戴德梁行：武漢住宅市場去庫存壓力有所緩解 接觸性消費強勢復(fù)蘇

7月12日，戴德梁行發(fā)布2023年上半年度武漢房地產(chǎn)市場回顧及展望報告。回望上半年，盡管土地市場量價齊跌，但開發(fā)商對核心區(qū)域涉宅用地仍持良好預(yù)期。住宅市場迎來需求回升，去庫存壓力或?qū)⒕徑狻＜准墝懽謽鞘袌龇矫妫?yīng)節(jié)奏的放緩讓市場得以進(jìn)一步消化存量，空置率有所下降。消費市場恢復(fù)有力，特別是接觸性消費強勢復(fù)蘇，餐飲更是以占比44.8%的份額，超越零售成為武漢上半年新開店主力業(yè)態(tài)。

展望未來，寫字樓市場預(yù)計將迎來約29.4萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間的集中交付;在零售市場，武漢的新商業(yè)項目多規(guī)劃在新興商圈，將帶動區(qū)域板塊價值的整體提升。

土地市場：價量齊跌

市場量價齊跌，開發(fā)商對核心區(qū)域涉宅用地仍持良好預(yù)期

2023年上半年武漢市共掛牌出讓地塊47宗，成交31宗。總成交面積93.8萬平方米，同比下降11.2%;總成交金額175.8億元，成交樓面均價7462.4元/平方米，同比下降6.3%。

上半年的土地成交主要集中在中心城區(qū)，占總成交面積的40.6%。漢陽、洪山、東湖高新和江漢區(qū)占比均超10%。

圖1：2023上半年武漢市分區(qū)土地成交占比

數(shù)據(jù)來源：武漢國土資源和規(guī)劃局/戴德梁行研究部

從成交土地性質(zhì)來看，上半年住宅及其它用地成交占比超40%;其次是工業(yè)用地，占比18.5%;純住宅用地則為12.6%。除純住宅用地樓面均價在上半年微漲5.9%外，其余各類型土地成交樓面均價均呈不同幅度下降趨勢。央國企拿地超過了半壁江山，占比超過了70%。盡管土地市場量價齊跌，但多宗涉宅用地溢價成交，主要集中在東湖高新和江岸區(qū)，可見開發(fā)商對核心區(qū)域住宅市場仍存良好預(yù)期。

住宅市場

需求企穩(wěn)回升，去庫存壓力有所緩解

2023年上半年住宅市場整體需求企穩(wěn)回升，商品房銷售額增速繼21年12月之后首次回正，達(dá)8.4%。開發(fā)商融資情況有所改善，全國開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速下降呈收窄趨勢。但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在一季度之后呈下降趨勢，顯示出供給端仍信心不足，1-5月新開工面積增速(-22.6%)也印證了這一點。整體來看，上半年房地產(chǎn)市場雖有一定回暖，但房地產(chǎn)市場整體不確定性因素依然較大，截至5月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣度94.56，仍處于較低水平。

今年1-5月份，武漢住宅市場成交面積錄得594.5萬平方米，較去年同期升高55.1%;批準(zhǔn)上市面積527.7萬平方米，同比升高33.5%。整體價格保持穩(wěn)定，較去年末微升1.8%，達(dá)16324元/平方米。成交面積前三位為漢陽、東湖高新和黃陂區(qū)。成交價格上，主城區(qū)除江岸區(qū)外整體呈下降趨勢。次中心城區(qū)除青山區(qū)下降外，其余價格微漲。截至5月，武漢市商品住宅存量超過150萬平方米的區(qū)域主要集中在遠(yuǎn)城區(qū)，其出清周期整體高于全市平均水平，去庫存壓力較大。戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻分析表示：“整體來看，全市住宅市場出清周期呈下降趨勢，5月份已縮短至13個月，加之開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏，預(yù)計下半年出清周期將呈下降趨勢，市場去庫存壓力逐步緩解。”

圖2:武漢住宅市場供需表現(xiàn)2015-2023上半年

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫/戴德梁行研究部

圖3：武漢住宅市場分區(qū)成交情況2023上半年

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫/戴德梁行研究部

甲級寫字樓市場

供應(yīng)節(jié)奏放緩，市場需求釋放謹(jǐn)慎

上半年武漢甲級寫字樓市場供應(yīng)節(jié)奏較過去幾年同期有所放緩，僅迎來中航特種飛行器研發(fā)中心西塔的交付，帶來約4.3萬平方米的新增供應(yīng)，全市優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓存量錄得295.1萬平方米。供應(yīng)節(jié)奏的放緩給市場存量消化喘息的時間，截至二季度末核心商務(wù)區(qū)整體空置率較2022年末下降約1.9個百分點達(dá)到35.7%。同時租金持續(xù)下行，二季度末核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體租金較去年末下降約6.0%至92.9元每平方米每月。

兩岸租金分化顯著，存量最大的漢口片區(qū)占據(jù)了目前存量的逾50%，截至二季度末平均租金已下探至90元/平方米，而大武昌片區(qū)平均租金普遍還能維持在100元/平方米以上。對此，戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻表示：“上半年，從市場租金調(diào)整幅度與凈吸納量的關(guān)系上來看，租金下調(diào)對需求的刺激作用正在下降。事實上，上半年吸納量表現(xiàn)最好的中南中北路商務(wù)區(qū)，主要得益于區(qū)域內(nèi)國企背景寫字樓上下游企業(yè)的積極入駐，而非租金的調(diào)整。從整體市場來看，需求釋放仍趨于謹(jǐn)慎。”

搬遷仍然是市場成交的主要驅(qū)動因素，占上半年成交面積的68.4%，需求主要來自金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)和TMT。其次是新設(shè)需求，占比30.3%，除TMT和專業(yè)服務(wù)業(yè)外，來自工業(yè)/制造業(yè)的需求表現(xiàn)較為積極;擴(kuò)租需求僅占比1.3%，主要來自金融業(yè)。

展望未來，下半年市場預(yù)計將迎來華潤置地大廈T1、襄陽大廈、香港中心A座等在內(nèi)的約29.4萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間的集中交付，預(yù)計短期內(nèi)市場空置率將有所上升，整體租金或承壓繼續(xù)下行。

圖4：武漢甲級寫字樓市場上半年租賃成交分行業(yè)占比情況(按面積)

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

存量物業(yè)時代樓宇經(jīng)濟(jì)正當(dāng)時

武漢寫字樓市場的新增供應(yīng)疊加已有存量，使得市場競爭更趨激烈，如何在這個新存量物業(yè)時代脫穎而出，是當(dāng)下寫字樓項目的重要課題。戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部助理董事譚頤表示：“今天的寫字樓應(yīng)該不止局限樓宇本身，而是通過‘經(jīng)濟(jì)、人才、產(chǎn)業(yè)、城市、科技、綠色’六大元素復(fù)合構(gòu)建“樓宇經(jīng)濟(jì)”，推動產(chǎn)城融合，保證項目在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的持續(xù)動力。”

事實上，武漢具有良好的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展土壤：產(chǎn)業(yè)聚集高，區(qū)位交通優(yōu)越，人才資源豐富，配套日趨完善，同時具備深厚的文化底蘊;但同樣也面臨一系列挑戰(zhàn)：地價租金成本高、舊樓改造資金壓力大、產(chǎn)權(quán)分散等。針對不同樓宇面臨的機遇和挑戰(zhàn)，應(yīng)適配不同類型的發(fā)展路徑，對存量物業(yè)，要進(jìn)行盤活;對老舊物業(yè)，進(jìn)行升級改造、提升樓宇客戶能級;對聚集供應(yīng)區(qū)域樓宇，要因樓而異發(fā)展主題樓宇，形成樓宇經(jīng)濟(jì)合力。

以存量煥新的萬達(dá)中心為例，戴德梁行在為項目提供租務(wù)管理服務(wù)的過程中，通過對項目的診斷、優(yōu)化、客戶維護(hù)、新客戶引入等工作，協(xié)助項目逆勢度過疫情階段，實現(xiàn)客戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、租金以及入住率的提升。對此，戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部助理董事譚頤補充：“樓宇經(jīng)濟(jì)是個大課題，是需要政府、樓宇、專業(yè)機構(gòu)合力推動的。同時，樓宇經(jīng)濟(jì)不能簡單以數(shù)字論英雄，應(yīng)從城市共建和產(chǎn)業(yè)共建等現(xiàn)代化城市理論出發(fā)，從需求和運營出發(fā)，倡導(dǎo)樓宇載體可持續(xù)發(fā)展。”

武漢零售市場

消費市場恢復(fù)有力，接觸性消費強勢復(fù)蘇

2023年一季度武漢市社會消費品零售總額增速7.9%，在GDP前十城市中僅次于深圳，排名第二位，消費市場恢復(fù)有力。但從城鎮(zhèn)居民人均消費支出占可支配收入比來看，居民總體消費意愿仍趨于保守。

2023年上半年，武漢核心商圈優(yōu)質(zhì)零售市場迎來越秀國金天地的開業(yè)，推動優(yōu)質(zhì)零售項目總存量至410.0萬平方米。得益于優(yōu)質(zhì)項目較好的招商表現(xiàn)，上半年共錄得凈吸納量約9.6萬平方米。截至二季度，空置率較2022年末下降約0.9個百分點至14.5%。租金方面，近年來優(yōu)質(zhì)新項目集中開業(yè)，疊加外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期轉(zhuǎn)弱影響，市場商戶資源爭奪激烈，迫使業(yè)主持續(xù)下調(diào)租金，本季度武漢五大核心商圈首層平均錄得每月每平方米465.2元，環(huán)比下降約3.7%。

分商圈來看，武漢五大核心商圈分化顯著，上半年僅武廣和中南中北凈吸納量為正，顯示出市場頭部項目與一般項目之間的招商運營難度差距正在加大。從新店開業(yè)情況來看，武廣商圈占據(jù)了上半年核心商務(wù)區(qū)新店開業(yè)數(shù)量的31.7%;其次是光谷和王家灣商圈，分別占比19.3%和13.0%。

除了商圈分化，武漢市場的消費結(jié)構(gòu)同樣分化明顯，上半年新開業(yè)項目業(yè)態(tài)中，以餐飲、旅游為代表的接觸性消費強勢復(fù)蘇，餐飲更是以占比44.8%的份額，超越零售成為上半年新開店主力業(yè)態(tài)。娛樂休閑類業(yè)態(tài)的占比也較2022年上升約5.5個百分點達(dá)到15%。與此同時，旅游業(yè)也迎來強勁復(fù)蘇，馬蜂窩的五一旅游報告顯示，湖北省和武漢市分別占到今年五一熱門旅游省份和熱門旅游城市的第11位和第10位。

圖9：分類型消費收入增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局/戴德梁行研究部

展望未來，戴德梁行武漢公司商業(yè)部主管郭雪君表示：“武漢的新商業(yè)項目多規(guī)劃在新興商圈，新增商業(yè)項目將緩解片區(qū)商業(yè)配套不足的問題，為片區(qū)注入全新活力，從而帶動區(qū)域板塊價值的整體提升。”