開發(fā)商一房多賣致回遷戶無法登記產(chǎn)權(quán)，黑龍江樺南縣：正逐步解決

黑龍江省佳木斯市樺南縣的李榮剛拿到回遷安置商品房七年后，竟發(fā)現(xiàn)房子不是登記在自己名下。

2020年6月，李榮剛從樺南縣不動產(chǎn)登記中心查詢到，他位于該縣春天花園三期110平方米的兩層商品房，登記的所有權(quán)人是他并不認識的曲銀龍和靳海龍。

(資料圖片)

隨后，李榮剛將二人訴至樺南縣法院，請求判令案涉房屋所有權(quán)歸自己所有，法院支持了李榮剛的主張。但若要完成過戶，李榮剛需承擔近十萬元的契稅。

類似情況并非個案。中國裁判文書網(wǎng)案例顯示，春天花園三期多戶回遷安置商品房，被開發(fā)商一房二賣涉訴訟。法院在審理中調(diào)取的證據(jù)顯示，開發(fā)商楊勇涉嫌違規(guī)掛靠資質(zhì)、偽造印章，目前楊勇已被樺南縣公安局羈押。

3月10日，李榮剛收到樺南縣法院通知，由于房屋被曲銀龍和靳海龍抵押貸款后逾期未還，銀行向法院主張對房屋優(yōu)先受償。

3月23日，樺南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建筑市場監(jiān)管辦表示，樺南縣政府正積極幫助春天花園三期完善處理相關(guān)事宜，兩天前政府已組織相關(guān)職能部門到項目了解情況。

涉多個安置房糾紛的樺南縣春天花園三期小區(qū)。受訪者供圖

誰動了我的回遷安置房？

如果不是到樺南縣不動產(chǎn)登記中心咨詢安置房辦理房產(chǎn)證事宜，李榮剛還不知道房子早已被登記在他人名下。

2011年3月，李榮剛等家人代替已故父親與樺南春天花園三期工程動遷辦簽訂了一份《春天花園三期房屋拆遷補償安置協(xié)議書》。因棚戶區(qū)改造，他父親名下位于樺南縣新建街的一套122平方米住宅房屋需動遷。雙方約定房屋動遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原房屋動遷后將安置補償兩套各150.3平方米的商品房，并無償出具不動產(chǎn)發(fā)票。翌年12月31日前交房。

但開發(fā)商未能如約交房。2013年3月開發(fā)商楊勇以樺南縣信昌房產(chǎn)公司的名義，將樺南縣春天花園三期B棟22號一套商品房交付給李榮剛，該商品房是二層的商業(yè)門房，面積110平方米。

交房時，李榮剛詢問開發(fā)商剩余的190.6平方米商品房什么時間兌現(xiàn)，開發(fā)商解釋暫時已沒有房源，待有了房源再安置。李榮剛說，當時交房后他問開發(fā)商什么時間可以辦房產(chǎn)證，開發(fā)商解釋稱，因沒向稅務(wù)部門繳納房屋交易稅，所以暫時辦不了房產(chǎn)證。

2020年6月，李榮剛前往樺南縣不動產(chǎn)登記中心咨詢安置房辦理房產(chǎn)證事宜，發(fā)現(xiàn)整套房早已被登記在靳海龍名下。而后，該房屋的一層歷經(jīng)兩次轉(zhuǎn)賣，登記于曲銀龍名下。

李榮剛說，他與靳海龍和曲銀龍從不認識，他拿到回遷安置房后已出租經(jīng)營七年，其間從未有人來討要過房子。他試圖找到開發(fā)商楊勇詢問，但得知楊勇因涉案已被樺南縣公安局羈押。

為取得安置房的所有權(quán)，李榮剛及家人將靳海龍和曲銀龍起訴到樺南縣法院，請求法院判令案涉安置房所有權(quán)歸其所有，被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過籍手續(xù)。

2021年11月樺南縣法院作出的民事判決書顯示，法院查明，2015年9月靳海龍對案涉房屋初次辦理產(chǎn)權(quán)證，一層歷經(jīng)兩次轉(zhuǎn)賣到曲銀龍名下并辦理不動產(chǎn)登記證，二層仍登記于靳海龍名下。

法院審理認為，雖然案涉房屋登記所有權(quán)人為被告曲銀龍、靳海龍，但并沒有證據(jù)證明被告對該房屋擁有實體所有權(quán)。原告李榮剛的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。

法院審理期間，被告曲銀龍、靳海龍經(jīng)傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，也未出具答辯意見，視為其放棄抗辯權(quán)利。法院綜合全案證據(jù)，依照民法典和民事訴訟法規(guī)定，判決李榮剛等家人對案涉房屋享有所有權(quán)，被告曲銀龍、靳海龍于判決生效十日內(nèi)，協(xié)助李榮剛辦理不動產(chǎn)權(quán)利變更登記手續(xù)。

春天花園三期房屋拆遷補償安置協(xié)議書顯示，開發(fā)商對李榮剛等家人原房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，動遷后安置兩套面積各150.3平方米商業(yè)房。受訪者供圖

“一房二賣”非個案

新京報記者檢索中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，樺南縣春天花園三期回遷安置房，被開發(fā)商一房二賣并非個案。

王建明自回遷后一直居住在開發(fā)商安置給他的春天花園三期A棟89號，但他卻被于利江訴至法院，要求返還該房屋。

2017年1月黑龍江佳木斯中級法院作出的民事判決書顯示，法院查明，2010年10月王建明與春天花園三期動遷辦簽訂補償安置協(xié)議，三年后開發(fā)商安置給他春天花園三期A棟89號面積124.18平方米的二層商業(yè)門房。

2013年樺南縣鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司）與靳海龍就案涉房屋簽訂房屋買賣合同，但他并沒實際入住。2015年靳海龍將該房屋轉(zhuǎn)賣，買主于利江到房屋現(xiàn)場后明知房屋有爭議，仍與靳海龍簽訂買賣協(xié)議并辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記。

二審法院依照審查認定的證據(jù)，認為于利江訴求不能成立，判決駁回上訴維持原判。2017年6月佳木斯中級法院再審，裁定駁回于利江再審申請。

王建明依照法院判決書，要求樺南縣不動產(chǎn)登記中心為他辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但對方要求法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書。而法院以生效判決沒有可執(zhí)行內(nèi)容為由不予出具。于是王建明對樺南縣不動產(chǎn)登記中心提起行政訴訟。

2020年7月樺南縣法院行政判決書載明，法院審查認定，王建明對爭議房屋具有優(yōu)先取得補償安置的權(quán)利，樺南縣不動產(chǎn)登記中心未查明房屋權(quán)屬就辦理房屋所有權(quán)證，屬因登記機關(guān)工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實。依照行政訴訟法規(guī)定，法院判決撤銷樺南縣不動產(chǎn)登記中心為于利江頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

春天花園三期回遷安置房業(yè)主韓秀梅，也曾遇到和王建明類似的情況。

韓秀梅回憶，2018年12月的一天，她收到樺南縣法院的應(yīng)訴傳票，是一個叫岳城棋的人起訴她要求退出安置房。

2019年12月，樺南縣法院作出的民事判決書顯示，岳城棋請求法院判令韓秀梅退出強占的春天花園三期B棟23號商服房屋。

法院查明，2013年9月樺南縣信昌房產(chǎn)公司交付韓秀梅一套回遷安置商服房屋。同年3月開發(fā)商以樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司名義，將該房出售他人并辦理產(chǎn)權(quán)證，但未實際入住。2015年5月、2017年7月，房屋歷經(jīng)兩次轉(zhuǎn)賣到岳城棋名下并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，但未交付房屋。

法院認為，岳城棋購買房屋時未對實際居住人韓秀梅核實情況，構(gòu)成重大過失。不動產(chǎn)證雖具有證明作用，但當有其他證據(jù)證明不動產(chǎn)實際權(quán)利狀態(tài)，與不動產(chǎn)證記載不一致情況下，應(yīng)當確認實際權(quán)利歸屬。

也就是說，雖然案涉房屋登記所有權(quán)人是岳城棋，但他并無實體所有權(quán)。而韓秀梅是依照動遷安置協(xié)議取得該房屋并實際占有，故對房屋有實際權(quán)利。

樺南縣法院判決駁回岳城棋訴訟請求，岳城棋不服判決結(jié)果，上訴到黑龍江佳木斯中級法院。2020年7月、2021年3月佳木斯中級法院分別作出二審、再審裁定，二審裁定岳城棋經(jīng)傳票傳喚，無正當理由拒不出庭，裁定依照撤回上訴處理，維持樺南縣法院一審判決。再審裁定駁回其訴訟請求。

2019年12月，岳城棋訴韓秀梅退出強占房屋糾紛案，法院查明開發(fā)人楊勇掛靠樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司建設(shè)春天花園三期項目。判決書截圖

開發(fā)商涉嫌違規(guī)掛靠資質(zhì)、偽造印章

從樺南縣法院審理的春天花園三期多起房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商楊勇涉嫌“一房二賣”、違規(guī)借用資質(zhì)開發(fā)建設(shè)項目。

上文韓秀梅案判決書顯示，樺南縣法院調(diào)取的樺南縣自然資源局檔案材料記載，春天花園三期(名仕豪庭)土地，以樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司的名義開發(fā)。但在土地摘牌中使用的是黑龍江信昌房產(chǎn)公司名稱，該公司時任法定代表人楊勇，后期使用樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司名稱，該公司授權(quán)楊勇全權(quán)負責該項目工程。在該小區(qū)回遷時，楊勇又以樺南縣信昌房產(chǎn)公司的名義為一些回遷戶辦理了回遷事宜。

天眼查內(nèi)容顯示，樺南縣信昌房產(chǎn)公司創(chuàng)建于2011年，法定代表人楊勇，公司注冊資本300萬元。目前該公司營業(yè)執(zhí)照處于吊銷狀態(tài)。

樺南縣法院調(diào)取的證據(jù)還顯示，2016年9月12日樺南縣公安局經(jīng)偵查查明，楊勇掛靠樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司開發(fā)春天花園三期項目期間，未經(jīng)許可擅自偽造樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司印章對外簽訂房屋買賣合同，案發(fā)后印章被公安機關(guān)收繳。樺南縣檢察院以楊勇涉嫌逃稅罪、偽造公司印章罪起訴。

依照2014年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認定查處管理辦法》規(guī)定，對認定有掛靠行為的施工單位或個人，依照《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，可以責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。對認定有轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)證書或者以其他方式允許他人以本單位名義承攬工程的施工單位，責令改正，沒收違法所得，可以責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。

在另一起類似房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案的判決書中載明，樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司答辯，該公司與楊勇不存在出借資質(zhì)掛靠關(guān)系，楊勇涉嫌偽造及使用該公司印章。庭審質(zhì)證中楊勇承認印章是他私刻。他解釋，因為開發(fā)的春天花園三期項目，有很多事情需要和政府溝通，刻章目的是為方便。

法院查明，2011年5月22日樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司與楊勇簽訂使用資質(zhì)協(xié)議書，將營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書提供并授權(quán)給楊勇，用于楊勇開發(fā)樺南縣名仕豪庭春天花園三期項目。

樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司答辯稱，楊勇使用該公司授權(quán)委托書是變造的、資質(zhì)協(xié)議書是虛假的。2011年5月22日公司確實與楊勇簽訂使用資質(zhì)協(xié)議書，但楊勇使用落款2014年5月22日的資質(zhì)協(xié)議書系私自改造。

楊勇向法庭解釋，樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司的授權(quán)委托書是真實的，使用資質(zhì)協(xié)議書日期可能改過，但不敢確定內(nèi)容是否也改過。

3月23日，樺南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建筑市場監(jiān)管辦李主任電話向新京報記者介紹，經(jīng)查春天花園三期建設(shè)項目，樺南縣鑫隆房產(chǎn)公司于2011年5月，授權(quán)楊勇負責項目全部工作并出具授權(quán)委托書。關(guān)于楊勇是否存在借用掛靠資質(zhì)，因建筑市場監(jiān)管辦只負責形式審查，項目開發(fā)手續(xù)齊全，所以認定不存在借用資質(zhì)。

不過，樺南縣住建局建筑市場監(jiān)管辦李主任還表示，樺南縣公安局對開發(fā)商楊勇涉案偵查發(fā)現(xiàn)的掛靠資質(zhì)問題，是對項目開發(fā)手續(xù)的實質(zhì)審查，需等待警方的調(diào)查結(jié)果。

樺南縣不動產(chǎn)登記中心函件證明，李榮剛回遷安置房已被他人抵押貸款。受訪者供圖

安置戶勝訴仍要繳納契稅

官司勝訴一年多，回遷安置戶李榮剛卻高興不起來。他說雖然法院判決他和家人對房屋享有所有權(quán)，樺南縣不動產(chǎn)登記中心也答應(yīng)辦理不動產(chǎn)證書，但因涉及房屋過戶繳納契稅，經(jīng)咨詢稅務(wù)部門稅費達9萬余元。

李榮剛說，據(jù)他了解，目前在春天花園三期項目中，出現(xiàn)類似情況的至少有三四十戶。

在李榮剛辦理過戶過程中，樺南縣不動產(chǎn)登記中心經(jīng)查系統(tǒng)登記信息顯示，2013年2月靳海龍申請辦理了抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人是樺南縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社營業(yè)部，債權(quán)數(shù)額20萬元。2019年7月曲銀龍也辦理了房屋抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人樺南縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社誠信農(nóng)村信用合作社，債權(quán)數(shù)額30萬元。

2022年11月22日，樺南縣不動產(chǎn)登記中心出具給樺南農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的《關(guān)于樺南縣法院執(zhí)行曲銀龍、靳海龍不動產(chǎn)的告知函》顯示，依照樺南縣法院執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將曲銀龍、靳海龍名下位于春天花園三期B棟樓22號商服房一層、二層，執(zhí)行給李榮剛等人名下。

最近，李榮剛收到樺南縣法院通知，案涉房屋被曲銀龍、靳海龍抵押銀行貸款，造成逾期未還款。樺南農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司向法院主張，對涉案房屋優(yōu)先受償。李榮剛說，法院給了一份銀行出具的證據(jù)清單，讓十日內(nèi)給出是否有異議的說明，否則法院會正式登記立案。

如今，李榮剛面臨著回遷房得而復(fù)失的風險。他說即使繳納近十萬元的房屋契稅將房子過戶到自己名下，但該房屋抵押權(quán)是銀行，如果銀行不解押，房屋支配權(quán)仍屬銀行所有。

3月16日，樺南縣政府副縣長肖德發(fā)的秘書電話告訴新京報記者，春天花園三期房產(chǎn)糾紛問題，目前政府已開始逐步化解。

3月23日，樺南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建筑市場監(jiān)管辦李主任表示，該項目究竟有多少戶涉及房產(chǎn)糾紛，目前并不掌握，但樺南縣政府正積極幫助春天花園三期完善處理相關(guān)事宜，3月21日政府已組織相關(guān)職能部門到項目去了解情況。

新京報記者 李英強 實習生 陳雪穩(wěn)

編輯 劉倩 校對 吳興發(fā)