天天速遞！專題 | 北上廣深杭一二手房價(jià)漲跌之謎

導(dǎo)讀

二手房房價(jià)回調(diào)壓力大，預(yù)期拉動(dòng)新房房價(jià)穩(wěn)中有跌。

◎??研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

(資料圖片)

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2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，除了成交顯著縮量之外，房價(jià)亦開始由增轉(zhuǎn)降。70大中城市無論是新房還是二手房價(jià)均出現(xiàn)顯著回調(diào)，回落城市個(gè)數(shù)逐月增多，截止2022年9月末已到達(dá)7成以上。而從CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市來看，百城新房房價(jià)同比漲幅收窄，核心城市二手房價(jià)同比負(fù)增長已達(dá)1年之久。

事實(shí)上，房價(jià)下行壓力不僅出現(xiàn)在基本面較差的弱二三線城市，即便核心城市北上廣深杭近期部分項(xiàng)目也出現(xiàn)了“降價(jià)”征兆，究竟是“金九銀十”房企業(yè)績沖刺的階段性營銷策略，還是需求持續(xù)釋放帶來的“后遺癥”？降價(jià)情況也是否會(huì)延續(xù)？

01

引子：全國房價(jià)下行加劇

核心城市一二手房同比漲幅收窄或負(fù)增長（本節(jié)有刪減）

（一）70城一二手房價(jià)同環(huán)比均負(fù)增長，回落城市個(gè)數(shù)增至7成以上（本節(jié)有刪減）

（二）百城新房房價(jià)同比漲幅收窄，二手房房價(jià)同比負(fù)增長已達(dá)1年（本節(jié)有刪減）

02

一二手房價(jià)差收窄

倒掛項(xiàng)目占比不足10%

打新套利空間減少（本節(jié)有刪減）

（一）京滬倒掛價(jià)差收窄至萬元內(nèi)，杭深僅個(gè)別項(xiàng)目顯著倒掛（略）

（二）倒掛項(xiàng)目占比持續(xù)降低，滬廣深杭等9月占比已不足10%（本節(jié)有刪減）

具體到新開盤項(xiàng)目來看，不僅如上文所說一二手房價(jià)差快速收窄甚至不復(fù)存在，而且倒掛項(xiàng)目占開盤項(xiàng)目比例也持續(xù)走低。

如杭州2022年7月共計(jì)40個(gè)項(xiàng)目新開盤，其中5個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象，占比13%。至9月，51個(gè)新開盤項(xiàng)目中僅4個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象，占比降至8%。

事實(shí)上核心城市中除北京外其余4城倒掛項(xiàng)目占整體開盤項(xiàng)目比例均已降至10%以內(nèi)。廣州和深圳2022年9月均僅有1個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象。

03

新房：下半年以來房價(jià)轉(zhuǎn)降

改善盤更抗跌，外圍剛需盤價(jià)格普降（本節(jié)有刪減）

（一）城市房價(jià)：2022年下半年房價(jià)由增轉(zhuǎn)降，但同比仍略好于去年同期

縱觀北京、上海、廣州、深圳、杭州5個(gè)城市2020年以來房價(jià)變動(dòng)，從絕對(duì)量變動(dòng)來看，2020年-2021年上半年整體保持穩(wěn)中微增態(tài)勢，2021年下半年呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。

深圳受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，呈現(xiàn)出“大漲大跌”行情，房價(jià)波幅較大，2021年三季度穩(wěn)步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度進(jìn)入下行通道。北京、上海則主要是在2022年下半年整體房價(jià)才有小幅下行趨勢，廣州、杭州整體房價(jià)屬于5城中偏低水平，基本在3.5萬元/平波動(dòng)。

多數(shù)城市近2個(gè)月以來環(huán)比呈現(xiàn)下行趨勢，以北京、上海、深圳、杭州為典型代表，究其原因，一方面供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，外圍新盤供應(yīng)量顯著上升，以上海為例，9月35盤入市，外環(huán)以內(nèi)樓盤僅占6個(gè)，不足2成，整體拉動(dòng)房價(jià)結(jié)構(gòu)性下行；另一方面，深圳在8-9月營銷動(dòng)作不斷，折扣力度明顯加大，樓盤普降一定程度也帶動(dòng)了整體成交均價(jià)下行。

同比來看，雖然多數(shù)城市同比持增，但增幅則有收窄趨勢。5城中僅杭州1城，9月新房房價(jià)不及去年同期，余下城市同比持增，不過值得關(guān)注的是，整體增幅有穩(wěn)步收窄趨勢，廣州漲幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房價(jià)持穩(wěn)，同比漲增幅在5%以內(nèi)。

（二）房價(jià)結(jié)構(gòu)：核心熱、外圍冷，高端改善盤房價(jià)堅(jiān)挺更為“抗跌”（本節(jié)有刪減）

1、區(qū)域：核心熱、越貴越漲，外圍冷，高庫存區(qū)域房價(jià)普遍下行

從5城各區(qū)域房價(jià)變動(dòng)特征來看，普遍存在“越貴越漲”特征：核心區(qū)域房價(jià)堅(jiān)挺，而外圍遠(yuǎn)郊高庫存區(qū)域房價(jià)普遍下行。

以北京為例，東西城區(qū)為北京市中心，單價(jià)均超10萬元/平，供應(yīng)稀缺，房價(jià)堅(jiān)挺，2022年9月整體成交均價(jià)同環(huán)比持增，相較而言跌幅比較顯著的主要集中在大興區(qū)、順義區(qū)、門頭溝區(qū)，據(jù)CRIC調(diào)研，北京主要依舊環(huán)線分布來決定房價(jià)高低，大興區(qū)和門頭溝區(qū)跨越多個(gè)環(huán)線，因而房價(jià)受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響較大，順義因在售項(xiàng)目眾多，庫存高企，目前普遍開展價(jià)格戰(zhàn)，因而整體房價(jià)降幅也比較明顯。值得關(guān)注的是，遠(yuǎn)郊片區(qū)平谷區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)雖然房價(jià)偏低，不足3萬元/平，但整體依托內(nèi)需拉動(dòng)，因而價(jià)格持穩(wěn)，并未有顯著的大跌行情。

相較而言，廣州各區(qū)域房價(jià)整體持穩(wěn)，越秀區(qū)房價(jià)短期跳增主要因老東山板塊世貿(mào)天樾集中備案拉高了區(qū)域整體均價(jià)，目前來看僅外圍區(qū)域增城區(qū)和從化區(qū)房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)步下調(diào)，同比跌幅均在10%以上，主要也是基于庫存高企，項(xiàng)目扎堆，競爭激烈。

事實(shí)上，區(qū)域均價(jià)破10萬元/平的上海的黃浦區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)和深圳的福田區(qū)、南山區(qū)整體房價(jià)均比較堅(jiān)挺，暫未出現(xiàn)顯著下滑跡象，相較而言，上海的寶山區(qū)、深圳的坪山區(qū)等均是房價(jià)下降較為顯著的區(qū)域。

2、面積段：90平以下跌幅顯著，120平以上剛改高改房價(jià)“堅(jiān)挺”（略）

3、總價(jià)段：京滬深500-1000萬房價(jià)同比持增，剛需、頂豪“兩頭冷”

因北上廣深杭5城房價(jià)存在差異，我們以5萬元/平作為分界線，將5城劃分為兩類圈定總價(jià)段，可以看到，京滬深總價(jià)500-1000萬中端產(chǎn)品房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，同比持增，相較而言，剛需總價(jià)300-500萬、頂豪總價(jià)3000萬以上房價(jià)小幅回落，略顯疲軟。值得關(guān)注的當(dāng)屬北京，總價(jià)段1000-3000萬、3000-5000萬、5000萬以上房價(jià)顯著增長，主要是高端盤集中備案所致，譬如東城區(qū)的北京城建(600266)·天壇府、西城區(qū)的上國闕、紫金印象；還有豐臺(tái)區(qū)的中海甲叁號(hào)院、端禮著等，成交均價(jià)基本都在10萬元/平以上，加之戶型普遍以高端改善為主，也使得該總價(jià)段房價(jià)出現(xiàn)了顯著拉升。

廣州、杭州商品住宅成交均價(jià)基本都持穩(wěn)在3.5萬元/平左右，不同總價(jià)段也呈現(xiàn)出差異化特征：廣州與北京類似，剛需總價(jià)段200-400萬，中端總價(jià)段400-700萬房價(jià)持穩(wěn)，高端和頂豪總價(jià)段700萬以上房價(jià)跳增顯著，同比漲幅均超10%，杭州各總價(jià)段呈現(xiàn)“普降”，整體降幅來看，總價(jià)段400-700萬中端最為顯著，也是目前供應(yīng)主力總價(jià)段。

（三）項(xiàng)目微觀：滬杭外圍暗降力度有限，北京普降，廣州首付分期（本節(jié)有刪減）

1、上海：核心區(qū)倒掛盤取消捆綁項(xiàng)，低端盤依托中介導(dǎo)客

上海房價(jià)最為堅(jiān)挺，尚無顯著的價(jià)格下調(diào)，壓力項(xiàng)目多以特價(jià)房等方式釋放折扣力度，更多的營銷費(fèi)用給到第三方渠道中介導(dǎo)客。不同檔次項(xiàng)目營銷手段略有不同：

低端續(xù)銷項(xiàng)目階段性“銷量大干利潤”為導(dǎo)向，以價(jià)換量能賣盡賣，推出中介提傭、特價(jià)房、送軟裝等手段進(jìn)行促銷;國慶期間又有多個(gè)樓盤放出優(yōu)惠，以特價(jià)房、送家電、砸金蛋等形式，涉及臨港、佘山、羅店、崇明、金山等區(qū)域。

中端項(xiàng)目不卡首付，客戶能收盡收，部分競爭激烈區(qū)域(如嘉定/松江)，及時(shí)啟動(dòng)中介分銷，在營銷費(fèi)墊可控的情況下確保項(xiàng)目正常流速，當(dāng)前還在營銷費(fèi)率口控范圍，隨著中檔項(xiàng)目賽道供應(yīng)激增，中介傭金點(diǎn)敷上也會(huì)越來越卷，營銷費(fèi)率存在兜不住的可能性。

高端項(xiàng)目取消加載包，減少客戶的置業(yè)負(fù)擔(dān)，放下高冷傲嬌的態(tài)度，積極開門迎客，買賣雙方的態(tài)度明顯切換。

2、北京：項(xiàng)目普降3%-8%，降價(jià)+中介營銷組合拳助力去化（略）

3、廣州：核心區(qū)主打特價(jià)房，增城、南沙等開啟首付分期（略）

4、深圳：5-6成在售項(xiàng)目降價(jià)促銷，坪山、龍崗折扣力度加大

深圳目前在售項(xiàng)目有5-6成出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，且占比仍有不斷上升趨勢，而7-8成項(xiàng)目會(huì)采取分銷渠道導(dǎo)客模式。目前公寓去化壓力顯著大于住宅，因而整體折扣力度要略高于同區(qū)域住宅。

分區(qū)域來看，南山、福田等高端項(xiàng)目價(jià)格直降情況相對(duì)較少，主要還是通過轉(zhuǎn)介第三方帶客模式拉動(dòng)去化。而外圍坪山、光明、龍崗等區(qū)域項(xiàng)目折扣力度較大，一般還會(huì)疊加首付分期等方法擴(kuò)充居民短期購買力。

5、杭州：一二圈層房價(jià)堅(jiān)挺，富陽、臨安9折賣房力度有限（略）

04

二手房：可比房價(jià)普遍陰跌

次新房堅(jiān)挺，高齡房回調(diào)壓力大

（本節(jié)有刪減）

（一）掛牌量增價(jià)穩(wěn)，京滬深漲幅5%以內(nèi)，廣杭同比微降2%（略）

（二）成交價(jià)回落，深圳較高點(diǎn)降17%，京廣房價(jià)環(huán)比持續(xù)下降

二手房實(shí)際成交價(jià)波動(dòng)下滑，深圳高位回落，北京、廣州2022年下半年降價(jià)明顯。與賣方相反，二手房買方對(duì)市場感知更敏銳。悲觀觀望下核心城市二手房實(shí)際成交呈現(xiàn)量價(jià)齊降的趨勢。

至2022年9月，深圳二手房成交均價(jià)由2020年末高點(diǎn)7.2萬元/平方米下降至6萬元/平方米，降幅達(dá)17%。其余四城二手房全市成交均價(jià)則持穩(wěn)，同比波動(dòng)均在3%以內(nèi)。

但值得注意的是，北京和廣州2022年起二手房房價(jià)進(jìn)入環(huán)比下降負(fù)區(qū)間。至9月北京和廣州成交均價(jià)分別環(huán)比降幅分別擴(kuò)大至2%和14%。

總而言之，核心城市二手房掛牌價(jià)保持穩(wěn)定，但成交價(jià)以出現(xiàn)不同幅度的下滑。具體來看哪些類型的二手房成交價(jià)格堅(jiān)挺穩(wěn)增或萎靡下降？通過分區(qū)域、面積段、總價(jià)段以及建成時(shí)間等結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析對(duì)核心城市二手房做具體畫像。

（三）5城行情迥異，京滬“次新房”房價(jià)穩(wěn)中有增，廣深豪宅普降（本節(jié)有刪減）

通過分區(qū)域、面積段、總價(jià)段以及建成時(shí)間等對(duì)核心城市二手房成交數(shù)據(jù)做結(jié)構(gòu)性分析，核心5城二手房市場呈現(xiàn)典型差異化行情。

1、北京：120-180平次新房自住改善、海淀學(xué)區(qū)房價(jià)格堅(jiān)挺（略）

2、上海：五大新城剛需次新房房價(jià)跳增，市六區(qū)老破大降價(jià)超百萬

從結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析，上海當(dāng)前二手房市場五大新城區(qū)域內(nèi)的次新房房價(jià)漲幅最高，其次總價(jià)3000萬元以上豪宅價(jià)格堅(jiān)挺。而位于市內(nèi)六區(qū)的“老破大”房源則面臨價(jià)格倒退。

分建成時(shí)間來看，房齡5年以內(nèi)的“次新房”是房價(jià)上漲的主要支撐，近3成2000年以前建成二手房房價(jià)跌幅超20%。2022年三季度上海2015年以后建成的二手房成交可比房價(jià)同比上漲12%。2000年以前建成的二手房同比漲幅最小，僅2%。2022年三季度，成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房價(jià)同比下降，其中27%房源同比降幅超過20%。

分總價(jià)段來看，剛需和豪宅房價(jià)堅(jiān)挺，改善住房價(jià)格回落。聚焦100平方米以上二手房成交信息，200-400萬元代表的剛需和3000萬元以上的豪宅房源2022年三季度可比房價(jià)均同比上漲，而總價(jià)800-1000萬元改善住宅房價(jià)則同比有一定回落。

分區(qū)域來看，五大新城房價(jià)激增、市內(nèi)六區(qū)部分房價(jià)倒退。五大新城所處區(qū)域中，青浦區(qū)和奉賢區(qū)2022年三季度二手房成交可比房價(jià)分別同比上漲9%和3%。而市內(nèi)六區(qū)中長寧區(qū)和黃浦區(qū)分別同比下降2%和7%。

綜合到項(xiàng)目而言，位于五大新城（南匯、松江、奉賢、青浦、嘉定）的2015年以后建成的次新房二手房可比房價(jià)上漲最明顯。如松江萬科云間傳奇，2022年三季度可比房價(jià)上漲達(dá)20%。青浦融信鉑爵可比房價(jià)漲幅也有13%。

典型如，奉賢新城內(nèi)“次新房”碧桂園灝景灣房價(jià)上漲35%。該項(xiàng)目于2018年建成，是五大新城內(nèi)的“次新房”。一方面這一類項(xiàng)目享有五大新城內(nèi)規(guī)劃利好和資源配套；另一方面相比于市內(nèi)六區(qū)房價(jià)偏低，更契合剛需和改善購房者。最后二手房交易稅費(fèi)減免后，相比一房難求的新房市場，五大新城內(nèi)的次新房更具性價(jià)比。

與之形成鮮明對(duì)比的是，2000年以前建成的二手房存在較大降價(jià)壓力，這一點(diǎn)與北京類似。但存在較大詫異的是，上海總價(jià)800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降價(jià)壓力。

典型如，長寧“老破大”巴黎花園套均降價(jià)超百萬。市內(nèi)六區(qū)的“老破大”因高總價(jià)帶來的高二手交易成本和高房齡下的品質(zhì)落后，2022年逐漸出現(xiàn)“有價(jià)無市”的陰跌現(xiàn)象。以1997年建成的巴黎花園為例，2022年三季度實(shí)際成交可比房價(jià)相比2021年同期下降超過1.2萬元/平方米，以120平方米主力成交面積段計(jì)算，套均降價(jià)幅度超百萬。

3、廣州：千萬豪宅房價(jià)跌幅達(dá)10%，800萬元總價(jià)改善房價(jià)堅(jiān)挺（略）

4、深圳：自住剛改盤堅(jiān)挺，“老破小”學(xué)區(qū)和熱門高價(jià)盤大幅降價(jià)

縱觀2022年前9月深圳實(shí)現(xiàn)成交的1161個(gè)二手房項(xiàng)目中，共計(jì)754個(gè)項(xiàng)目可比房價(jià)下降，可比房價(jià)持穩(wěn)的項(xiàng)目僅占比35%。

分區(qū)域來看，福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)降價(jià)項(xiàng)目最多，均超100個(gè)，其中南山區(qū)和福田區(qū)均達(dá)到了157個(gè)居首。從可比房價(jià)上來看，福田區(qū)、南山區(qū)為改善項(xiàng)目聚集地，寶安區(qū)和龍崗區(qū)多為剛需項(xiàng)目。將漲降價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，南山區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)跌多漲少，降價(jià)項(xiàng)目超漲價(jià)項(xiàng)目50%。龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)漲跌參半。

這也側(cè)面反映出二手房市場多以改善客群驅(qū)動(dòng)，目前改善盤的成交價(jià)格中樞明顯下移。剛需項(xiàng)目則陷入“有價(jià)無市”，整體成交量處于低位，價(jià)格低位持穩(wěn)。

二手房可比房價(jià)下降的小區(qū)主要可分為兩類，一類是坐擁優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的“老破小”在教育改革后房價(jià)回落；另一類是核心區(qū)域項(xiàng)目前期房價(jià)超漲后房價(jià)回歸理性。

第一類“老破小”典型如觀海臺(tái)，可比房價(jià)回歸2019年水平。觀海臺(tái)主力成交面積段為80平方米左右小面積房源，2022年建成至今房齡已20年可謂是“老破小”。本項(xiàng)目帶有南二外海德本部9年一貫制學(xué)位，憑借低總價(jià)學(xué)區(qū)房在2020年以前成交大熱。至2022年9月項(xiàng)目成交均價(jià)已回落至8.4萬元/平方米，套均掛牌總價(jià)為1162萬元，跌回2019年水平。

究其原因，雖項(xiàng)目坐擁最優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但隨著教育改革和市場投資氛圍消退，只具備教育資源的“老破小”不再能夠支撐此前房價(jià)。

第二類“超漲回落”典型如華潤城潤府可比房價(jià)較高點(diǎn)下降10%。位于南山區(qū)的華潤城潤府一期套均成交總價(jià)超2000萬元。2021年初本項(xiàng)目套均掛牌總價(jià)中位數(shù)超過3000萬元，掛牌均價(jià)中位數(shù)超過14.2萬元/平方米。至2022年9月，掛牌價(jià)已由高點(diǎn)降至13萬元/平方米，降幅達(dá)9%。實(shí)際成交可比房價(jià)2022年4月降至最低點(diǎn)11.5萬元，較高點(diǎn)下降超萬元。至9月可比房價(jià)為12.1萬元/平方米，相較于掛牌價(jià)當(dāng)前該項(xiàng)目實(shí)際二手房約93折成交。

究其原因，雖項(xiàng)目位于深圳核心地段，前期市場高熱期房價(jià)水漲船高但整體市場信心不足和信貸監(jiān)管下豪宅項(xiàng)目也不再是資產(chǎn)保值的最優(yōu)選項(xiàng)，同樣面臨“有價(jià)無市”的尷尬局面。

二手房可比房價(jià)堅(jiān)挺持穩(wěn)的小區(qū)共性特征為2000-2010年左右建成的剛需和改善項(xiàng)目，多位于福田區(qū)和龍崗區(qū)。隨著整體市場下行，剛需購房者置業(yè)需求由投資向自住回歸。

典型如福田區(qū)皇庭世紀(jì)房價(jià)較低點(diǎn)上漲13%。位于福田區(qū)的皇庭世紀(jì)套均掛牌總價(jià)僅600萬元。至2022年9月可比房價(jià)升至83801萬元/平方米，較年初低點(diǎn)上漲13%。究其原因，本項(xiàng)目漲價(jià)后當(dāng)前可比房價(jià)仍與二手房指導(dǎo)價(jià)相持平。本項(xiàng)目地處核心區(qū)域同時(shí)總價(jià)和均價(jià)雙低，因此2022年三季度實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升。

5、杭州：核心區(qū)濱江、上城“老破大”二手房價(jià)跌幅最大（略）

05

趨勢預(yù)判：二手房房價(jià)回調(diào)壓力大

預(yù)期拉動(dòng)新房房價(jià)穩(wěn)中有跌

（本節(jié)有刪減）

（一）二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)預(yù)期“雙降”，改善盤價(jià)格堅(jiān)挺難延續(xù)

從二手房市場當(dāng)前情況來看，房東心理預(yù)期較高，北上廣深杭5城房源掛牌價(jià)基本均呈現(xiàn)高位持穩(wěn)或微增狀態(tài)，但從成交均價(jià)來看，多數(shù)城市已然出現(xiàn)小幅下行或是熱度轉(zhuǎn)降征兆，部分城市諸如上?！坝袃r(jià)無市”，成交縮量顯著。

我們認(rèn)為，2022年四季度乃至明年，二手房市場仍將面臨較長的調(diào)整期，主要基于當(dāng)前局部項(xiàng)目存在漲價(jià)現(xiàn)象主要是依托改善需求支撐：一方面為居住環(huán)境的改善，大面積段次新房房價(jià)堅(jiān)挺；另一方面為學(xué)區(qū)改善，譬如北京海淀學(xué)區(qū)房房價(jià)持增。

而這兩部分需求支撐并不穩(wěn)固，首先當(dāng)前諸如上海、杭州等新房顯著放量，必將分流部分有居住需求的客戶。其次，改善客戶的購買力也存在“見頂”征兆，事實(shí)上，滬深頂豪市場近期均有成交疲軟跡象，尤其是深圳，部門二手豪宅項(xiàng)目價(jià)格存在顯著下挫，后期改善盤房價(jià)仍有下調(diào)空間。最后，教育資源的公平化也使得學(xué)區(qū)房價(jià)值大打折扣。上海、北京均有教師輪崗等配套政策實(shí)施落地，而對(duì)于僅具備學(xué)區(qū)資源而沒有居住功能的市區(qū)老破小而言，后期房價(jià)也將面臨進(jìn)一步回調(diào)。長此以往，也將逐步改變二手房業(yè)主的賣房預(yù)期，掛牌價(jià)勢必將回歸理性。

（二）一二手價(jià)差縮小“搶房”現(xiàn)象或?qū)⒕徑猓?城房價(jià)預(yù)期穩(wěn)中有降

新房市場來看，我們認(rèn)為，隨著年末沖刺季的來臨，房企還將持續(xù)釋放價(jià)格折扣，2022年四季度乃至明年，整體房價(jià)還將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢，但是整體降幅仍將控制在10%以內(nèi)。

究其原因，基于二手房價(jià)格穩(wěn)步下行的前提假設(shè)，一二手價(jià)差縮小，對(duì)于“買到就是賺到”的打新投機(jī)需求而言，搶房現(xiàn)象會(huì)得以緩解，且伴隨著核心城市優(yōu)質(zhì)供應(yīng)持續(xù)放量，整體供求關(guān)系也會(huì)逐步由供不應(yīng)求向供求持穩(wěn)轉(zhuǎn)變，價(jià)格下行亦在情理之中。

之所以我們認(rèn)為降幅有限，以穩(wěn)為主。一方面基于一線城市調(diào)控政策仍存在松動(dòng)空間，北上廣深杭當(dāng)前均未出臺(tái)強(qiáng)力救市措施，僅局部城市諸如上海、杭州等邊緣區(qū)域落戶購房有所松動(dòng)，若限制性政策松綁，整體房價(jià)便存在反彈的可能。另一方面，從開發(fā)商角度而言，隨著不斷降價(jià)，利潤空間也在逐步縮水。我們羅列了5城近5年來房地價(jià)比變動(dòng)情況，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢，除廣深之外，2022年前9月其余城市房地價(jià)比基本都在2.5以下，未來降價(jià)空間不大。

此外，降價(jià)也會(huì)帶來前期購房客戶維權(quán)、對(duì)于品牌負(fù)面影響較大，與這類直降相比，房企更愿意采用分銷渠道帶客模式將部分利潤讓渡給第三方中介平臺(tái)，因而后續(xù)分銷渠道在項(xiàng)目成交占比還將進(jìn)一步增大。

（三）四季度滬杭外圍放量或?qū)?dòng)房價(jià)下行，北京折扣力度有限（略）

排版丨太陽

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