環(huán)球微動態(tài)丨北京二手房市場回暖明顯：成交上涌 議價空間縮小

張青近兩個月以來一直在看房，北京西四環(huán)外豐臺附近符合條件的房子幾乎都看過。近兩周，與張青同樣在關(guān)注北京二手房市場的買家，都感覺到了北京二手房市場的熱度在快速復(fù)蘇。

“目標(biāo)房源陸續(xù)都成交了，原本覺得賣家還有余地可以談的房子也簽了合同，昨天去看房，碰到合適房源，趕緊就約了賣家談價。”她1月9日對記者說。

北京二手房市場正在回暖。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，剛剛過去的這個周末，北京一家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的二手房日均成交量達(dá)到了近兩年的最高水平，幾乎是周日均值的3倍，置業(yè)群體絕大多數(shù)是剛需，首套房的客源不再觀望，出手的急迫性有所增加。

(資料圖片)

另一家知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的資深業(yè)務(wù)經(jīng)理也反饋，周末時候（1月8日）團隊的伙伴從早忙到晚，“喝水都奢侈”。

北京市朝陽、豐臺、海淀等區(qū)域多位經(jīng)紀(jì)人則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，北京整體二手房市場近兩周帶看量、成交量都明顯上升，議價空間普遍縮小，業(yè)主的預(yù)期轉(zhuǎn)好，市場的主動權(quán)重新回到了賣方手中。

據(jù)麥田房產(chǎn)披露，該機構(gòu)2022年12月下旬的二手房帶看量比12月中旬增加了兩倍，隨著疫情影響的減弱，預(yù)計市場有望進一步向好。

北京作為典型的一線城市，二手房市場的成交情況往往是整體樓市的晴雨表。業(yè)界人士分析，北京二手房市場這波回溫，一方面是疫情期間被壓抑的購房需求充分釋放，另一方面也與整體預(yù)期轉(zhuǎn)好相關(guān)，買賣雙方的預(yù)期調(diào)整，正是樓市走勢的動態(tài)折射。

不過，當(dāng)前北京二手房的價格尚未出現(xiàn)明顯波動，市場整體可以概括為“量漲價穩(wěn)”，農(nóng)歷新年后市場如何，尚有待觀察。

剛需加急出手

2022年11月之后的北京二手房市場，是明顯的低谷。

彼時由于衛(wèi)生防控要求，帶看、成交都處在平淡狀態(tài)。尤其是12月上旬，消費者對樓市的悲觀預(yù)期加劇，疊加居家隔離等因素，二手房成交受限，買家基本處于觀望狀態(tài)。

張青正是這批買家之一。買家們普遍不著急簽訂合同，有合適的房源會一并關(guān)注，和業(yè)主談價也會報出比心理預(yù)期更低一點的價格，嘗試能否達(dá)成“更高性價比”。

成交的放緩，使得一些急于出售的業(yè)主價格讓步更加明顯。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月二手房議價空間和上月相比擴大0.19個百分點，議價空間達(dá)到年內(nèi)最大。

“12月北京二手房成交下滑，原因在于房屋交易活動因疫情影響受限，并不是市場本身需求的下降。”麥田房產(chǎn)分析師表示，成交下滑，一定程度上影響了供求雙方的心理預(yù)期。

12月上旬，即便是不著急出售的業(yè)主，心里也正在經(jīng)歷拉鋸戰(zhàn)。望京一位將二手房掛牌的業(yè)主曾告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者：“一個月只有2個帶看，對方也沒啥想買的意愿，最近中介都停工了，更沒人看了。”他還追問道：“北京樓市后面真的會往下走嗎？”

市場情況在12月下旬迎來了改觀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月第一周，北京二手房成交量約為1700套，較2022年12月第一周提升了近30%。

張青也發(fā)現(xiàn)，她中意的房源陸續(xù)實現(xiàn)了成交，2023年1月之后，成交速度又有明顯提升。

1月7日和1月8日，張青趁周末去看房發(fā)現(xiàn)，同期看房的人也在增加，這也促使她在1月8日迅速簽訂了意向房源，總價約為400萬元。

北京豐臺一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，最近該機構(gòu)成交的二手房客戶，很多都是看房已經(jīng)有一段時間的剛需買家，之前大多在觀望。“最近看到市場熱起來了，他們可能認(rèn)為到了一個合適的契機，畢竟首套房購買需求早晚都要達(dá)成，所以也都盡快加入了成交的隊伍。”

朝陽區(qū)東四環(huán)附近一位資深經(jīng)紀(jì)人也證實了這種說法，他透露，近期剛需買家出手變得急迫了起來，成交量拉高了以后，議價空間也出現(xiàn)了縮小。

“比如原來業(yè)主能夠接受比心理預(yù)期再低一些的價格，最近可能心理預(yù)期本身就更趨近于報價，不太愿意讓步。”他說，尤其是那些不著急賣房的業(yè)主，很多都想看看春節(jié)后的市場能否迎來“小陽春”，對價格的預(yù)期水漲船高。

成交量上升和議價空間降低，與疫情高峰結(jié)束、社會活動恢復(fù)有關(guān)，也受到整體社會環(huán)境對房地產(chǎn)預(yù)期有所恢復(fù)影響。高層定調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”及對“居住消費需求”的重視，一定程度上提振了消費者對樓市的信心。

主動權(quán)轉(zhuǎn)換

前述望京業(yè)主，在2023年1月第二周撤銷了掛牌，改為再出租一年，他說看到了市場成交的恢復(fù)，近期價格也還比較低迷，干脆一年之后再賣，“長期還是看好北京市場的。”

近期，北京二手房業(yè)主轉(zhuǎn)變預(yù)期的情況并非個案，議價空間縮小、掛牌價上揚的情況比較普遍。

朝陽一位經(jīng)紀(jì)人表示，他近幾天經(jīng)手的小戶型二手房交易，議價空間縮小到了5萬元以內(nèi)，買家抱著2022年12月“先砍個10萬塊”的心理去談價，已經(jīng)無法談攏了。

也有一部分業(yè)主將掛牌價定為超出市場價一部分，以試試市場水溫。據(jù)記者了解，朝青板塊一套市場售價約為560萬元的小三居戶型，業(yè)主給出的掛牌價為590萬元，該業(yè)主即屬于不著急售房的類型，希望在與買家的談判中，逐步摸清市場的走向。

在二手房市場，供求雙方的心理博弈是永恒的，圍繞市場均價上下浮動，勝負(fù)各半。市場供大于求時，相對來講房價即較低；市場供小于求時，房價即相對較高。

一位深耕海淀區(qū)多年的中介機構(gòu)中層管理者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，本輪主動權(quán)的轉(zhuǎn)換，正是供小于求的體現(xiàn)。

2022年12月市場成交低迷時，沉淀了一批相對優(yōu)質(zhì)的房源，1月初，優(yōu)質(zhì)房源陸續(xù)成交，買家可以選擇的余地變小，主動權(quán)開始讓渡給賣方。

該人士表示，前期壓抑的購房需求重新回歸市場，大量客源尚未匹配到合適的房源。據(jù)他介紹，往常他所在機構(gòu)的二手房月均成交量約在8000套左右，2022年12月份二手房成交量下降了一半多，這部分客戶群體在疫情高峰過去之后，重新回歸市場。

“而且我們傳統(tǒng)觀念里，往往都希望年前落定買房大事，好好過個春節(jié)。”他說，其他年份里，年末也是個成交高峰，2022年則因為前期的低基數(shù)影響，熱度回升尤其明顯。

值得注意的是，北京二手房市場的成交價依然處于平穩(wěn)狀態(tài)。從業(yè)人士表示，北京樓市一直以來都比較穩(wěn)定，價格出現(xiàn)大幅度起伏的可能性不高，剛需群體購房需求的釋放大概率不會推升房價。

麥田分析師也認(rèn)為：“當(dāng)前，北京正從疫情的影響中迅速恢復(fù)，預(yù)計去年11月和12月積壓的購房需求將會逐步釋放，拋開春節(jié)假期因素的影響，1月北京二手房成交量會迎來明顯反彈。現(xiàn)在北京二手房掛牌量依舊維持在高位，價格預(yù)計會以穩(wěn)定為主，不會出現(xiàn)明顯的大起大落。”

鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京1月9日的二手房掛牌量約為10萬套，雖然較2022年12月上旬的12萬套有所降低，但也屬正常。

（作者：孔海麗 編輯：林曦）