時訊：香江控股10年土儲謎局揭秘

【資料圖】

“銷售價格在5萬元左右，計算2016年拿地價、資金、建安等多項成本，項目要賣約7萬元/平方米才能保本，現(xiàn)在是虧兩萬在賣”，香江·拾光盛境項目銷售人員向和訊房產(chǎn)算了一筆賬。

售樓部門庭冷落，虧本出售回籠資金，雖時運不佳，但對于香江控股(600162)（600162.SH）而言，?，F(xiàn)金流已經(jīng)是當(dāng)下非常重要的任務(wù)。歸母凈利潤連續(xù)4年同比下降，2021年歸母凈利潤率降至3.3%的歷史低位，同時凈利潤率僅有1.1%。

同時在沒有進(jìn)行大規(guī)模擴張拿地的情況下，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入連續(xù)兩年同比下降，疊加樓市下行壓力，資產(chǎn)、存貨存在計提減值風(fēng)險，香江控股正處在艱難期。

同時，梳理香江控股近十年年報發(fā)現(xiàn)，公司土地儲備存在不確定性，按照2021年年報，公司在廣州番禺持有待開發(fā)土地面積約16.9萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積約31.09萬平方米。

深入研究發(fā)現(xiàn)，香江控股10年土儲變化之謎終于揭開。該土地儲備位于廣州錦繡香江項目內(nèi)部，該項目為20年成熟小區(qū)。香江控股試圖多次嘗試變更項目地塊性質(zhì)為居住用地，因遭到業(yè)主的強烈反對而未能開發(fā)。

企業(yè)經(jīng)營難言改善，財務(wù)承壓，押注錦繡香江項目用地性質(zhì)變更新增優(yōu)質(zhì)“土儲”，香江控股能否解決當(dāng)下窘境？

薛定諤的土儲？揭秘10年變遷之謎

2021年年報，香江控股在廣州番禺擁有約16.9萬平方米的待開發(fā)土地面積，而據(jù)公開信息顯示，香江控股最近一次在廣州番禺區(qū)公開市場上拿地追溯到2016年11月，地塊為漢溪村地塊。

查詢年報可知，香江控股在廣州番禺的新增土儲從2020年年報開始出現(xiàn)，至2021年年報，無開發(fā)動工。據(jù)年報披露，該地塊香江控股持股比例為51%。

該地塊并非近年通過公開市場獲得，經(jīng)過層層查證，最終將土地儲備鎖定在香江集團旗下的廣州番禺錦繡香江項目。而據(jù)公開資料，錦繡香江項目最后一期項目布查特官邸3期已于10年前完成開發(fā)并交付。

那么香江控股這16.9萬平方米土地儲備從何而來？

據(jù)知曉內(nèi)情的錦繡香江業(yè)主透露，該土地儲備或為香江控股變更錦繡香江小區(qū)綠化用地規(guī)劃而來，從2012年開始，香江控股就開始著手申請將小區(qū)內(nèi)的公共綠地以及園地（E3）等非建筑用地變更為建設(shè)用地，因遭遇業(yè)主的反對未能成功。

據(jù)該業(yè)主提供的一份歷史資料顯示，廣州番禺錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2014年和2017年連續(xù)向廣州國規(guī)委提交控規(guī)修改申請，復(fù)函（穗規(guī)番禺（2015）766號）及（穗國土規(guī)劃業(yè)務(wù)函（2017）612號）均被駁回。

和訊房產(chǎn)查詢香江控股近十年年報發(fā)現(xiàn)，其位于廣州番禺的土地儲備存在變動。

2012年財報顯示，香江控股與番禺錦江項目擁有擬開發(fā)土地面積16.9萬平方米，預(yù)計開工時間為2013年12月；2013年年報顯示，番禺錦江項目的預(yù)計開工時間改為2014年12月；在2014年年報中，該項目的預(yù)計開工時間改為2016年8月-2017年12月之間。

預(yù)計開發(fā)時間屢次推遲，到2015年年報，在香江控股的擬開發(fā)土地中，已經(jīng)沒有番禺錦江項目了，項目尚未開發(fā)，土地儲備卻憑空消失了。到2020年年報，該地塊再次出現(xiàn)在香江控股的土地儲備之列。

結(jié)合控規(guī)修改申請被駁回，香江控股在廣州番禺土地儲備時有時無或與控規(guī)修改未成功有關(guān)。

同時，香江控股曾因大量土儲遲遲未開發(fā)而遭遇交易所問詢。在回復(fù)交易所中，香江控股證實未開發(fā)的土儲為錦繡香江項目，地塊原定于2011年開發(fā)，因為2011年廣州市政府將小區(qū)內(nèi)未開發(fā)的用地控制為遠(yuǎn)景居住用地，從2013年開始廣州番禺錦江房地產(chǎn)有限公司向廣州市規(guī)劃及自然資源局番禺區(qū)分局申請剩余未開發(fā)用地的規(guī)劃修正。

控規(guī)調(diào)整因遭遇現(xiàn)有業(yè)主強烈反對而擱置，到2020年，香江控股再次將地塊列入土儲，并進(jìn)行控規(guī)調(diào)整申請，于2021年引發(fā)小區(qū)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)，業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會未能真正代表業(yè)主，決意未能體現(xiàn)業(yè)主真實意愿。

截至目前，該項目的開發(fā)暫擱置，在一份廣州市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局2021年初的復(fù)函中表示未批出地塊建筑設(shè)計方案。香江控股2021年年報中表示，該項目（番禺錦江）預(yù)計開工時間為2022年10月。

據(jù)香江·拾光盛境項目銷售人員介紹，香江集團在錦繡香江內(nèi)部擁有十幾萬平方米土地儲備，目前在沙盤上的模型都有7棟樓，未來可賣到10萬元/平方米。但對于該土地的開發(fā)計劃，該銷售人員表示沒有時間表，2000年前后的地塊，需要一定手續(xù)，并表示時間長了，很多東西說不清楚，能不能開發(fā)現(xiàn)在還不知道。

實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商土儲中的待開發(fā)地塊有的已建成籃球場，也有的成為綠化用地，還有一塊是開發(fā)商早前賣房時對外宣傳的高爾夫草地。

據(jù)業(yè)主透露，這些土地曾作為綠化、配套等為開發(fā)商銷售樓盤帶來利好，并未告知此前買房業(yè)主未來有開發(fā)計劃?，F(xiàn)在突然要開發(fā)，確實有點接受不了。

按照規(guī)定，開發(fā)商修改后期規(guī)劃需要征求前期業(yè)主的同意，否則構(gòu)成侵權(quán)。在現(xiàn)有業(yè)主的強烈反對下，控規(guī)修改一波三折，香江控股能否如愿仍存是未知。

銷售多年下滑 廣州核心項目虧本甩賣

2012年著手申請控規(guī)調(diào)整，10年過去，香江控股尚未能如愿，修改規(guī)劃背后的利益驅(qū)動香江控股。據(jù)香江內(nèi)部人士透露，如能成功開發(fā)，可帶來的回報是以億元為單位計算的。

深入分析香江控股近些年的發(fā)展節(jié)奏及財務(wù)狀況，廣州番禺地塊能否成功開發(fā)，對于香江控股改善公司的經(jīng)營狀況較為重要。

受房地產(chǎn)市場下行壓力影響，香江控股的項目去化緩慢，且個別項目面臨虧損。

曾被寄予厚望且對外吹風(fēng)價賣到8-10萬的香江·拾光盛境項目最終售價僅約5萬元/平方米左右，項目體量小、戶型設(shè)計不出挑，位置不敵片區(qū)網(wǎng)紅盤越秀·和樾府，最終去化情況并不理想，僅約47套洋房賣了大半年仍未賣完，同時售價距離約7萬元/平方米的保本線存在較大差異。

虧錢也要回籠資金，保住現(xiàn)金流，這是香江控股的策略，也是當(dāng)下市場環(huán)境下房企的普遍選擇。

更為棘手的是，香江控股房地產(chǎn)項目整體位置并不是特別好，而樓市仍面臨下行壓力，一線城市如廣州外圍區(qū)域樓盤都面臨較大去化壓力，其他低能級城市去化壓力更大。

香江控股2021年財報披露，公司報告期內(nèi)銷售和結(jié)轉(zhuǎn)的項目有14個，所在城市僅廣州一個一線城市，且布局的項目多位于增城、南沙等郊區(qū)，位置最好的項目為番禺香江·拾光盛境項目，因為項目資質(zhì)不佳及限價等原因，項目去化及盈利狀況不佳，其余位于低能級城市項目的去化也面臨一定壓力。

整體來看，正在銷售和待開發(fā)的項目中，正在申請控規(guī)調(diào)整且遭遇業(yè)主激烈維權(quán)的廣州番禺錦繡香江項目資質(zhì)是最好的。

香江控股存量項目資質(zhì)從公司的計提減值金額亦可得到體現(xiàn)。據(jù)年報披露，截至2021年12月31日，香江控股存貨的賬面余額約為161.81億元，相應(yīng)的存貨跌價準(zhǔn)備約為3.21億元，計提減值數(shù)額較大。

同時，從銷售端來看，2019年香江控股銷售金額和面積開始走下坡路。2019年-2021年其簽約銷售金額分別為63.25億元、53.66億元以及37.09億元。而2019年及2020年正是房地產(chǎn)市場向上階段，行業(yè)銷售金額創(chuàng)新高。

以此來看，香江控股銷售下行并不與行業(yè)下行周期一致，尤其2019年和2020年是自身原因造成的規(guī)模下降。公開市場土地補充少，同時項目開發(fā)進(jìn)展緩慢。

據(jù)證券市場周刊報道，株洲錦繡香江湖湘文化城、恩平錦繡香江花園、武漢錦繡香江項目分別在2011年、2008年和2013年即開工，項目至2021年仍未完工，項目預(yù)售時間跨度甚至超過10年。

項目去化進(jìn)展緩慢，項目所在城市等級不高，在市場下行壓力下銷售將面臨更加艱難的境地，這將對香江控股的現(xiàn)金流以及運營帶來一定的不確定性。

凈利潤率僅1.1%

踩雷花樣年巨虧2.26億元

銷售下滑的同時，香江控股的盈利能力也遭遇考驗。歸母凈利潤連續(xù)4年下降，至2021年僅1.88億元，歸母凈利潤率僅3.3%；而公司凈利潤在2021年度僅為6283.21萬元，凈利潤率僅1.1%，降至冰點。

這還是在提高了資本化借款費用的情況下實現(xiàn)的，據(jù)2021年財報，香江控股借款費用資本化金額約為1.56億元，同比大幅增長114%。也就意味著，如果不提高費用資本化額度進(jìn)行利潤指標(biāo)的調(diào)整，香江控股的利潤或?qū)⒏汀?/P>

從財務(wù)報表看，2021年香江控股資產(chǎn)和信用減值均實現(xiàn)大幅增長，同時投資收益虧損了2.32億元，虧損同比大幅增長105倍。

歸屬上市公司股東凈利潤的減少原因，香江控股表示主要是本年長期股權(quán)投資合營及聯(lián)營企業(yè)按權(quán)益法核算確認(rèn)投資損失影響歸屬于上市公司股東的凈利潤減少 1.55 億元。

深入剖析香江控股2021年財報情況，公司對聯(lián)營合營公司虧損達(dá)到2.28億元，虧損大幅增長4864.73%。翻看具體項目列表，香江控股長期股權(quán)投資的2個合營企業(yè)全部虧損，共計614.67萬元，投資的4個合營公司中有3個虧損，虧損共計2.22億元。

其中，令人疑惑的是，聯(lián)營企業(yè)中天津市花千里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：天津花千里）期初投資余額為0，但是在2021年香江控股投資了3億元，在報告期內(nèi)直接虧損了2.06億元，一年虧損率高達(dá)68.67%。企查查資料顯示，2021年3月29日，香江控股3億元戰(zhàn)略投資天津花千里，持股30%。

同時，2021年，香江控股投資天津花樣年碧云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (簡稱：花樣年碧云天) 投資虧損1606萬元，而2020年香江控股投資了花樣年碧云天項目1.9億元，當(dāng)年即虧損354萬元。兩年投資花樣年兩個項目虧損總額高達(dá)2.256億元。

從數(shù)據(jù)看，香江控股凈利潤下滑一個重要原因是因為踩雷投資了花樣年，但是令人疑惑的是，在2020年投資花樣年項目虧損之后，香江控股卻選擇繼續(xù)追加了3億元投資花樣年另一個項目，投資決策能力難以令市場信服。具體的投資決策，以及內(nèi)部是否存在利益輸送，只能留待公司自己去考察了。

投資踩雷的不僅僅是花樣年，還有2018年購買的南方香江集團有限公司持有的天津森島寶地置業(yè)投資有限公司、天津森島鴻盈置業(yè)投資有限公司以及天津市森島置業(yè)投資有限公司各65%股權(quán)(前述森島寶地、森島鴻盈、森島置業(yè)統(tǒng)稱“天津三公司”)，25億元現(xiàn)金支付，最終天津三公司未能完成業(yè)績盈利承諾，導(dǎo)致公司合并凈利潤出現(xiàn)一定程度的下滑，歸屬于上市公司股東的凈利潤較同期下降33.37%，最終以香江控股收取20.37億元補償金額收尾。據(jù)2021年財報，該筆補償款列入其他應(yīng)收賬款，尚未落袋為安。

少數(shù)股東損益與歸母凈利大幅背離

潛藏暴雷風(fēng)險？

一方面是投資失誤踩雷，另一方面是香江控股的少數(shù)股東損益和歸母凈利潤大幅背離。

數(shù)據(jù)顯示，香江控股2021年少數(shù)股東損益為-1.25億元，同比暴跌581.47%。2020年，香江控股少數(shù)股東損益大跌227.67%，為-1831.83萬元。連續(xù)兩年虧損體現(xiàn)為少數(shù)股東項下，以緩解歸母凈利潤下跌幅度。

據(jù)了解，香江控股的利潤指標(biāo)情況與暴雷前的樂視網(wǎng)(300104)相似。

合并報表顯示，樂視網(wǎng)2014年-2016年凈利潤分別為1.29億元、2.17億元、-2.22億元，同期歸母凈利潤分別為3.64億元、5.73億元和5.55億元，同期的少數(shù)股東損益分別為-2.35億元、-3.56億元以及-7.77億元。

也就是說，通過把虧損挪到少數(shù)股東，虛增了歸母凈利潤，達(dá)到財務(wù)造假的目的。

據(jù)資深財務(wù)人士分析指出，出現(xiàn)這種情況可能是全資持有項目盈利，而投資性、非全資項目虧損嚴(yán)重。但是更需要的警惕的是，全資項目盈利，而非全資大幅虧損，這樣的財務(wù)數(shù)據(jù)是非?？梢傻模苍S存在通過非全資項目做明股實債的可能。也存在如樂視網(wǎng)情況的可能性，直接利用少數(shù)股東損益進(jìn)行利潤造假，掩飾虧損的真實情況。

翻開香江控股2021年年報，對照合同負(fù)債中賬面價值發(fā)生重大變動金額的項目，再根據(jù)公開資料查詢其開發(fā)商公司與香江控股的股權(quán)關(guān)系，均為香江控股100%持股，也就是意味著的，合同負(fù)債中子公司的賬面價值減少不會帶來少數(shù)股東權(quán)益的虧損。

同時，香江控股披露的2021年主要參股控股公司中，9家子公司2021年凈利潤均為正數(shù)，處于盈利狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，香江控股的子公司大部分為100%持股。那么香江控股2021年的少數(shù)股東權(quán)益大幅虧損1.25億元到底從何而來？是否存在通過明股實債方式或者如樂視網(wǎng)般調(diào)節(jié)財務(wù)報表？

對于上述疑問，和訊房產(chǎn)發(fā)郵件給香江控股以獲得解答，截至發(fā)稿，香江控股暫未回復(fù)。

除了上述蹊蹺之處，香江控股在未進(jìn)行大幅擴張之際，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額已連續(xù)兩年下滑，至2021年僅4.91億元。同時2020年及2021年，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額分別為-1.16億元、-5.5億元，分別同比下跌115%及374%。

前五大供應(yīng)商兩家資質(zhì)平平

房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)結(jié)龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，供應(yīng)商成為房屋建設(shè)以及產(chǎn)品品質(zhì)的重要組成。從香江控股披露的2021年年報看，公司供應(yīng)商采購較為集中，前五名供應(yīng)商采購額 13.57億元，占年度采購總額70.66%，第一大供應(yīng)商采購額度占總額度高達(dá)41.26%。

2021年香江控股在深圳市嘉盛建筑工程有限公司（簡稱：深圳嘉盛）采購額為6100.89萬元，占全年采購額的3.18%，為第四大供應(yīng)商。

企查查資料顯示，深圳嘉盛被列入被執(zhí)行人，2022年5月有上海市金山區(qū)人民法院執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的為70萬元。同時深圳嘉盛有過3次環(huán)保處罰以及6次行政處罰的歷史，同時企查查還有對于深圳嘉盛的拖欠薪資等輿情預(yù)警。

同時，香江控股的2021年第五大供應(yīng)商天津智盈裝飾工程有限公司（簡稱：天津智盈），采購額為3713.37萬元。據(jù)企查查顯示，天津智盈企業(yè)人員規(guī)模小于50人，參保人數(shù)僅16人。

從企業(yè)資質(zhì)上看，天津智盈整體的實力一般，對于一家主打品質(zhì)的上市房企，為何會選擇一家資質(zhì)平平的供應(yīng)商？其產(chǎn)品以及質(zhì)量能否有保障？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供應(yīng)商也是開發(fā)商品質(zhì)的重要一環(huán)，優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商對于提高品質(zhì)有良好的助力，反之則可能起到反作用。在行業(yè)重視產(chǎn)品品質(zhì)后，各大房企也提升了對供應(yīng)商的要求，優(yōu)中選優(yōu)。

前五大供應(yīng)商中，兩家資質(zhì)一般，主打產(chǎn)品品質(zhì)口碑的香江控股將如何嚴(yán)把品質(zhì)關(guān)？

對于上文提到的錦繡香江項目控股進(jìn)展，土儲開發(fā)計劃、業(yè)主維權(quán)、項目虧損銷售，踩雷花樣年的投資決策科學(xué)性，少數(shù)股東損益和歸母凈利潤背離以及供應(yīng)商選擇等問題，和訊房產(chǎn)均已尋求香江控股的解答，但截至發(fā)稿，暫未獲得對方回復(fù)。

結(jié)語：

香江控股在1998年實現(xiàn)上市，是粵派房企中的老資格，曾打造了錦繡香江等多個經(jīng)典項目，一時風(fēng)頭無兩，過往的產(chǎn)品口碑獲得市場認(rèn)可。伴隨行業(yè)變遷，香江控股有點跟不上行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，被剔除出主流房企之列，規(guī)模和利潤雙失，近些年也沒有能攪動市場的拳頭產(chǎn)品，卻深陷業(yè)主維權(quán)泥潭，自身產(chǎn)品銷售下滑，對外投資天津三公司以及花樣年均踩雷，香江控股的發(fā)展現(xiàn)狀令市場擔(dān)憂。

在迎娶富力李思廉千金后，香江二代劉根森任職香江控股董事，未來將逐漸從母親翟美卿手中接過權(quán)柄，畢業(yè)于美國波士頓大學(xué)工商管理專業(yè)的二代將帶領(lǐng)香江走向何方，值得期待。

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