當(dāng)前視點(diǎn)！北京二手房網(wǎng)簽量再探底

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北京二手住宅的網(wǎng)簽量在新年首月再次迎來探底。機(jī)構(gòu)方面流出的數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房成交量僅為8308套，比去年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，跌幅更是超過50%。春節(jié)過節(jié)早、12月大面積“陽康”拖延了成交周期，都是造成新年首月二手房成交量進(jìn)一步下探的原因，但買賣雙方對(duì)于松綁政策的預(yù)期以及市場(chǎng)本身修復(fù)不到位，才是更重要的因素。需要注意的是，算上1月，北京的二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月在8000+的成交區(qū)間，如果持續(xù)，價(jià)格下行將成為必然。

網(wǎng)簽量連續(xù)兩個(gè)月8000+

大年初十，三年來首次放一個(gè)悠長假期的郝杰回到了位于安定門的店里。在過去，春節(jié)連市是很多經(jīng)紀(jì)人和新盤案場(chǎng)的常態(tài)，在這個(gè)春節(jié)，出于“歸家”的期待疊加市場(chǎng)活躍度偏低，不少北京的中介門店選擇了歇業(yè)放假。

“經(jīng)歷三年疫情，今年返鄉(xiāng)的人要更多，我們門店僅留了兩個(gè)北京孩子值班，而且還是一人一天。”郝杰透露，春節(jié)前看房的客戶就不多了，春節(jié)期間僅帶看了3組客戶，基本也都是走個(gè)流程，并沒有意向客戶。

大面積“陽康”后的1月，市場(chǎng)并沒有迎來期待中的反彈。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月北京二手住宅網(wǎng)簽8308套，同比2022年1月的11875套下降超過30%，這也是北京本輪二手住宅連續(xù)兩個(gè)月網(wǎng)簽量低至8000+區(qū)間。

盡管環(huán)比降幅不大，僅為5.3%，但2022年12月本身基數(shù)較低，僅為8773套，比2022年11月的10750套也有兩位數(shù)的降幅。自2022年5月，北京二手住宅網(wǎng)簽量跌破萬套，來到月度成交8000+區(qū)間后，市場(chǎng)逐步反彈，9月達(dá)到14329套，然后開啟降溫態(tài)勢(shì)。

8000+的月度成交量意味著什么？

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，8308套并不能完全體現(xiàn)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況。春節(jié)過節(jié)早、12月大面積“陽康”拖延了成交周期，都是造成新年首月二手房成交量進(jìn)一步下探的原因。“市場(chǎng)沒有那么差，也沒有那么火熱，真實(shí)情況大概一周3000套，回歸到2022年的正常水平。”張大偉表示。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)指出，網(wǎng)簽量下降的原因主要有兩方面：一是春節(jié)假期從業(yè)人員休假，網(wǎng)簽業(yè)務(wù)部分暫停；二是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，無法及時(shí)反映實(shí)際市場(chǎng)情況。從主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交情況看，1月上半月二手住房市場(chǎng)恢復(fù)態(tài)勢(shì)顯著，下半月受春節(jié)假期影響成交節(jié)奏放緩，1月整體交易規(guī)模與2022年春節(jié)月份（2022年2月）基本持平。

3、4月或恢復(fù)

二手房網(wǎng)簽量何時(shí)恢復(fù)？在包括上述專家在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士看來，北京二手房網(wǎng)簽量的恢復(fù)要等到3、4月才會(huì)有所體現(xiàn)，按照往年慣例，3、4月是教育資源優(yōu)質(zhì)區(qū)域的成交高峰期，上學(xué)等置業(yè)需求會(huì)集中釋放。

但更多的從業(yè)者擔(dān)憂，伴隨著上學(xué)等需求集中釋放后，目前本就修復(fù)不到位的二手房市場(chǎng)將出現(xiàn)較大的需求空窗期。

“現(xiàn)在買賣雙方的認(rèn)知差距特別大，買方希望使勁兒壓價(jià)，賣方覺得政策松綁預(yù)期明顯。”包括郝杰在內(nèi)的多位一線經(jīng)紀(jì)人直言，當(dāng)下即便是比較優(yōu)質(zhì)的二手房，也都會(huì)出現(xiàn)“共識(shí)難以達(dá)成”的局面。

“‘其他城市都在調(diào)整政策，北京是不是也會(huì)變呢？’這種幾乎是小業(yè)主們的共同心態(tài)，所以賣得不多、不真賣，掛出來試試水，價(jià)格還標(biāo)得有些隨心所欲。” 而買方也多持觀望情緒，成交周期因此被不斷拉長。

網(wǎng)簽量與價(jià)格走勢(shì)成正比

另一方面，看似筑底的價(jià)格，也有著統(tǒng)計(jì)因素作用結(jié)果。北京商報(bào)記者從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近期北京中心城區(qū)成交占比顯著提升，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。“所以北京并不是真的二手房還在漲，只是網(wǎng)簽結(jié)構(gòu)拉動(dòng)了成交均價(jià)。”多位業(yè)內(nèi)人士直言，一旦上學(xué)等核心城區(qū)需求在4月完成釋放后，如果網(wǎng)簽量持續(xù)保持下探，價(jià)格下行也將成為必然。

近日，多城密集下調(diào)首套房貸利率，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，新一輪的下調(diào)房貸利率潮流正在上演。截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

從城市分布來看，春節(jié)之前下調(diào)房貸利率的多以三四線城市為主，而近幾日下調(diào)房貸利率的城市以二線城市為主力，其中不乏省會(huì)城市和重點(diǎn)二線城市。

至于北京，此前談?wù)撟疃嗟木褪菍?duì)于認(rèn)房不認(rèn)貸的調(diào)整，以及首套和二套房貸利率和首付款比例的調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士指出，如果上述政策落實(shí)，將釋放一部分置業(yè)需求，但北京等一線城市牽一發(fā)而動(dòng)全身，政策調(diào)整會(huì)慎之又慎，放開的“尺度”也不會(huì)太大。認(rèn)房不認(rèn)貸議論多時(shí)，但并未見到相關(guān)信號(hào)傳遞出來；而房貸利率調(diào)整，按照個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，北京目前并不符合標(biāo)準(zhǔn)。