民營(yíng)房企新增投資開始回暖，大規(guī)模投資或待下半年

紅周刊丨秦佳麗

房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，民營(yíng)房企也逐漸在拿地、融資等方面有新動(dòng)作。不過，部分房企以價(jià)換量，力求在區(qū)域市場(chǎng)維持龍頭地位。而且，房企對(duì)新增投資保持謹(jǐn)慎，短期還是以去庫(kù)存為主。

(相關(guān)資料圖)

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化數(shù)據(jù)，2月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè)，創(chuàng)下2021年7月以來的新高；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有40個(gè)，為2021年8月以來的新高。在此背景下，《紅周刊》了解到，民營(yíng)房企在銷售、拓儲(chǔ)、融資等領(lǐng)域也初步呈現(xiàn)回暖跡象。其中，受益于部分城市首輪集中供地提前，今年前兩月權(quán)益拿地金額TOP100房企陣營(yíng)中，民營(yíng)房企占比已近三成。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，目前投資積極的民營(yíng)房企具有明顯的區(qū)域化特征，比如在近期土拍熱門的杭州，多家民企保持著本土化深耕戰(zhàn)略。另有房企人士稱，目前對(duì)市場(chǎng)投資持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度，多數(shù)民企短期內(nèi)仍以化債及去庫(kù)存為主，市場(chǎng)投融資信心恢復(fù)或有待下半年。

銷售拓儲(chǔ)同比增長(zhǎng)

民營(yíng)房企邁出復(fù)蘇第一步

作為衡量房企重啟投資的重要指標(biāo)，沉寂已久的土拍市場(chǎng)近期有了新動(dòng)向。今年2月份以來，在北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市提前開啟首輪集中供地，平均溢價(jià)率超過7%，其中不乏民企釋放積極投資信號(hào)。

以出現(xiàn)“60搶1”、13宗地塊中8宗“觸頂”成交的杭州為例，從當(dāng)?shù)?023年度首批集中供地結(jié)果看，濱江集團(tuán)(002244)聯(lián)合體、偉星置業(yè)、中豪控股等民企競(jìng)得7宗土地，民營(yíng)房企包攬半數(shù)出讓地塊。

在這之前，土拍市場(chǎng)剛經(jīng)歷了低谷的一年。據(jù)克而瑞、億翰智庫(kù)等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額同比腰斬至1.65萬億元，近四成百?gòu)?qiáng)房企投資暫停，其中民營(yíng)房企收縮力度突出，拿地金額在集中供地額度中占比由2021年第一輪的40%降至2022年末的不足20%。不過，今年1～2月百?gòu)?qiáng)房企中民企拿地總額攀升至333.8億元，同比上升16.6%；從前兩月權(quán)益拿地金額TOP100房企類型看，民營(yíng)房企占比已達(dá)29.8%。

《紅周刊》了解到，今年前兩月的房企拿地百?gòu)?qiáng)陣營(yíng)中，近10家規(guī)模民企土地入賬。據(jù)克而瑞公布的2023年1～2月房企新增貨值TOP100排行榜，其間以新城控股(601155)、濱江集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、富力地產(chǎn)為代表的民營(yíng)上市房企新增貨值分別為80.3億元、69.9億元、30.6億元、24.9億元、18.5億元（見表1）。

其中，建業(yè)地產(chǎn)系去年4月份以來在公開土拍市場(chǎng)上首次露面，新城控股同樣為時(shí)隔一年后重返公開市場(chǎng)獲地。另值得一提的是，部分民營(yíng)房企不吝溢價(jià)奪地，譬如新城控股以24.6億元成交總價(jià)競(jìng)得杭州崇賢核心區(qū)一宗商業(yè)綜合體用地，溢價(jià)率11.82%。

不過，目前民營(yíng)房企或以“機(jī)會(huì)型”投資居多。《紅周刊》以投資人身份咨詢相關(guān)房企投資規(guī)劃，新城控股董秘辦回應(yīng)，目前新城控股主要為“機(jī)會(huì)型”拿地，土地投資尚未系統(tǒng)性恢復(fù)，近期競(jìng)得的土地后續(xù)不排除會(huì)引入其他合作方。據(jù)透露：“從2月份重點(diǎn)城市銷售情況看，確實(shí)能感受到市場(chǎng)回暖，不過這種回暖能否持續(xù)以及什么時(shí)候能夠達(dá)到一個(gè)高位，還需要對(duì)市場(chǎng)情況保持密切跟蹤。另外，銷售價(jià)格方面，公司折扣力度正在往回收。”

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《紅周刊》表示，整體來看，房企拿地力度仍處在下降通道，但存在企穩(wěn)可能，熱點(diǎn)一二線城市房企拿地?zé)崆橛兴仙?。“在核心一二線城市土拍中，民企活躍度上升，如杭州一批次民企拿地金額占比達(dá)40%?！?/p>

事實(shí)上，土拍市場(chǎng)的回溫依賴地產(chǎn)整體行情，近期房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)形勢(shì)已同步改善。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月環(huán)比增長(zhǎng)29.1%，同比增長(zhǎng)14.9%；累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百?gòu)?qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額同比降幅較上月收窄至-11.6%。其中，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口(001979)、華發(fā)股份(600325)等頭部央國(guó)企前兩月累計(jì)銷售額同比增幅超過50%。

而在央國(guó)企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性的同時(shí)，民營(yíng)房企銷售也開始釋放回暖信號(hào)?！都t周刊》查詢中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1～2月，龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)4家百?gòu)?qiáng)民營(yíng)上市房企銷售增幅明顯，其間分別實(shí)現(xiàn)銷售額281.3億元、231.9億元、150億元、45.4億元，同比增長(zhǎng)57.94%、31.69%、5.63%、21.39%。（見表2）

環(huán)比來看，由于1月份逢“春節(jié)周”基數(shù)較低，2月份包括碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、旭輝控股、金科集團(tuán)、中南置地、中駿集團(tuán)、合景泰富等20余家百?gòu)?qiáng)民營(yíng)上市房企實(shí)現(xiàn)銷售額環(huán)比增長(zhǎng)。其中雅居樂、中國(guó)恒大、時(shí)代中國(guó)、佳兆業(yè)4家民營(yíng)房企（權(quán)益銷售額）單月環(huán)比增幅超過100%。

當(dāng)中部分出險(xiǎn)房企銷售額大增與保交樓壓力和折扣銷售相關(guān)。譬如，2月份銷售額環(huán)比增長(zhǎng)141%、同比增長(zhǎng)667%的中國(guó)恒大，以單月46.8億元的全口徑銷售額重返克而瑞2月房企銷售榜單TOP30。據(jù)了解，繼今年2月份召開銷售啟動(dòng)大會(huì)后，恒大3月份在全國(guó)260城推出1萬套現(xiàn)房大優(yōu)惠。

對(duì)于恒大等出險(xiǎn)房企重返銷售榜單，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，這在一定程度上源于此前弱市背景下開發(fā)商推出的系列促銷活動(dòng)，結(jié)合系列“保交付”動(dòng)作，使得其在市場(chǎng)初步好轉(zhuǎn)的時(shí)候銷售端有了起色?！安贿^，目前這類企業(yè)在市場(chǎng)中其還是‘以價(jià)換量’為主，如果不在合適價(jià)格區(qū)間，肯定難以持續(xù)?！?/p>

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向《紅周刊》表示，恒大、建業(yè)地產(chǎn)等面臨困境的房企在2月份實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大增源于多方面的因素，包括較大的價(jià)格優(yōu)惠力度吸引了一部分購(gòu)買力，保交樓壓力下企業(yè)房源供給增加；多地限購(gòu)、限貸、限價(jià)措施有所調(diào)整；支持剛需及改善性住房需求的政策導(dǎo)向起到了穩(wěn)定市場(chǎng)信心的作用。

據(jù)謝逸楓介紹，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵指標(biāo)，包括銷售量的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)止跌回升、土地市場(chǎng)成交火熱、房企融資通道的通暢，以及房企銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。“從前述情況看，民營(yíng)房企呈現(xiàn)了初步復(fù)蘇跡象，但是真正的企穩(wěn)和復(fù)蘇，以及未來能否擴(kuò)大到更多房企，關(guān)鍵還要看去年‘金融16條’措施以及‘三支箭’的落實(shí)程度?！?/p>

本土化深耕特征顯著

濱江、建業(yè)以價(jià)換量鞏固基本盤

事實(shí)上，無論拓儲(chǔ)還是銷售，近期增速明顯的房企具有濃厚區(qū)域化色彩。謝逸楓對(duì)此表示，部分民營(yíng)房企投資積極，很大程度上源于其本土化戰(zhàn)略，比如濱江集團(tuán)等浙江本土房企，依靠本土深耕以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)略不會(huì)改變——作為準(zhǔn)一線城市，杭州人口聚集量大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，土地資源相對(duì)稀缺，隨著資金不斷進(jìn)入這個(gè)城市，當(dāng)?shù)貥鞘杏谐掷m(xù)發(fā)展空間。

有著“杭州一哥”之稱的濱江集團(tuán)、以及“河南王”建業(yè)地產(chǎn)是該輪逆勢(shì)擴(kuò)張的區(qū)域化典型民企?！都t周刊》了解到，在今年杭州首輪集中供地市場(chǎng)中，濱江集團(tuán)斥資34.06億元斬獲3宗地塊，在當(dāng)?shù)?82.2億元土地出讓總額中占比近兩成。銷售規(guī)模方面，僅杭州地區(qū)便為其貢獻(xiàn)了近八成業(yè)績(jī)，據(jù)中指研究院發(fā)布的房企2023年1～2月杭州房企銷售排行榜，濱江集團(tuán)以182.4億元的區(qū)域銷售額穩(wěn)居杭州之首，在其231.9億元的銷售總額中貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)占比79%。

時(shí)隔10個(gè)月重返土拍市場(chǎng)的建業(yè)地產(chǎn)也在鄭州拿地。在今年鄭州首輪土地供應(yīng)市場(chǎng)中，建業(yè)地產(chǎn)斥資4.93億元競(jìng)得鄭州高新區(qū)一宗地塊，系本輪拍地中兩家斬獲土地的民營(yíng)房企之一。銷售方面，河南地區(qū)為其貢獻(xiàn)了超九成的業(yè)績(jī)，據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年1—2月河南省房企銷售排行榜，建業(yè)地產(chǎn)以43.13億元的銷售額居于當(dāng)?shù)匕袷?，在?5.4億元的總銷售額中占比達(dá)95%。

兩家房企在大本營(yíng)持有大量土地儲(chǔ)備。企業(yè)業(yè)績(jī)公告顯示，截至2022年中，濱江集團(tuán)在累計(jì)土儲(chǔ)方面的項(xiàng)目總占地面積約683.71萬平方米，其中杭州地區(qū)占比為62%。建業(yè)地產(chǎn)的“省域化”戰(zhàn)略更明顯，截至2022年中，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約5037萬平方米，除了在海南地區(qū)擁有少量土儲(chǔ)，河南地區(qū)占比98.88%。

不過，對(duì)濱江集團(tuán)而言，大本營(yíng)杭州的營(yíng)收占比不斷上升，毛利率貢獻(xiàn)卻不斷下降。《紅周刊》查詢企業(yè)公告統(tǒng)計(jì)，2019年至2022年中，濱江集團(tuán)披露其在杭州地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入依次為148.08億元、109.33億元、225.52億元、76.33億元，占報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入比重依次為59.34%、38.23%、59.38%、71.40%；不過，期間杭州地區(qū)毛利率依次為46.38%、24.37%、20.72%、19.87%，毛利率水平整體下滑，且低于其金華、嘉興、湖州等銷售區(qū)域。

聚焦河南省域市場(chǎng)的建業(yè)地產(chǎn)毛利率下滑更明顯，2019年至2022年中，建業(yè)地產(chǎn)毛利率水平依次為26.02%、19.85%、16.23%、7.59%。

毛利率下滑的背后兩家房企未能擺脫“以價(jià)換量”模式。建業(yè)地產(chǎn)在銷售數(shù)據(jù)公告中披露，其今年前兩月銷售均價(jià)為7066元/平方米，同比減少為8.5%。另?yè)?jù)中指院披露，按濱江集團(tuán)今年前兩月累計(jì)銷售額231.9億元、銷售面積58.6萬平方米測(cè)算，其間濱江集團(tuán)銷售均價(jià)39573元/平方米，較去年同期下降19%。

民營(yíng)房企將受益境內(nèi)信用債發(fā)行

但觀望情緒仍濃

從融資情況看，今年民營(yíng)房企在相關(guān)支持工具下融資渠道拓寬。其中，信用債發(fā)行主體出現(xiàn)明顯多樣化，除央國(guó)企外，中小民營(yíng)房企及出險(xiǎn)房企也加入到發(fā)債陣營(yíng)。

《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，近期房企境內(nèi)信用債發(fā)行勢(shì)頭相對(duì)強(qiáng)勁。截至3月15日，今年已有55家房企成功發(fā)行104只境內(nèi)信用債券，融資規(guī)模為1090.2億元，較去年同期增長(zhǎng)39.4%；票面利率方面則維系較低成本，平均票面利率為4.6%，與去年同期基本持平。具體來看，民企構(gòu)成的境內(nèi)信用債成功發(fā)行陣營(yíng)包括中駿集團(tuán)、雅居樂、卓越商業(yè)、濱江集團(tuán)、合景泰富、新希望(000876)地產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模合計(jì)57億元，平均票面利率4.54%。（見表3）

其中，過去一年并未現(xiàn)身境內(nèi)信用債發(fā)行市場(chǎng)的中駿、雅居樂，今年新加入到發(fā)行陣營(yíng)。兩家民營(yíng)房企分別發(fā)行15億元、12億元中期票據(jù)，票面利率分別為4.1%、4.7%，擬用作項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還境外美元債。

前述兩家房企雖然流動(dòng)性緊張，但都在這一輪地產(chǎn)調(diào)控周期中保持著債務(wù)零違約的紀(jì)錄。而與之不同的是，出險(xiǎn)房企合景泰富也成功發(fā)行了7億元中期票據(jù)用作項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，票面利率為4.5%，均獲得中債增的不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。

謝逸楓對(duì)此表示，以合景泰富為代表的出險(xiǎn)房企成功發(fā)行信用債，一方面，能夠被視為去年“金融16條”措施以及“三支箭”的延續(xù)；另一方面，這反映出險(xiǎn)房企如果具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、基本面向好、進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整，一定程度上仍獲得有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。隨著化解出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向落地，接下來更多中小型民營(yíng)房企有望發(fā)行境內(nèi)信用債。

“在最近‘防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)’的政策導(dǎo)向下，對(duì)于積累的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要逐漸‘排雷’，而不是‘一棒子打死’?！北R文曦表示，“關(guān)于房企發(fā)行境內(nèi)信用債融資，目前相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)出險(xiǎn)房企是開了一道口子的，少數(shù)指標(biāo)不錯(cuò)、核心資產(chǎn)受市場(chǎng)認(rèn)同的出險(xiǎn)房企能夠發(fā)債成功?！?/p>

馳援房企融資的“三支箭”也在推進(jìn)路上。在支持民營(yíng)房企債券融資的“第二支箭”作用下，中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)2月份披露，萬科、新城控股、美的置業(yè)等五家房企的中期票據(jù)已于去年12月份集中獲批注冊(cè)，累計(jì)可發(fā)行額度達(dá)669億元。結(jié)合去年11月份碧桂園、龍湖地產(chǎn)分別也獲批注冊(cè)200億元中票額度，民營(yíng)房企及混改房企此輪獲批注冊(cè)中票額度已經(jīng)超過800億元。

另?yè)?jù)《紅周刊》了解到，自2022年底惠及中小房企股權(quán)融資的“第三支箭”放開以來，截至3月15日，已有27家A股房企披露增發(fā)預(yù)案或意向性公告，已披露的擬募集資金規(guī)模合計(jì)約522億元，當(dāng)中約四成擬定增主體為民營(yíng)房企。其中，新城控股、榮盛發(fā)展(002146)、三湘印象(000863)、嘉凱城(000918)、大名城(600094)5家民企披露定增規(guī)模，擬募集資金合計(jì)約166億元。

不過，在3～6個(gè)月左右的定增周期內(nèi)，房企籌劃再融資事項(xiàng)面臨監(jiān)管部門核準(zhǔn)發(fā)行等多項(xiàng)環(huán)節(jié)，目前多數(shù)民營(yíng)房企定增仍停留在董事會(huì)預(yù)案或股東大會(huì)通過階段。此外，盡管前述多家民企儲(chǔ)架式注冊(cè)中期票據(jù)額度獲批，但僅相當(dāng)于獲得發(fā)債“入場(chǎng)券”，有待成功發(fā)行才算拿到了真金白銀。

目前看來，不同民營(yíng)房企在系列融資支持工具下“受熱不均”。某TOP30陣營(yíng)民營(yíng)房企戰(zhàn)略研究經(jīng)理向《紅周刊》表示，“三支箭”出爐后主要流向碧桂園、龍湖地產(chǎn)等頭部房企，這類民企融資狀況改善較多，而TOP20以外的房企融資依然存在難度。此外，銀行開展萬億級(jí)授信以來，房企受益主要表現(xiàn)在債務(wù)展期方面。

不過，該房企人士表示，其對(duì)未來房企投資持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度，“如果后續(xù)政策持續(xù)推進(jìn)的話，等市場(chǎng)信心再恢復(fù)一點(diǎn)，下半年會(huì)好一些?！?/p>

某西南品牌民營(yíng)房企融資管理中心負(fù)責(zé)人亦向《紅周刊》表示，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)對(duì)于新投（新增投資、新增投拓）仍在觀望期。“比如僅就云南區(qū)域市場(chǎng)而言，昆明已經(jīng)連續(xù)兩三年沒有太多土地供應(yīng)，近兩年的供應(yīng)量合計(jì)只能達(dá)到2020年的三分之一，民企發(fā)起拿地的資金有限，”據(jù)介紹，“本地民企短期內(nèi)還是以化債、存活、去庫(kù)存為主，市場(chǎng)投資還要看外來大型房企。”

（本文已刊發(fā)于3月18日《紅周刊》，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）