金地集團(tuán)：蓄力重回第一梯隊(duì)

疫情的反復(fù)不定，疊加行業(yè)政策、金融環(huán)境等多種因素的影響，過去一年地產(chǎn)行業(yè)在供需兩端都經(jīng)歷了深度調(diào)整，房企業(yè)績普遍呈現(xiàn)營收上升、利潤下降的趨勢。

盡管擁有部分國資背景，財(cái)務(wù)壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于大部分民營房企，但行業(yè)大勢之下，金地集團(tuán)(600383)也不可避免地出現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象。

4月24日下午，金地集團(tuán)發(fā)布2021年度業(yè)績報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%；歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元，同比下降9.5%；歸母凈利率為9.48%，相較上年下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)。

營收上漲，積極布局新賽道

需要指出的是，據(jù)觀察者網(wǎng)了解，行業(yè)利潤下行已成大勢所趨，2021年除龍湖、華潤、金茂、綠城等極少數(shù)之外，絕大部分房企均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，即便頭部如萬科、碧桂園也未能幸免；甚至如富力、祥生等傳統(tǒng)千億房企在內(nèi)的不少企業(yè)由盈轉(zhuǎn)虧。

因此，金地盈利能力下滑亦在意料之中。

而作為上時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)四大金剛“招保萬金”之一，金地集團(tuán)在近幾年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高速發(fā)展的黃金年代地位不保，幾乎淪為二流行列；而如今行業(yè)面臨巨變，卻有望重回第一梯隊(duì)。

具體來看，2021年目前已發(fā)布財(cái)報(bào)的房企中，營收超過1000億元的共有10家，金地位列第11名；而企業(yè)在利潤方面排名更加靠前，接近100億元的歸母凈利潤僅次于中海、碧桂園、萬科、龍湖、華潤、新城和招商，居于第8位。

銷售方面，2021年金地集團(tuán)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1377.0萬平方米，同比增長15.25%，實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，同時(shí)也是為數(shù)不多完成年初既定目標(biāo)的房企之一。

在觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的2021年房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售表現(xiàn)中，金地以1885.7億元的權(quán)益銷售額位居第11位。

除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，金地亦在積極布局代建業(yè)務(wù)、自持資產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、科技等新賽道。

如代建方面，截至2021年底，金地集團(tuán)已布局全國超30座城市、管理服務(wù)項(xiàng)目近90個(gè)，累計(jì)開發(fā)管理面積超1500萬平米，其中住宅項(xiàng)目累計(jì)貨值超過880億，商辦項(xiàng)目投資規(guī)模超過400億，累計(jì)政府公建面積超過400萬平方米。

再如持有型物業(yè)方面，截止2021年末，金地運(yùn)營的持有型項(xiàng)目已達(dá)28個(gè)，涵蓋了購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等不同物業(yè)類型，累積租金面積約244萬平方米，同比增長37.5%，其中產(chǎn)業(yè)園面積達(dá)103萬平方米。2021年金地持有型物業(yè)的租金收入達(dá)約20.7億元，同比增長52%。

逆市擴(kuò)張，去年拿地111宗

值得一提的是，金地在土地投資方面依舊保持了相當(dāng)?shù)姆e極性，為企業(yè)未來規(guī)模增速奠定基礎(chǔ)。

2021年下半年行業(yè)巨變以來，不少房企因現(xiàn)金流吃緊而暫停拿地，即便未出險(xiǎn)房企，也大都明確表示，以財(cái)務(wù)安全為首要任務(wù)，對(duì)于土地投資持謹(jǐn)慎和觀望態(tài)度。

不過，這恰恰成為混改房企金地彎道超車的機(jī)會(huì)。

有分析人士像觀察者網(wǎng)指出，一方面，具有國資背景的金地可以輕易獲取融資紅利，融資成本和資金總量表現(xiàn)得游刃有余；另一方面，金地又不像中海、華潤等大型央企一般背負(fù)收并購等“歷史任務(wù)”，可以根據(jù)自身意愿放手投資。

數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)2021年全年投資地塊111宗，總投資額約1309億元，權(quán)益投資額約523億元，公司新增總土地儲(chǔ)備約1636萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約648萬平方米。

截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)共進(jìn)入了全國78個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約6398萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2923萬平方米。

而企業(yè)之所以敢于逆市擴(kuò)張，很大程度上得益于企業(yè)常年保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的結(jié)果。

就“三道紅線”而言，金地已經(jīng)連續(xù)6年保持在“綠檔”。2021年，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%，凈負(fù)債率為55.2%。

現(xiàn)金流方面，金地去年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入94億元，持有貨幣資金648.06億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金88.2億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.40倍。

截止2021年末，金地的債務(wù)融資余額為1256億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本下降至4.56%，相比上一年降低了18個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中處于低位。

也正因此，金地成為國內(nèi)少有的被標(biāo)普、穆迪等國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予正面評(píng)級(jí)的民營房企。