖欠更加明顯。

未來，以資抵債的形式，或許還將在房企與上市物企間不斷發(fā)生。

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