一線城市樓市：掛牌增交易減冷暖各不同 下半年商品房市場將保持平穩(wěn)

隨著疫情影響減弱，二手房交易量在上半年呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的特點(diǎn)，但同比有所下降。記者在北京、上海、廣州等地走訪了解到，今年上半年，二手房房價(jià)整體仍呈平穩(wěn)態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，下半年商品住宅交易料將保持平穩(wěn)。

改善需求支撐6月成交反彈

保利投顧研究院監(jiān)測顯示，上半年全國22個(gè)城市二手住宅成交超61萬套，同比下降16%，低于往年同期水平。但隨著疫情影響趨弱，在供應(yīng)增多、學(xué)區(qū)房交易旺季等因素帶動(dòng)下，6月份各地二手房成交量同比出現(xiàn)增長，達(dá)到近年來同期高位。其中，一線城市和部分核心二線城市成交量均創(chuàng)階段性峰值，體現(xiàn)出三大特征：

一是逐步走出疫情影響，二季度復(fù)蘇勢頭明顯。記者走訪了上海多個(gè)市郊區(qū)發(fā)現(xiàn)，二手房掛牌價(jià)格雖然節(jié)節(jié)上漲，但成交價(jià)格普遍保持平穩(wěn)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海5月份成交攀升到2.8萬套，為2016年10月份以來的新高。6月份雖有所降溫，但交易量仍達(dá)到2.6萬套。仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，二季度，因疫情延遲的購房需求逐步得到釋放，同時(shí)大量新增供應(yīng)為購房者提供了更多選擇，因而出現(xiàn)上海商品住宅成交量顯著回升。

隨著北京突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級別降至三級，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也開始活躍起來。鏈家雙橋門店經(jīng)紀(jì)人張鐵強(qiáng)表示，其所在的轄區(qū)上半年房價(jià)變化不大，剔除“疫情影響看房，導(dǎo)致前一段成交下降”的因素，整個(gè)二季度的交易在好轉(zhuǎn)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房成交均價(jià)為6.2萬元/平方米，環(huán)比上漲8%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，北京6月份二手住宅價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長，市場均價(jià)為5.8萬元/平方米，環(huán)比下降0.51%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說，北京疫情再次暴發(fā)導(dǎo)致部分中介暫停營業(yè)，購房者入市步伐延后。

二是改善需求釋放，買方議價(jià)空間增加。廣州德誠行地產(chǎn)公司中介人員李繼英最近每天都要把房源信息在朋友圈發(fā)一遍。他表示，現(xiàn)在放盤的人很多，市場價(jià)成交很難，想迅速脫手只能放低價(jià)。近期剛換房的廣州市民王先生介紹，其所購買的二手房掛出來有大半年，成交價(jià)比掛牌時(shí)低了100萬元。

同樣的情況也出現(xiàn)在北京。張鐵強(qiáng)說，現(xiàn)在買方的議價(jià)空間在增大，他負(fù)責(zé)的朝陽區(qū)雙惠苑小區(qū)一套房子年前掛牌價(jià)為450萬元，現(xiàn)在已降至420萬元，客戶準(zhǔn)備出400萬元，基本與房東達(dá)成一致了。

而在上海，隨著市場復(fù)蘇，改善型需求的釋放，許多中介業(yè)務(wù)員的普遍感受是，總價(jià)在300萬元內(nèi)的剛需房源，議價(jià)空間在縮小。5月份后，500萬元左右的房源開始活躍，千萬元以上二手房議價(jià)空間則在5%以上，和年前差別不大。

三是學(xué)區(qū)房托底，帶動(dòng)量價(jià)齊增。盡管市場對購房的預(yù)期有所分化，但學(xué)區(qū)房交易旺季的到來，帶動(dòng)了二手房交易量的增長。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，受北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房新政影響，西城區(qū)5月份的成交量翻了3倍，達(dá)到1500套。

事實(shí)上，在北京“317”調(diào)控以來，擁有用優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的西城支撐著北京二手房市場的成交。貝殼研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下北京置換型購房占比約50%，換房動(dòng)機(jī)由家庭結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的居住空間需求所激發(fā)。

“由于高單價(jià)的西城區(qū)成交占比大幅提升，西城區(qū)成交量在全市的比重從7%增長到12%，帶動(dòng)成交均價(jià)明顯上漲。”貝殼研究院許小樂說，剔除西城區(qū)因素，5月北京二手房成交均價(jià)上漲3%左右。

上海今年小學(xué)和初中入學(xué)實(shí)行“公民同招”，且民辦學(xué)校采取搖號入學(xué)，增加了入學(xué)的不確定性。一些家長為確保子女能進(jìn)好的學(xué)校選擇優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房。因此，公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房價(jià)格出現(xiàn)較大漲幅。不少中介表示，今年學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲了10%-20%。

下半年住宅成交勢頭或有所放緩

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測算，6月份，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州分別上漲0.7%、0.4%、0.8%。從同比來看，6月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.2%，漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。

招商證券認(rèn)為，一季度多地政府為對沖疫情帶來的風(fēng)險(xiǎn)出臺各類房地產(chǎn)支持政策，在短期提振了樓市交易，這在一線城市率先體現(xiàn)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在供給端，支持政策主要包括允許房企延期或分期繳納土地出讓金、辦理開竣工延期、調(diào)整商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整土地出讓競買保證金比例、加大對企業(yè)的信貸支持、對企業(yè)實(shí)施稅費(fèi)支持政策以及加大土地供應(yīng)等。

上海市發(fā)展改革委一級巡視員王扣柱表示，上海將出臺政策減輕房企入市成本壓力、提振企業(yè)投資信心。如今年開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目可延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，符合條件的房企還可延期繳納土地增值稅。

在需求端，支持政策主要聚焦于加大住房公積金支持力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款條件、支持人才購房和降低人才落戶門檻等方面。3月份開始，多地人才政策密集出臺：天津技能型人才落戶放寬、廣州、蘇州降低人才落戶門檻等。張大偉認(rèn)為，城市引才力度不斷加大，在一定程度上提振了房地產(chǎn)市場交易。

由于部分城市房價(jià)上漲態(tài)勢顯著，一些熱門樓盤再現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象，推升了房價(jià)上漲預(yù)期。7月份以來，深圳、杭州、寧波東莞等熱點(diǎn)城市相繼收緊出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。如深圳將落戶購房年限延長到3年，并提高二套房的首付比例，并加大征收交易稅費(fèi)等。

“收緊調(diào)控政策的城市，共同點(diǎn)是市場熱度高、房價(jià)明顯上漲，出現(xiàn)了炒作氛圍。”張大偉認(rèn)為，過熱城市的樓市調(diào)控政策加碼說明，隨著市場升溫，上半年以來維持樓市穩(wěn)定的政策取向可能在7月份開始轉(zhuǎn)變，抑制房價(jià)過快上漲的限制性政策將逐漸增加。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來或?qū)⒂懈嗟貐^(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，限購、限貸等主體政策難現(xiàn)放松，以穩(wěn)定市場預(yù)期。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，2020年樓市整體穩(wěn)定不會(huì)受到太大影響，房價(jià)和地價(jià)的穩(wěn)定依然可期。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，由于受疫情延遲的購房需求已在大量新增供應(yīng)集中入市時(shí)釋放，且下半年需求端政策可能不會(huì)有實(shí)質(zhì)松動(dòng)，加上宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性依然存在，預(yù)計(jì)2020年下半年住宅成交勢頭可能有所放緩。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2020年下半年，房地產(chǎn)市場的走勢主要看信貸政策變化，房價(jià)過快上漲城市調(diào)控力度將持續(xù)加強(qiáng)，監(jiān)管部門維持市場穩(wěn)定的趨勢不改。

宏觀經(jīng)濟(jì)影響預(yù)期 剛需人群壓力大

從二手房價(jià)格漲跌的城市數(shù)量來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份房價(jià)上漲的城市數(shù)量為50個(gè)，相比5月份的41個(gè)呈現(xiàn)增加的態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然二手房漲價(jià)的城市數(shù)量開始增多，但是不同的市場主體的預(yù)期也開始產(chǎn)生變化：中國指數(shù)研究院分析稱，中產(chǎn)階層因?yàn)橐咔轭A(yù)期收入不確定性增大以及短期購買力受損，賣房的風(fēng)險(xiǎn)偏好有所降低;改善需求人群由于受到疫情的影響較小，同時(shí)有資產(chǎn)避險(xiǎn)需求，因而出現(xiàn)購房意愿提升的現(xiàn)象。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京和廣州均出現(xiàn)剛需觀望、二手房放盤量增，但資產(chǎn)價(jià)格不降反增的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從剛需的角度來看，疫情影響使企業(yè)收入不穩(wěn)定，進(jìn)而影響員工收入。這導(dǎo)致目前的豪宅市場“一房難求”，而剛需房的銷售情況則較為一般，這種結(jié)構(gòu)性行情或延續(xù)到下半年。

“廣州樓市目前存在一定購買力不足的因素，也有不少房東是因經(jīng)濟(jì)壓力被迫拋售的。”有市場分析人士指出，由于出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題的群體持續(xù)增加，二手房放盤量將進(jìn)一步增加、并維持高位。同時(shí)，高凈值人群由于融資更為暢通，該群體將繼續(xù)以房地產(chǎn)作為保值渠道，進(jìn)一步購入不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手放盤數(shù)量從去年初的4萬多套，攀升到今年上半年的約8.7萬套。地產(chǎn)分析人士鄧志浩表示，經(jīng)濟(jì)下行和資產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象同時(shí)存在，房價(jià)上漲和低價(jià)拋盤的情況也可能同時(shí)發(fā)生，這與經(jīng)濟(jì)下滑影響了就業(yè)和收入有關(guān)。

多名受訪房地產(chǎn)專家認(rèn)為，以北上廣為代表，下半年國內(nèi)重點(diǎn)城市的二手房成交量將在房價(jià)趨穩(wěn)的主基調(diào)下、在供應(yīng)增加的基礎(chǔ)上，成交量有所放大。但需求在新房供應(yīng)的市場環(huán)境下難現(xiàn)萎縮。“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，附著教育等稀缺資源且投資回報(bào)相對穩(wěn)定的投資標(biāo)的，仍將吸納市場資金，市場熱度還將延續(xù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

基于疫情對經(jīng)濟(jì)影響存在不確定性，尤其是國外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性，可能會(huì)影響消費(fèi)信心。“我們只能靜觀其變，看后續(xù)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)的復(fù)蘇情況，才能判斷得更清楚一點(diǎn)。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉說。(記者 荊淮橋 鄭鈞天 張超)