返租錢沒拿到房子卻爛尾……重慶80多位公寓業(yè)主的7000多萬哪去了？

每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳夢妤

重慶E客公寓的80多位業(yè)主本周將迎來一場與有關(guān)方面的協(xié)商會。

本該在2020年6月收的房子，結(jié)果現(xiàn)在還是毛坯。2019年12月，重慶市江北區(qū)的徐鵬（化名）在重慶市江北區(qū)建新北路八支路購買了E客公寓一間約37平方米的房子，房屋用途為商務(wù)金融用地/辦公。購房確認單顯示，房屋總價約為68萬元，折合單價1.83萬元/平方米。

按照該項目的商業(yè)經(jīng)營模式，徐鵬先后與西安華采投資管理合伙企業(yè)（有限公司）（以下簡稱西安華采）和重慶霍斯頓酒店管理有限公司（以下簡稱霍斯頓酒店）分別簽訂了購房合同以及不動產(chǎn)運營管理服務(wù)合同。

據(jù)徐鵬與霍斯頓酒店簽訂的合同約定，此次交易雙方按照精裝修酒店標(biāo)準(zhǔn)交付，采用“售后返租、集中運營”的交易模式，E客公寓將在2020年6月30日前完成對項目的升級、改造以及裝修。

不過讓徐鵬感到意外的是，當(dāng)他們繳納了所有費用之后，西安華采與霍斯頓酒店卻并未履約，現(xiàn)如今E客公寓的上百套房子還是毛坯狀態(tài)。據(jù)徐鵬透露，目前涉及80多位業(yè)主，金額7000多萬元。

項目公寓爛尾

據(jù)徐鵬向《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)過來的購房合同與不動產(chǎn)運營管理服務(wù)合同，該套公寓售價68萬元，可以分成三個部分。

購房合同標(biāo)明，該套37平方米的房子，售價為40萬元；不動產(chǎn)運營管理服務(wù)合同標(biāo)明，房屋裝修改造服務(wù)費為14.88萬元，房屋管理服務(wù)費為13.12萬元。據(jù)此推算，該房子單價約1.08萬元/平方米，算上裝修費+管理服務(wù)費則是1.83萬元/平方米。

按照約定，該房屋采用售后返租的方式進行銷售，合同約定9年，返租收益隨年份遞增。在公寓開業(yè)的前3年，徐鵬每月可獲得2883元收益；第4~6年，可獲得3400元/月收益；第7~9年，可獲得3966元/月收益。

但這一切成了一場美好的幻想。在交完購房款、裝修費、管理服務(wù)費后的第三年，他們?nèi)晕茨玫疆?dāng)初合同約定的公寓返租收益，甚至現(xiàn)在連房子都是毛坯狀態(tài)。用徐鵬自己的話說就是：“現(xiàn)在項目已經(jīng)爛尾了，不僅錢沒收到，房子也住不了，我們掉坑里了。”

據(jù)徐鵬透露，西安華采和霍斯頓酒店共同經(jīng)營著E客公寓，而E客公寓品牌主體公司是重慶壹客壹家商業(yè)管理有限公司（下稱壹客壹家）。

記者通過啟信寶查詢發(fā)現(xiàn)，西安華采股東為王宇航和西安燦陽農(nóng)林科技有限公司，分別持股80%和20%，該公司涉及的司法類案件有73條，5.1%的案件與霍斯頓酒店有關(guān)。

而霍斯頓酒店法定代表人為張志強，大股東為齊濤持股90%，壹客壹家持股10%；壹客壹家法定代表人為李濤，其中西安樓市通網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司持股100%。2020年8月，重慶壹客壹家公寓管理有限公司被重慶市江北區(qū)列為經(jīng)營異常企業(yè)。

從股權(quán)關(guān)系看，西安華采、霍斯頓酒店、壹客壹家和李濤之間有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

各方利益糾葛

《每日經(jīng)濟新聞》記者在與被訪者深入交流中獲悉，主要涉事方包括重慶中耀實業(yè)有限公司（下稱中耀公司）、E客公寓、西安華采、霍斯頓酒店，以及眾多E客公寓購房者。

具體而言，中耀公司為該棟大樓最原始的開發(fā)商，而后中耀將6~17層賣給了E客公寓，但負4樓至5樓的權(quán)屬還是中耀公司，E客公寓又與西安華采和霍斯頓酒店簽訂合作協(xié)議。其中，西安華采為賣方，霍斯頓酒店則是E客公寓為業(yè)主引進的，負責(zé)經(jīng)營的高端酒店管理方。

另一位購買了E客公寓的業(yè)主張璐（化名）向記者透露，他們也找E客公寓的人反饋了這個事，不過E客公寓卻認為主要責(zé)任不在他們，E客公寓也是想要改造這棟大樓的，卻遭到了中耀公司以及他們物管公司的極力阻攔。“中耀公司想把這棟大樓改成老年公寓項目，我們不同意。”

記者通過啟信寶了解到，中耀公司法定代表人為姚淑婷，姚淑婷和秦和平分別持有51%和49%的股份。該公司涉及的司法類案件也較多，高達123條，33.3%的案件與建設(shè)工程施工合同糾紛有關(guān)，企業(yè)也被重慶法院列為限制高消費企業(yè)。

此外，根據(jù)張璐透露，E客公寓原本是打算拿出1500萬元對該棟樓進行改造，甚至在項目談判前期還明確中耀大廈一層大廳和第十八層公共空間免費提供給E客公寓使用。

《每日經(jīng)濟新聞》記者多次撥打中耀公司官方座機，但該號碼已停機。且由于涉事業(yè)主方與中耀公司并無直接聯(lián)系，故無法取得相關(guān)負責(zé)人聯(lián)系方式。

記者在業(yè)主發(fā)過來的庭審記錄中，也看到了E客公寓類似的描述，E客公寓認為自己因房屋裝修受到了非法干預(yù)、侵犯，才最終導(dǎo)致了裝修無法完成，并不具備任何過錯。

此外，記者還聯(lián)系到一開始就在為此事多方奔走的蘇瑞典（化名），蘇瑞典對該事件的復(fù)述與上述張律師的說法接近。

“最開始這棟大廈是叫中耀大廈，是爛尾樓，一直在打官司，后來重慶市江北區(qū)街道通過招商引資把E客公寓引過來，但E客公寓因為自身資金不夠，就把西安華采找過來了，西安華采是方元基金旗下的一個子公司，西安華采出資1個億，E客公寓出資2000萬元，就把該項目6~17樓的房子全買下來了，其中西安華采負責(zé)賣房子，E客公寓負責(zé)運營裝修，而霍斯頓酒店則是由E客公寓的同一個老板在2020年左右注冊的。”

蘇瑞典還表示，這個事情牽扯多方利益，款項復(fù)雜，購房者的合同很多都不一樣，有的購房者是跟E客公寓簽的，有的是跟西安華采簽的，有的是跟霍斯頓酒店簽的，而且金額也不一樣。“我簽的是10萬元購房合同，30萬元裝修款，不同業(yè)主金額都不大相同。”

記者撥通了此前與業(yè)主對接的西安華采方代表蘇航的電話，他告訴記者：“我現(xiàn)在已經(jīng)從西安華采離職了，暫不能代表西安華采發(fā)言。”

隨后記者向其詢問現(xiàn)在西安華采負責(zé)人的聯(lián)系方式，蘇航表示“我找一下”，隨后掛斷了電話，截至記者發(fā)稿暫未收到新的回復(fù)。 另外記者也撥通了壹客壹家執(zhí)行董事李濤的電話，在記者表明來意詢問該事件的具體進展后，對方直接掛斷了電話。

售后返租違法

購買此類帶有售后返租項目的業(yè)主，很多人看中項目租金的高回報率，年紀大的想以此來解決養(yǎng)老問題，中年人則以此作為閑置資金的投資理財方式，但事實上此類項目暗藏著各種風(fēng)險。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“售后返租，本質(zhì)上是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的一種方式，規(guī)避方式最好就是完全不要參與。”

“售后返租是違法的，但開發(fā)商往往會采用分開簽協(xié)議的方式去規(guī)避。對購房者而言，我個人建議不要買這種房子，因為售后返租引發(fā)的糾紛實在是太多了。”王玉臣說。

從法律層面來看，首先，售后返租是明令禁止的違法行為，違反了《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定。售后返租，是指房地產(chǎn)商在銷售商品房時與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)商以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

其次，之所以國家禁止售后返租，是因為其風(fēng)險很高。市場的培育、項目的運營等是由一系列因素影響和決定的，很多開發(fā)商根本不具備這個能力。如果購房人因開發(fā)商能售后包租而購買房子，奢望以后當(dāng)個掙錢的包租公、包租婆，將寶押在開發(fā)商身上，有時候會損失慘重。

王玉臣認為，對于售后返租的樓盤，一旦后期運營不善，購房人損失的不僅僅是后期收益，還會造成房屋價值的貶損，甚至血本無歸。這個時候，開發(fā)商往往會撇得一干二凈，而運營公司實際上可能根本沒有資金能力，就算打贏了官司，也難以執(zhí)行，甚至有的還會遇到運營公司申請破產(chǎn)，購房人的后期利益更是無法保障。

廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒也表達了類似看法：“返租銷售，可以助開發(fā)商迅速回籠資金，但實際上是把相應(yīng)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者。購房者簽訂租賃合同后，在后續(xù)的合同履行過程中，往往租賃公司以經(jīng)營不善為理由拖延租金，有些干脆破產(chǎn)倒閉了事，而此時開發(fā)商基于其不是租賃合同相對應(yīng)方和返租義務(wù)承擔(dān)者而免責(zé)。并且返租約定的租賃時間到期后，房產(chǎn)如何保值增值，誰也不知道。”

周爭鋒表示，售后返租實際上是購房者先掏錢解決了開發(fā)商的資金短缺問題，承擔(dān)了購買以后房產(chǎn)的所有風(fēng)險，一旦經(jīng)營不善，承租方只需要申請破產(chǎn)就可以規(guī)避所有的合同風(fēng)險。（應(yīng)受訪者要求，文中徐鵬、張璐、蘇瑞典均為化名）