樓市的小陽春還要再等等

虎年春節(jié)比往年熱鬧，除了各大晚會還有冬奧會的各種比賽，爭奪人們的注意力，不得不說，相比往年，人們的買房熱情降低了很多。

不用去售樓處，從各機構(gòu)的數(shù)據(jù)中就可見樓市的低迷。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，2022年春節(jié)假期重點15城新房成交959套，創(chuàng)近五年春節(jié)成交新低，同比去年春節(jié)下跌42.1%。

這種跡象在1月份就有征兆，雖然有各種邊際利好政策，但事實證明，樓市還在低空飛行。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1月份，29個重點城市整體成交1429萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%。房價也處于下降通道。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%。

市場信心不足疊加淡季因素，其實，這樣的結(jié)果在很多人的意料之內(nèi)，大家真正關(guān)心的是節(jié)后樓市能否恢復(fù)，在房地產(chǎn)行業(yè)首次經(jīng)歷大面積流動性風(fēng)險之后，市場能否迎來小陽春。

從目前來看，市場恢復(fù)并不容易，甚至很難。

市場在低迷中分化

在整體成交低迷的背景下，各城市表現(xiàn)出現(xiàn)分化，一線城市表現(xiàn)好于二三線城市。

根據(jù)中銀證券的統(tǒng)計，其跟蹤的47個城市2022年春節(jié)較2021、2019年春節(jié)新房成交面積分別下降47.9%和 7.9%，其中一線城市增長顯著，較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別增長75.7%和262%。

增長262%，足以說明一線城市的強勁實力，反觀三線城市，則顯著承壓。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，三線城市較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別下降62.7%和85.6%，二線城市成交量較2021年春節(jié)下降60%左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，2022年春節(jié)期間一線城市新房成交同比上漲，二線和三四線城市成交均回落，其中三四線城市同比跌幅超9成。

以上海為例，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)假期上海新房成交505套，同比上漲超300%，春節(jié)期間上海多個售樓處開門迎客，加上近期以來信貸端出現(xiàn)放寬跡象，貸款審批和放款速度加快，上海樓市春節(jié)期間活躍度較高。

不僅是新房，整體來看，二手房在春節(jié)期間表現(xiàn)也不佳。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1月，9個重點城市共計成交329萬平方米，環(huán)比微降5%，較去年同期相比規(guī)模減少45%。此外，從70城房價來看，二手房房價跌幅、下跌城市明顯大于新房，導(dǎo)致二手房市場成交冷淡，拖累了“先賣后買”的交易。

行業(yè)冷淡折射到房企身上，就更加具象，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1月，TOP100房企銷售額均值僅為61.8億元，同比下降23.1%，其中，銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家，百強房企門檻值更是低至11.7億元。

在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)前樓盤的體量都是以億為單位，對于一二線城市來說，有一個項目賣的好，基本就可以進(jìn)入當(dāng)月的百強房企之列，這也從側(cè)面反映出當(dāng)前市場銷售不振的情況。

行業(yè)基本面難言改善

對政策的預(yù)期早就開始了，不過，一路都是小打小鬧，雖然對提升房地產(chǎn)市場活躍度起到一定的積極作用，但不得不承認(rèn)，短期來看，市場基本面仍然難獲明顯改善。

諸葛研究院分析師王小嬙認(rèn)為，在基本面沒有改善的情況下，加之春節(jié)前后疫情卷土重來，返鄉(xiāng)置業(yè)受到一定阻礙，導(dǎo)致樓市成交并不十分理想。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉從技術(shù)層面分析認(rèn)為，供應(yīng)下降是成交下降的主因，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1月份29個重點城市新房新增供應(yīng)面積1080萬平方米，同環(huán)比降幅分別達(dá)到43%和58%。

此外，由于三四線城市房價在明顯下跌，比如，去年12月份仍有50個城市的新房價格環(huán)比下跌，基本都是三四線城市，疊加近年來城鎮(zhèn)居民收入下降，尤其去庫存和棚改貨幣化安置紅利已過，李宇嘉認(rèn)為，返鄉(xiāng)置業(yè)并未明顯出現(xiàn)。

李宇嘉認(rèn)為，開發(fā)商供應(yīng)的積極性下降，多房政策作用下，開發(fā)商預(yù)計會出現(xiàn)“救市效應(yīng)”，推盤和繼續(xù)降價的積極性下降，很多在等待兩會前后的“小陽春”，對于春節(jié)樓市的期待下降了。

政策博弈決定未來走勢

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，市場能否迎來小陽春不僅對房企回款至關(guān)重要，更是預(yù)示著購房者信心能否全面恢復(fù)。

在行業(yè)處于高危狀態(tài)的背景下，信心比黃金還貴，目前，政策力度、開發(fā)商、市場都處于動態(tài)博弈當(dāng)中。

“樓市還將延續(xù)冷淡的行情。”李宇嘉認(rèn)為，在按揭正常化以后，前期積壓的需求釋放殆盡，后續(xù)需求釋放受到阻礙。目前，各地紓困政策仍局限在“小打小鬧”的階段，關(guān)系樓市運行的按揭政策、限購政策、限售政策、信貸投放，仍保持政策連續(xù)穩(wěn)定。同時，收并購并不是救助出險企業(yè)，而是為了保交樓，首筆收并購融資招商蛇口(001979)30億元票據(jù)并未收購出險企業(yè)。其他出讓項目的，無不是割肉甩賣。

“一季度的兩會和政治局會議是一個窗口期。”李宇嘉認(rèn)為，市場高估了政策糾偏的力度和此次糾偏的基調(diào)（保交樓而不是救市），后續(xù)政策走勢還有待信貸政策、地方調(diào)控政策的變動。

信心恢復(fù)并非易事，在中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜看來，目前來看，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期進(jìn)一步明確，資金端、政策端等均將發(fā)力，充分釋放居民住房需求潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。

言外之意，政策還需要加大，陳文靜預(yù)計，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的城市，仍將加強對于首套及二套住房的信貸支持，如調(diào)整公積金貸款政策（提高貸款額度、降低首付比例）、降低房貸利率等。另外，發(fā)放購房補貼、強化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦將持續(xù)跟進(jìn)。

不過，對市場來說，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時間，預(yù)計短期市場調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù)，部分前期調(diào)整較早以及需求支撐力度強的城市，隨著信貸環(huán)境的改善以及相關(guān)扶持政策陸續(xù)落地，市場有望逐漸筑底回升，陳文靜認(rèn)為，部分城市3月“小陽春”仍有預(yù)期。

但對于大多數(shù)城市來說，市場調(diào)整時間或較長，市場恢復(fù)動力偏弱，短期購房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。