再度沖刺港股，融信服務(wù)獨立運營能力存疑

17.81%

融信服務(wù)2020年的盈利增幅下降明顯。2020年，其歸母凈利潤同比增幅約為17.81%，而2019年該指標(biāo)在93%左右。

從招股書來看，盈利放緩與公司下跌的毛利率脫不開干系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“上市戰(zhàn)”依然打得火熱。

4月份多家物企遞表赴港IPO后，首輪招股書失效的融信服務(wù)也于5月4日晚間火速遞交了第二版招股書。

從招股書來看，融信服務(wù)的各項硬性指標(biāo)依然不盡如人意。但隨著母公司融信中國“三道紅線”的由“紅”轉(zhuǎn)“綠”，融信服務(wù)二度IPO的勝算較此前還是有所增加。

盈利放緩

截至2020年末，融信服務(wù)擁有在管項目119個，另擁有91個已簽約管理但尚未交付的項目。公司在管總建筑面積由2018年的1056.7萬平方米增至1993萬平方米，總簽約建筑面積增至約3820萬平方米。

地區(qū)分布來看，融信服務(wù)大部分業(yè)務(wù)都集中在海西地區(qū)和長三角地區(qū)。上述119個在管項目中，有69個位于海西地區(qū)，長三角地區(qū)有32個，其余18個則位于其他地區(qū)。

2018年至2020年(下稱“報告期”)，融信服務(wù)在海西地區(qū)管理總建筑面積約為980萬平方米、1160萬平方米和1270萬平方米，分別占同期在管總建筑面積的92.8%、73.1%和63.5%。

同期在長三角地區(qū)管理的總建筑面積約為80萬平方米、230萬平方米和450萬平方米，分別占在管物業(yè)總建筑面積的7.2%、14.2%和22.8%。

受益于在管面積的增長，融信服務(wù)近年來的營收也水漲船高。報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營收分別為4.14億元、5.18億元、7.5億元;同期對應(yīng)的歸母凈利潤分別為0.36億元、0.7億元、0.83億元。

可以看出，融信服務(wù)2020年的盈利增幅明顯下降。2020年，其歸母凈利潤同比增幅約為17.81%，而2019年該指標(biāo)在93%左右。

從招股書來看，盈利放緩與公司下跌的毛利率脫不開干系。

2020年，融信服務(wù)整體毛利率較2019年的32.3%降至28.8%，公司非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)毛利率皆有所下降。其中，非業(yè)主增值服務(wù)2020年毛利率為34.2%，較2019年的43.7%下跌9.5個百分點。

關(guān)于非業(yè)主增值服務(wù)毛利率下降的原因，融信服務(wù)解釋稱，“為應(yīng)對COVID-19疫情暴發(fā)期間對有關(guān)服務(wù)的需求減少，公司于2020年2月至2020年5月期間就協(xié)銷服務(wù)收取折扣服務(wù)費作為宣傳策略，使得協(xié)銷服務(wù)以及設(shè)計諮詢和交付前服務(wù)的毛利率減少。”

兩大支撐

與其他物企稍有不同，非業(yè)主增值服務(wù)是融信服務(wù)的三大業(yè)務(wù)條線中最具“份量”的業(yè)務(wù)。

“份量”除了體現(xiàn)在相對較高的毛利率水平上，還表現(xiàn)在逐年增長的收入占比上。

招股書顯示，融信服務(wù)的收入主要來自三大業(yè)務(wù)條線，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。報告期內(nèi)，上述三大業(yè)務(wù)的平均毛利率水平分別為21.93%、38.7%、35.1%。

2018年-2019年期間，融信服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率分別為38.2%、43.7%，遠(yuǎn)超另外兩項業(yè)務(wù)同期的毛利率水平。2020年，非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率水平雖有所下跌，但仍與社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率水平基本持平。

另一方面，近年來，融信服務(wù)來自非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比逐年提升。報告期內(nèi)，非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)為融信服務(wù)所貢獻(xiàn)的收入占比分別為41.8%、43.4%、49.1%。

一番“追逐”下，融信服務(wù)來自物業(yè)管理服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù)的收入差距逐漸縮小。2020年，該公司來自物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比分別為48.9%、49.1%，二者旗鼓相當(dāng)。

相比之下，融信服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的存在感就顯得頗為微弱。報告期內(nèi)，該公司來自社區(qū)增值服務(wù)的收入分別為430萬元、836.7萬元、1487.6萬元，總營收占比分別僅為1%、1.6%、2%。

母公司依賴癥待解

這一點也或許是導(dǎo)致融信服務(wù)首輪招股書失效的原因之一。

近三年來，融信服務(wù)超95%的收入都來自非業(yè)主增值服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)，而這兩項業(yè)務(wù)都頗為依賴母公司融信中國。

報告期內(nèi)，融信服務(wù)向融信中國開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的總收益分別約為1.77億元、2.07億元、2.49億元，分別占同年度物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生總收益的74.6%、72.6%和67.8%。

另一方面，2018年至2020年，融信服務(wù)來自融信中國的非業(yè)主增值服務(wù)的收益分別為1.27億元、1.43億元、2.54億元，在同年度非業(yè)主增值服務(wù)總收益中所占比例分別約為73.3%、63.4%、68.9%。

在管面積來看，報告期內(nèi)，融信服務(wù)來自融信中國所開發(fā)項目的在管總建筑面積分別約為596.6萬平方米、846.7萬平方米及1103萬平方米，分別占在管總面積的56.46%、53.32%、55.34%。

截至2020年末，融信服務(wù)由獨立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項目在管總面積為753.8萬平方米，項目總數(shù)為38個。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴記者，大環(huán)境來看，當(dāng)前物業(yè)板塊估值逐漸趨于理性，物管公司上市面臨的難度加大。但除大環(huán)境的影響之外，融信服務(wù)對母公司的依賴也是影響其上市進(jìn)程的因素之一。

“融信服務(wù)毛利率出現(xiàn)下滑趨勢，且對母公司依賴度較強(qiáng)、獨立運營能力存疑。”陳霄說道。

嘉和家業(yè)物業(yè)研究院院長唐卓也持有相同意見。其認(rèn)為，股權(quán)的多輪變更、外拓規(guī)模增速慢、社區(qū)增值服務(wù)營收能力弱等因素都對融信服務(wù)的上市進(jìn)程造成了一定影響。

“此外，2020年上半年，融信服務(wù)母公司融信中國‘三道紅線’指標(biāo)中凈負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率都較高，這也不得不讓人懷疑其是為緩解經(jīng)營壓力而分拆物業(yè)板塊上市。”

但隨著融信中國“三道紅線”的達(dá)標(biāo)，唐卓對融信服務(wù)的上市仍持有樂觀態(tài)度，“2020年末，母公司‘三道紅線’指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，企業(yè)進(jìn)入‘綠檔’，這或?qū)⒔o融信服務(wù)二度提交招股書帶來一定優(yōu)勢，推動上市進(jìn)程。”