財報金選丨龍湖的而立之年：穩(wěn)健的基本盤與看得見的未來

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今年是龍湖集團成立的30周年。與往年相比，龍湖今年的財報提前了將近一周發(fā)布。

通常來說，業(yè)績越好，年報公布越早。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，敢于提前公布年報，體現(xiàn)了龍湖對于業(yè)績的自信，以及直面行業(yè)“至暗時刻”的勇氣。

2022年財報季，業(yè)績能向上增長的房企屈指可數(shù)，但而立之年的龍湖表現(xiàn)出了極強的韌性，各項經(jīng)營指標逆勢增長。

2022年全年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。

財務(wù)方面，龍湖2022年平均借貸成本進一步下降至4.10%，持續(xù)保持低位；負債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.67年，一年以內(nèi)到期的短債占比約9.9%；現(xiàn)金短債比3.52，連續(xù)七年穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。

2022年，龍湖運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性利潤占比達到27%。運營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，已成為與地產(chǎn)開發(fā)并行的第二和第三增長曲線。

飄紅的成績單，也給資本市場帶來了一針強心劑。財報發(fā)布當(dāng)日，龍湖股價漲幅達3.07%，收盤價報21.85港元。

穩(wěn)健的基本盤：收入及盈利雙增長 33個城市銷售額入圍前十

2022年全年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。在行業(yè)整體下行，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團能夠?qū)崿F(xiàn)收入及盈利的雙增長，在行業(yè)內(nèi)難能可貴。

銷售方面，龍湖聚焦核心城市，全年實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，權(quán)益銷售金額達1273億元，銷售回款率約100 %，高能級城市銷售占比達97%。分區(qū)域看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額在集團占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在33個城市入圍當(dāng)?shù)厥袌銮笆谄渲?2個城市位居前五。

在收入與盈利能力穩(wěn)中有升的同時，龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，2022年相繼提前償還銀團貸、美元債等，用充裕的流動性和強大的資金實力維護其在境內(nèi)外資本市場的健康形象及主體信用。2022年12月9日，龍湖集團發(fā)布公告稱，公司已經(jīng)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期境外債。

受益于穩(wěn)健的經(jīng)營和財務(wù)表現(xiàn)，龍湖多次獲得監(jiān)管機構(gòu)和六大行的認可。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度。2022年12月，繼央行“第二支箭”之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。

基于龍湖良好的信用表現(xiàn)，截至目前，三大評級機構(gòu)標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成為少數(shù)獲得境內(nèi)外機構(gòu)全投資級評級的優(yōu)質(zhì)房企。

業(yè)績會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼指出，2023年龍湖債務(wù)會繼續(xù)保持平穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)會進一步優(yōu)化，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能應(yīng)對行業(yè)的周期。

看得見的未來：利潤結(jié)構(gòu)優(yōu)化 運營及服務(wù)業(yè)務(wù)進入收獲期

業(yè)績會上，陳序平談到龍湖的業(yè)務(wù)模式：“開發(fā)航道仍作為支撐底盤，運營航道包括商場和長租公寓，服務(wù)航道包括輕資產(chǎn)的物業(yè)管理‘龍湖智創(chuàng)生活’和智慧營造品牌‘龍湖龍智造’。運營航道為重資產(chǎn)，平均超過70%的毛利率拉動整體盈利，兩個作為服務(wù)的輕資產(chǎn)板塊提供現(xiàn)金流，幫助穿越周期。”

2022年，龍湖集團由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)236億（不含稅），同比增長25%，5年復(fù)合增長35%，經(jīng)營性利潤占比達27%，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

運營業(yè)務(wù)上，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，在手商業(yè)項目139個，累計開業(yè)運營商場達76座，已開業(yè)運營商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米）。過去一年，因各地防疫管控要求，集團在運營商場遭遇不小挑戰(zhàn)，但得益于穩(wěn)定的出租率及租金結(jié)構(gòu)，租金收入同比增16%至94.3億元。

龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。誕生6年來，龍湖冠寓累計服務(wù)超50萬租戶，租戶滿意度達95% 。其專為企業(yè)員工提供專屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計服務(wù)企業(yè)近3萬家。

服務(wù)業(yè)務(wù)上，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性。2022年，龍湖智創(chuàng)生活在物業(yè)管理外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創(chuàng)新高。

值得關(guān)注的是，2022年8月，龍湖集團正式發(fā)布全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗及行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字科技能力，為客戶提供定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等六大產(chǎn)品服務(wù)模塊。目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近40個，總建筑面積超700萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學(xué)等在內(nèi)的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業(yè)機構(gòu)建立了良好合作關(guān)系。

多年來，龍湖深度參與城市空間、服務(wù)重構(gòu)，2022年運營及服務(wù)業(yè)務(wù)已成為龍湖集團高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻源，聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，為龍湖貢獻穩(wěn)定的收入與利潤，“一個龍湖”協(xié)同效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

30載櫛風(fēng)沐雨，而立之年的龍湖，憑借“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的堅定鋪排，以30年沉淀的產(chǎn)品力、服務(wù)力和品牌力，不斷以創(chuàng)新姿態(tài)賦能城市發(fā)展，構(gòu)建美好生活。聚而向前，行且堅毅！