2021年報季④ | 龍湖旭輝新城是怎么還債的？

地產(chǎn)財富會

如今的房企隊伍

在金融機構(gòu)和投資人眼中

央國企和民企屬性已經(jīng)涇渭分明

沒有金光罩護體的民企隊

要沖破更大的阻力負(fù)重前行

2022-04-02

到今天，上市房企扎推交卷和開業(yè)績會暫告段落，很多人可能還沒從前天萬科郁亮的道歉里回過神來。

這聲道歉，與其說是萬科向他的52萬股東致歉，還不如說是代表被逼到墻角的一眾民營房企發(fā)出的生存吶喊。

民營房企的生存處境有多慘？

世茂、富力、寶龍等十幾家H股上市公司沒法在4月1日零點前發(fā)出經(jīng)審計年報；

一個評級下調(diào)甚至一則謠言都能迅速將一家原本從容的公司拖進(jìn)流動性危機的泥潭。

行業(yè)信用塌方的鍋精準(zhǔn)地扣在了所有民營房企的頭上。

逼得“優(yōu)等生”龍湖都要在自家新盤海報打上“公司財務(wù)安全，現(xiàn)金流充裕”；

遭瑞銀看空的旭輝學(xué)會了第一時間奮起反擊、自我拯救。

在已經(jīng)發(fā)布年報的地產(chǎn)公司里，我們重點關(guān)注了龍湖、旭輝、新城控股(601155)這三家民企代表，希望為民營房企找到在惡劣生存環(huán)境下保持安全的有效配方和未來發(fā)展路上的明燈。

還債第一名

保障自己安全，不給行業(yè)添麻煩

還債，是2021年業(yè)績會上大家都繞不開的共同話題。

龍湖的表態(tài)底氣十足：今年龍湖集團的剛性還款只有140億元，從現(xiàn)在開始往后，龍湖集團的剛性還款只有70多億元，非常可控。

這還不夠，手握885億現(xiàn)金的龍湖，來了一招更狠的：我們計劃今年提前歸還300多億元的債務(wù)，加上其他的債務(wù)償還，整體將還款400多億元左右。

地產(chǎn)財富會發(fā)現(xiàn)，從龍湖的年報到業(yè)績會，“戒尺”、“刻度”是高頻出現(xiàn)的兩個詞——“信任是多年積累的結(jié)果，更須時時維護，始終以嚴(yán)明的資金管理及融資紀(jì)律作為業(yè)務(wù)開展的戒尺，以此緊握發(fā)展的主動權(quán)”“確保項目投資、預(yù)算、簽約、結(jié)算各節(jié)點均按刻度達(dá)成”。

多年來沉淀的近乎刻板的自律氣質(zhì)，換來了龍湖今天的從容，也讓龍湖與其他民營房企“仿佛不在一個世界”。

在業(yè)績會上宣布正式進(jìn)入綠檔的旭輝，也透露了今年的還債安排，到年底實現(xiàn)短債在整體債務(wù)占比12%，進(jìn)一步減輕短期債務(wù)壓力。

根據(jù)年報，旭輝一年內(nèi)到期債務(wù)370億元，占比16%，在手現(xiàn)金467億元，其中160多億受監(jiān)管，流動性雖談不上從容，但也能保證正常運轉(zhuǎn)。

怕大家不放心的林老板，又補了一針強心劑：

從去年下半年開始，旭輝在及時歸還短債的同時，也在用長期負(fù)債置換掉一些短期負(fù)債，確保平均債務(wù)周期在4.7年，能與我們的開發(fā)周期相吻合。

未能完成2600銷售目標(biāo)、已現(xiàn)增速乏力的新城控股，說自己不再追求規(guī)模目標(biāo)。業(yè)績會上，年輕的85后董事長王曉松公布了2022年還債時間表：

今年全年165億元公開市場債務(wù)到期，其中3月到期債務(wù)43億元，是公司全年還債高峰。1-3月份到期46億元全部償付完畢，除此之外還有56億元在4-6月份到期，下半年到期63億元，剩余一些債務(wù)到期的時間都非常均勻，可以讓公司從容應(yīng)對。

還債是個技術(shù)活兒，要排布好節(jié)點，控制好債務(wù)周期，用長期置換短期，用低成本置換高成本，這其中最關(guān)鍵的，是借到便宜錢的能力，也就是融資成本問題。

央國企動輒4%、3%的融資成本占盡資金優(yōu)勢，民營房企中，也就萬科、龍湖做到了4%的成本融資，碧桂園、旭輝來到5%的區(qū)間，而新城控股努了很大的力才將成本降到6.57%。

實際上，新城控股的償債思路里，吾悅廣場資產(chǎn)盤活是很重要的一部分。據(jù)透露，其898億債務(wù)中，有109億是通過吾悅廣場融資得來，未來還有更大的空間可以盤活。而利用吾悅廣場發(fā)行資產(chǎn)專項計劃支持證券，融資利率5.5%，對于降低融資成本也起到很大助益。

保衛(wèi)現(xiàn)金流

經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的優(yōu)勢正在顯現(xiàn)

行業(yè)的共識是，房地產(chǎn)開發(fā)板塊已經(jīng)見頂，其毛利率已經(jīng)從30%左右向20%回落，有的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率甚至跌破了20%。

對比之下，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的毛利率高得有些搶眼。

新城控股年報里的這組數(shù)據(jù)一目了然：

2021年新城控股整體毛利率為20.45%，同比下滑3.1個百分點，其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率下滑4.1百分點至17.7%；

物業(yè)出租及管理板塊，實現(xiàn)營業(yè)收入79.69億元，同比增加46.62%；毛利率高達(dá)72.64%，較上年同期增加1.88個百分點。

根據(jù)年報，2021年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，約為139.36%——商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入能夠完全覆蓋當(dāng)期利息支出，第二曲線開始發(fā)力了。

坊間有句話叫「吾悅強則新城安」，意思是吾悅廣場相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益率，保障了新城控股的流動性安全。

現(xiàn)金流就是生命線。

對于絕地求生的民營房企來說，開發(fā)業(yè)務(wù)之外的第二曲線、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，不僅是救命稻草，更可能是未來的核心戰(zhàn)場。

這一點，萬科想得很明白。在年報《致股東信》中，郁亮認(rèn)為：

今天，隨著全社會收益率要求和風(fēng)險偏好的下降，經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，以其為對象的多種類型的長期股權(quán)投資開始增加……未來，經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)基于現(xiàn)金流的財務(wù)價值、基于韌性和細(xì)分市場擴展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。

但做得明白，并且做出成果的，卻是龍湖。

年報顯示，龍湖的物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長37.5%至104.1億元；商業(yè)運營實現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長40%；龍湖冠寓開始盈利，實現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長23%，成為龍湖經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

長租公寓領(lǐng)域，龍湖是第一個實現(xiàn)盈利的入局者。

業(yè)績會上，今年履新的CEO陳序平坦陳龍湖回歸到現(xiàn)金流、利潤的邏輯，“爭取做一個成一個，也能讓未來的創(chuàng)新業(yè)務(wù)為利潤增長提供新的貢獻(xiàn)。”

在迎接春天到來的路上，希望所有身陷困頓的民營房企能夠共勉。

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