從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策 優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管

在房地產(chǎn)方面，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會(huì)議在政策制定方面的表述，由此前的“因城施策”改為“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，意味著因城施策進(jìn)一步細(xì)化，本地因城施策和調(diào)整政策的權(quán)限增加。4月份樓市進(jìn)一步下行，同比、環(huán)比跌幅加大，超出了預(yù)期，影響到了行業(yè)穩(wěn)定、投資穩(wěn)定、就業(yè)穩(wěn)定以及“穩(wěn)增長”的方略，也促使政策進(jìn)一步完善。因此，政策紓困從非熱點(diǎn)城市到了熱點(diǎn)城市，限購、限貸、限售等限制性政策或?qū)㈧`活調(diào)整。

“支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房產(chǎn)政策，意味著最近幾個(gè)月地方各種放松政策中央是認(rèn)可的。同時(shí)，不管是地方還是國家層面的政策調(diào)整，只要是支持剛需和改善需求的，都是可以出政策的。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。

不過，李宇嘉同時(shí)指出，會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”，意味著政策可以松動(dòng)和調(diào)整，但不會(huì)縱容無底線去刺激樓市。因?yàn)椋?dāng)前樓市下行很大程度上與疫情的影響有關(guān)，不能因?yàn)橐咔榈亩唐谟绊懀鴮⒄咭捕唐诨耍咭〔娇炫埽兴鶠橛兴粸椋c長效機(jī)制結(jié)合起來，逐步地引導(dǎo)市場回穩(wěn)和預(yù)期的改善。

值得注意的是，此次會(huì)議首次提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”。對此，李宇嘉認(rèn)為，盡管國家層面出了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，但由于很多項(xiàng)目超融、預(yù)售資金挪用，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。銀行、信托或其他金融債權(quán)人作為抵押權(quán)人，自然就把預(yù)售資金鎖死了，不讓提取。導(dǎo)致資金躺在那里，但項(xiàng)目爛尾或停工。另外一種情況，各方債權(quán)人都來索債權(quán)保障，多方博弈導(dǎo)致僵持不下，資金動(dòng)不了。年初住建部已經(jīng)發(fā)布了一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)定，關(guān)于監(jiān)管的內(nèi)容、監(jiān)管額度和范圍都作了明確的部署，除了重點(diǎn)資金監(jiān)管部分之外，其他都可以提取，但是這仍然解決不了問題，需要繼續(xù)完善。

對于優(yōu)化資金監(jiān)管，楊紅旭認(rèn)為，一方面，有部分地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，還需要進(jìn)一步從嚴(yán)監(jiān)管；另一方面，有部分地區(qū)過去幾個(gè)月對于開發(fā)企業(yè)的資金監(jiān)管過嚴(yán)了，應(yīng)該按照規(guī)范來。

在李宇嘉看來，優(yōu)化預(yù)售資金，新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進(jìn)來以后，輔以政策扶持（比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)、規(guī)劃調(diào)整等），資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負(fù)債涉及的項(xiàng)目隔離，通過新的項(xiàng)目盤活，釋放新的預(yù)售資金，首先確保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。