房貸變局：小城首付最低1成，房貸利率步入新一輪下調(diào)，指導(dǎo)價正在失效

越來越多的中小城市加入到首套房貸首付20%的隊(duì)伍中。而廣州已經(jīng)先行一步，21日下午，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。

上周，重慶以及江西、山東等省份的部分城市率先“松綁”房貸政策，將首套房貸的首付比例從30%降至20%，但事實(shí)上，遠(yuǎn)不止這些城市。

第一財(cái)經(jīng)從多個非“限購”的中小城市了解到，雖然沒有做到全面普降，但在實(shí)際操作中，兩成首付并不少見，甚至部分地區(qū)已通過開發(fā)商優(yōu)惠等形式做到了事實(shí)上的一成首付。

在一線城市，政府指導(dǎo)價正在失去效力，買賣雙方按照市場價成交，銀行按照實(shí)際成交價放款，指導(dǎo)價日漸虛設(shè)。

不僅如此，第一財(cái)經(jīng)記者也從多位地產(chǎn)中介、貸款中介以及銀行人士處了解到，目前房貸利率正在醞釀新一輪下降，以支撐銀行住房按揭業(yè)務(wù)的增長。

廣州已經(jīng)先行一步，從2月21日起，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的5.6%（LPR+100BP）下調(diào)至5.4%（LPR+80BP），二套房利率從5.8%（LPR+120BP）下調(diào)至5.6%（LPR+100BP）。

“按照目前的趨勢，未來肯定再一次下調(diào)。”廣州某銀行人士對第一財(cái)經(jīng)記者說。

降低首付、下調(diào)利率

在重慶，2成首付如今已成為房地產(chǎn)中介話術(shù)中的重要內(nèi)容。

一地產(chǎn)中介向記者推銷房源時表示，首套2成首付下，最近咨詢的人數(shù)也有所增多，如果是二套房，在還清貸款的前提下，最低可以做到3成首付；首套房貸利率最低為5.46%（LPR+80BP），而去年一度達(dá)到5.8%（LPR+120BP）。

“已經(jīng)是很低的了。”該中介說。

在廣東惠州，房產(chǎn)促銷大戰(zhàn)如火如荼，有抖音號甚至打出爆降一半的口號，但記者聯(lián)系當(dāng)?shù)劁N售，對方卻表示，降價一半是不可能的，但9折基本沒問題。

在惠州大亞灣，部分海景樓盤通過“送兩成首付”的方式吸引看房客，某中介對記者解釋稱，雖然銀行依舊是3成首付，但開發(fā)商會通過“送兩成首付”的形式優(yōu)惠返還，已達(dá)到1成首付的效果，降低買房者的首付壓力。

大亞灣是廣東樓盤價格波動的“先鋒”，漲得快，降的也快，根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，該板塊目前價格在12000元/㎡-18000元/㎡之間。

在廣東潮州的部分樓盤，利用春節(jié)返鄉(xiāng)契機(jī)，打出了“返鄉(xiāng)置業(yè)8.5折”的口號，目前該地依舊是堅(jiān)持首套3成首付，但二套最低可以做到4成首付。

在內(nèi)蒙古，一位銀行業(yè)人士對第一財(cái)經(jīng)記者表示，該地區(qū)雖然普遍是3成首付，但在實(shí)際操作過程中，可以根據(jù)買房人的征信報(bào)告、銀行流水，做到部分優(yōu)質(zhì)客戶2成首付。

當(dāng)然，各地自行下調(diào)房貸首付比例，也是有章可依的。

根據(jù)央行2016年“銀發(fā)【2016】26號”文，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民首套住房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。而對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

在此基礎(chǔ)上，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

中小城市，不僅首付比例有所松動，貸款利率也有望進(jìn)一步下調(diào)。

比如，上述內(nèi)蒙古地區(qū)銀行人士明確表示，后續(xù)房貸將會下調(diào)。潮州一樓盤銷售人士也表示，合作銀行正在醞釀下調(diào)房貸利率，很快就會有新的利率出來。

指導(dǎo)價日漸虛設(shè)？

在廣東，目前全省基本執(zhí)行此前首套5.65%（LPR+100BP），二套5.85%（LPR+120BP）的房貸利率水平，但隨著廣州四大行集體下調(diào)，其他城市也將同步執(zhí)行新的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。

“按照目前的趨勢，未來肯定會再一次下調(diào)。”廣州某銀行人士對記者說。

個人住房按揭一向是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，相比其他資產(chǎn)，不良率極低，而去年一波嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)累及銀行的住房按揭業(yè)務(wù)量。

對于已經(jīng)實(shí)施“限購”措施的城市來說，盡管3成首付“鐵打不動”，但卻在其他方面出現(xiàn)了各種松綁的跡象。

在廣州，去年8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》。通知指出，成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎(chǔ)上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。

同日，廣州市住房政策研究中心發(fā)布《首批熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格表》，共涉及96個小區(qū)，覆蓋天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五個區(qū)域。

指導(dǎo)價也確實(shí)深入影響了廣州新房以及二手房成交市場。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，2021年，廣州市二手市場成交宗數(shù)為117103宗（自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽），同比上年同期（131009宗）明顯回落10.6%。其中，下半年二手房成交表現(xiàn)低迷，僅成交41891宗，同比上年下降49.6%，為近幾年的最低位水平。

指導(dǎo)價發(fā)布伊始，各大銀行迅速跟進(jìn)，均按照樓盤的相關(guān)指導(dǎo)價放款，而無法接受指導(dǎo)價的二手盤，也批量下架。

不過，到了去年4季度，就有媒體陸續(xù)報(bào)道，不同的銀行開始出現(xiàn)了政策差異，部分銀行的實(shí)際放款不再參考指導(dǎo)價，而是按照實(shí)際成交價。

“最近，銀行放款已基本按照實(shí)際成交價了。”廣州一位鏈家中介對記者說，今年成交有了明顯的放量，尤其是年后，業(yè)主已基本不接受指導(dǎo)價了，所以，APP上僅展示指導(dǎo)價，而實(shí)際的放盤價遠(yuǎn)不止如此，不過最終的成交價格都是可以談的。

“相當(dāng)一部分銀行是按照實(shí)際價放款的，我們最近的成交，都是按照實(shí)際價放款的。”廣州另一家小型中介人士也對第一財(cái)經(jīng)記者表示。

另外，此前據(jù)媒體報(bào)道，廣州一手房限價政策傳聞有所松動，今年相關(guān)部門擬對剛需及豪宅項(xiàng)目采取“分級備案”政策，針對豪宅的限價政策將放松。

對此，廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州一直以來都實(shí)施嚴(yán)格的住房價格指導(dǎo)，但各個樓盤備案價是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮的，并實(shí)施動態(tài)價格指導(dǎo)，沒有按價格專門去設(shè)置一個紅線。每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策并沒有放松。